BENCHMARK

Zur Beurteilung der Nachhaltigkeit von Schweizer Bestandsliegenschaften

EINHEITLICHER BEWERTUNGSANSATZ

Schafft Transparenz und Vergleichbarkeit

TRACK RECORD

Ermöglicht einen aussagekräftigen Leistungsausweis

EXTERNAL ASSURANCE

SQS als unabhängige Zertifizierungsstelle des Prüfprozesses

Der Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) wurde zur Beurteilung der Nachhaltigkeit des Schweizer Immobilienbestands entwickelt. SSREI unterstützt die Eigentümerschaft (Immobilienfonds, Immobilien-Aktiengesellschaften, Anlagestiftungen, Versicherungen, Pensionskassen, Öffentliche Hand) dabei, ihre Immobilien entsprechend den zunehmend verschärften Nachhaltigkeitsanforderungen auszurichten und deren langfristige Werthaltigkeit sicherzustellen.

ZIEL DES INDEX

Der SSREI wurde mit dem Ziel lanciert, das Nachhaltigkeitsprofil von Schweizer Bestandsimmobilien abzubilden, eine entsprechende Bewertung zu vereinheitlichen, die diesbezügliche Transparenz und Vergleichbarkeit zu ermöglichen und dem Markt einen wichtigen Benchmark zur Verfügung zu stellen.

Die Bewertungsresultate liefern dabei wichtige Erkenntnisse und Anhaltspunkte für mögliche Verbesserungen, anhand welcher entsprechende Massnahmen zur Sicherung der Werthaltigkeit der Liegenschaften abgeleitet werden können.

STRUKTUR UND INHALT

Der Index orientiert sich strukturell am Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS Hochbau), einem Instrument zur Umsetzung der Energiestrategie 2050. Für die Anwendung auf Bestandsliegenschaften adjustiert, erlauben die definierten Indikatoren und Anforderungen eine umfassende Beurteilung des Zustands einer Immobilie (Bottom-Up Ansatz) in den Bereichen; Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt.

Der Swiss Sustainable Real Estate Index wurde zur Beur­teilung der Nachhaltigkeit des Schweizer Immobilienbestands entwickelt.

ZERTIFIZIERUNG DURCH SQS

Zwingende Voraussetzung für die Aufnahme in den SSREI ist die jährliche, stichprobenbasierte Verifizierung durch das SSREI-Prüfgremium und die anschliessende Zertifizierung (External Assurance) des Prüfprozesses durch die Schweizerische Vereinigung für Qualitäts- und Management-Systeme (SQS).

ANERKENNUNG DURCH GRESB

Werden Bestandsliegenschaften nach SSREI bewertet, kann dadurch auch das GRESB-Rating verbessert werden.

Im Vordergrund steht dabei die Anerkennung als Portfoliobewertungs-Methodik (RA1) und die Gleichstellung der SSREI-Verifikation mit einer Bestandsgebäude-Zertifizierung (BC1.2). Wer das SSREI-Portfoliobewertungstool im Weiteren für die Technische Due Diligence (RM4) verwendet, erfüllt damit ebenfalls die Anforderungen von GRESB.

Detaillierte Angaben hierzu sowie zu weiteren Bereichen, in welchen Punkte beim Real Estate Assessment von GRESB erzielt werden können, finden Sie hier.

GRESB gilt als global führender ESG-Benchmark für Immobilien- und Infrastrukturinvestitionen und anerkennt SSREI offiziell als Operational Green Building Certification Scheme.

Weitere Informationen finden Sie unter GRESB.com.

AKTUELLER STAND DES INDEX NOVEMBER 2023

Index Wert

1.73

Anzahl Liegenschaften

513

Hauptnutzfläche (HNF)

1.31 Mio. m²

Die 36 Bewertungsindikatoren nach Bereichen:

Gesellschaft ⌀ 1.85

G1 Städtebau und Architektur 2.04
G2 Nutzungsdichte 1.90
G3 Grundversorgung und öffentliche Begegnungsorte 2.60
G4 Barrierefreiheit 1.79
G5 Soziale Kontakte im Innenraum 1.00
G6 Soziale Kontakte im Aussenraum 1.13
G7 Subjektive Sicherheit 2.10
G8 Nutzungsflexibilität und -variabilität 2.00
G9 Gebrauchsqualität 2.28
G10 Tageslicht 2.29
G11 Lärmbelastung 1.75
G12 Lüftungskonzept 0.75
G13 Radon 2.38
G14 Sommerlicher Wärmeschutz 2.09
G15 Gebäudehülle 1.60

Wirtschaft ⌀ 2.09

W1 Bewirtschaftungskosten und Instandsetzung 1.15
W2 Werterhalt/Instandhaltung 1.68
W3 Wartungs- und Rückbauvoraussetzungen 1.22
W4 Eigentumsverhältnisse und -rechte 2.94
W5 Altlastenbelastung 2.87
W6 Naturgefahren 2.39
W7 Potenzial an erneuerbaren Energien 1.96
W8 Anbindung an ÖV 2.59
W9 Zugang zu Parzelle und Gebäude 2.50
W10 Mietpreise 1.47
W11 Leer-/Belegungsstand 2.22

Umwelt ⌀ 1.15

U1 Materialaufwand Rohbau 2.09
U2 Wärmeerzeugung Betrieb 0.76
U3 Materialqualität Rohbau 0.13
U4 Materialqualität Ausbau 0.92
U5 Energiebedarf Wärme 0.71
U6 Abfalltrennung 1.82
U7 Angebot an Auto- und Velo-Parkplätzen 0.84
U8 Biodiversität 1.04
U9 Bodenversiegelung 0.84
U10 Ausnützung 2.36

BEWERTUNG UND GEWICHTUNG

Die Liegenschaften werden anhand 36 gleichgewichteter Bewertungsindikatoren, in den Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt, bewertet. Bei jedem der Indikatoren kann dabei ein Wert von 0, 1, 2 oder 3 erzielt werden.
Für das Gesamtportfolio resultiert sodann ein finaler SSREI-Wert zwischen 0.00 und 3.00. Dieser Wert ergibt sich aus den Bewertungen der Liegenschaften, in Abhängigkeit der bewerteten Quadratmeter Hauptnutzfläche (HNF, Norm SIA 416).
Der Index Wert ergibt sich schliesslich aus den, wiederum in Abhängigkeit der Hauptnutzfläche gewichteten, SSREI-Werten der einzelnen Komponenten (Immobilienportfolios).

IM KONTEXT DER NACHHALTIGKEITSSTRATEGIE

Eine ganzheitliche Nachhaltigkeitsstrategie ist bekanntermassen vielschichtig und beeinflusst sowohl das strategische als auch das operative Management. In diesem Kontext unterstützt SSREI die nachhaltige Ausrichtung auf Portfolio- und Objektebene.

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POTENTIAL UND MEHRWERT

Der Bewertungsprozess unterstützt den Anwender dabei, den nachhaltigkeitsspezifischen Zustand seiner Liegenschaften zu eruieren, strategische Ansätze strukturiert zu hinterfragen und Opportunitäten frühzeitig zu erkennen. Hierbei liefert das SSREI-Portfoliobewertungstool Anhaltspunkte zum Verbesserungspotential einer Immobilie, bspw. zur Ausarbeitung einer ausbalancierten Sanierungsstrategie und darüber, mit welchem Investitionsbedarf der nächsthöhere Nachhaltigkeits-Wert (Richtwert) erreicht werden kann. Der resultierende Track Record dient zudem einer transparenten Kommunikation gegenüber internen (Unternehmensleitung,  Anlageausschüsse, etc.) und externen (Anleger, Gesetzgeber, etc.) Anspruchsgruppen und schafft einen aussagekräftigen Leistungsausweis. Für die Eigentümer werden somit Anreize geschaffen, ihre Immobilien entsprechend den zunehmend verschärften Nachhaltigkeits-Anforderungen auszurichten und den Schweizer Liegenschaftenbestand in eine nachhaltige Zukunft zu führen. So wird dem Markt ein wichtiger Benchmark zur Verfügung gestellt und es verbinden sich betriebswirtschaftliche Interessen mit gesellschaftlicher Notwendigkeit.

Der einheitliche Bewertungsansatz schafft Transparenz und Vergleichbarkeit

Das Konzept in Kürze

Der SSREI im ESG Framework des Edmond de Rothschild Real Estate SICAV (ERRES)

Das Bewertungstool erlaubt eine effiziente Eingabe der erforderlichen Daten im Rahmen des Selbst­evaluationsprozesses.