SSREI-Bewertung führt zu Punkten beim Real Estate Assessment von GRESB

Werden Bestandsliegenschaften nach der SSREI-Methodik bewertet, kann dadurch auch das GRESB-Rating verbessert werden. In diesem Artikel werden jene Bereiche erläutert, bei denen die Bewertung direkt zu entsprechenden GRESB-Punkten führt.

Wie wir in der Medienmitteilung vom 29. Juni 2022 berichtet haben, wurde die Bewertungsmethodik nach SSREI von GRESB B.V. anerkannt und findet somit international Beachtung. Im Vordergrund steht dabei die Anerkennung als Portfoliobewertungs-Methodik (RA1) und die Gleichstellung der SSREI-Verifikation mit einer Bestandsgebäude-Zertifizierung (BC1.2). Im Folgenden wird nun näher auf jene Bereiche eingegangen, bei welchen die SSREI-Bewertung automatisch zu Punkten beim Real Estate Assessment von GRESB führt.

RM4: ESG due diligence for new acquisitions

Gemäss GRESB sind neue Gebäude vor ihrer Aufnahme ins Portfolio einer umfassenden Sorgfaltsprüfungen zu unterziehen.

Wer das SSREI-Portfoliobewertungstool für eine solche Technische Due Diligence verwendet, erfüllt damit die Anforderungen von GRESB.

Mögliche durch SSREI zu erzielende Punkte beim Real Estate Assessment von GRESB: 1.5 von 1.5 Punkten

SE7.1: Monitoring property/asset managers

GRESB verlangt, dass die Betreiber der respektive die Verantwortlichen für die Gebäude geschult und kontrolliert werden, sodass ein ESG-spezifischer sowie branchenkonformer Unterhalt sichergestellt ist.

SSREI fordert eine Unterhaltsstrategie als auch ein operatives Betriebskonzept ein, welches die einschlägigen Branchenstandards berücksichtigt. Dieses Konzept muss nachweisbar umgesetzt sein, womit die Anforderungen von GRESB erfüllt werden.

Mögliche durch SSREI zu erzielende Punkte beim Real Estate Assessment von GRESB: 1 von 1 Punkten

RA1: Risk assessments performed on standing investments portfolio

GRESB verlangt, dass das Immobilienportfolio umfassend und periodisch, im Sinne der von GRESB vorgegebenen Kriterien, geprüft wird.

Wer seine Liegenschaften nach SSREI bewertet, erfüllt die GRESB-Anforderungen.

Mögliche durch SSREI zu erzielende Punkte beim Real Estate Assessment von GRESB: 3 von 3 Punkten

TC5.1+2: Tenant health & well-being program

GRESB verlangt, dass das Wohlbefinden der NutzerInnen der Gebäude systematisch erfasst und kontinuierlich verbessert wird. Dabei reicht eine Befragung aus.

Erstens werden bei SSREI die Gebäude nach den relevanten Kriterien effektiv bewertet (TC5.1) und zweitens sind mit den Rubriken «Bestandsbewertung» und «Potenzialerfassung» im Portfoliobewertungstool die Voraussetzungen für die kontinuierliche Verbesserung gegeben (TC 5.2).

Mögliche durch SSREI zu erzielende Punkte beim Real Estate Assessment von GRESB: 2 von 2 Punkten

EN1, GH1, MR1+2: Energy consumption (+ external verification)

GRESB verlangt ein Energie-Monitoring.

Auch SSREI fordert einen entsprechenden Ausweis von Energiedaten. Jedoch wird bei SSREI der Haushaltsstrom ausgeklammert, der rund 30% des gesamten Energiebedarfs eines Gebäudes ausmacht.

Mögliche durch SSREI zu erzielende Punkte beim Real Estate Assessment von GRESB (EN1): 7.5 (70%) von 11 Punkten

Abhängig vom Anteil erneuerbarer Energie, welcher bei SSREI ebenfalls erfasst wird, können maximal weitere 3 Punkte erzielt werden.

Wird zudem eine Umrechnung des Energiebedarfs in CO2 vorgenommen (GH1) und werden die Daten im Weiteren publiziert (MR1) sowie von einer unabhängigen Stelle extern verifiziert (MR2), können zusätzliche 7 respektive 3 Punkte erzielt werden.

BC1.2: Operational building certifications

GRESB verlangt, dass die Bestandsgebäude von unabhängiger Stelle nach definierten Kriterien verifiziert werden. Dies soll auf der Basis anerkannter Standards erfolgen.

SSREI wurde als ein solcher Standard anerkannt. Dabei geht der Anforderungskatalog nach SSREI deutlich über die von GRESB geforderten Inhalte hinaus. So kann mit der Bewertung und Verifikation einer Teilmenge von SSREI-Indikatoren bereits das Punktemaximum bei GRESB erreicht werden. Die entsprechenden Indikatoren sind nachfolgend aufgeführt:

Energie:
G12 Lüftungskonzept
G15 Gebäudehülle
W7 Potenzial an erneuerbaren Energien
U2 Wärmeerzeugung Betrieb
U5 Energiebedarf Wärme

Standort:
G3 Grundversorgung und öffentliche Begegnungsorte
W8 Anbindung an ÖV
W9 Zugang zu Parzelle und Gebäude

Kreislaufwirtschaft:
U1 Materialaufwand Rohbau
U3 Materialqualität Rohbau

Mögliche durch SSREI zu erzielende Punkte beim Real Estate Assessment von GRESB: 8.5 von 8.5 Punkten

Bemerkung

Die effektive Punktzahl ergibt sich jeweils anhand des prozentualen Anteils am Gesamtportfolio. Hierbei ist es nicht zwingend, das Gesamtportfolio auf einmal in den SSREI aufzunehmen. Der Prozess kann sukzessive erfolgen, wobei sich das GRESB-Rating sodann laufend verbessert.

Detaillierte Angaben hierzu, zu weiteren Bereichen, in welchen Punkte erzielt werden können, sowie zur Zusammensetzung und Berechnung der entsprechenden Punktzahlen, werden in Kürze in einem technischen Dokument zur Verfügung gestellt.

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