Der Immobiliensektor ist für rund ein Drittel der CO₂-Emissionen in der Schweiz verantwortlich. Die SSF-Studie zeigt auf, wie breit die Nachhaltigkeit bei Immobilieninvestments 2026 berücksichtigt wird.
Gemäss der jüngsten Marktstudie zu nachhaltigen Anlagen in der Schweiz stieg das Volumen nachhaltiger Immobilienanlagen im Verlauf von 2025 um 6,9 % auf 231 Mrd. CHF (siehe Abbildung) und damit mehr als doppelt so stark wie das Gesamtvolumen nachhaltiger Anlagen, das im gleichen Zeitraum nur um 3% wuchs. Dazu haben sowohl Vermögensverwalter als auch Asset Owner (also z.B. Pensionskassen) beigetragen.
Doch wie ist die Berücksichtigung von Nachhaltigkeit bei Immobilieninvestoren in den Zielen verankert? Mit 94% gibt eine grosse Mehrheit der Asset Owner an, über eine formelle Nachhaltigkeitspolitik für ihre Immobilienanlagen zu verfügen. Bei Asset Managern liegt dieser Anteil mit 46% deutlich tiefer. Was sind die Gründe für diesen deutlichen Unterschied?
Immobilien stellen mit 25 % die zweitgrösste Anlageklasse für Asset Owner dar, verglichen mit 11 % bei den Vermögensverwaltern. Diese höhere Bedeutung von Immobilien als Anlageklasse für Asset Owner erklärt einen Teil der Diskrepanz. Ein weiterer Aspekt ist, dass Asset Owner oft langfristige Investoren sind und daher starke Anreize haben, ihre Erwartungen zu Themen wie Energieeffizienz, Dekarbonisierung oder Klimaresilienz, bei denen es sich um langfristige Themen handelt, klar zu definieren.
Gemäss der SSF-Marktstudie hat die Nutzung von Nachhaltigkeitszertifikaten bei der Entwicklung oder Auswahl von Investitionen deutlich zugenommen und stellt die am weitesten verbreitete Praxis dar. So wenden heute 68% aller Befragten (im Vorjahr 54%) Zertifikate wie Minergie, SNBS, LEED, BREEAM, DGNB, SGNI, 2000 Watt sowie firmeneigene Qualitätssiegel an. Auch die Berechnung der grauen Energie hat an Bedeutung zugenommen, wenn auch vielleicht langsamer, als man es sich wünschen würde. So sind es heute 25% aller Immobilieninvestoren, welche die graue Energie für ihre Bau- oder Anlageprojekte berechnen.
In der Schweiz veröffentlichte AMAS im Jahr 2022 eine Reihe von Umweltindikatoren für Immobilienfonds¹. Diese Indikatoren sind für AMAS-Mitglieder verbindlich und stellen einen wichtigen Schritt zur Harmonisierung der Nachhaltigkeitsberichterstattung bei Immobilieninvestitionen sowie zur Schaffung von Transparenz für Investoren auf dem Markt dar. Die SSF-Marktstudie zeigt, dass mehr als vier Fünftel der Marktakteure diese Immobilienkennzahlen erheben und rund zwei Drittel sie auch veröffentlichen, was für beide Aspekte eine Erhöhung gegenüber dem Vorjahr darstellt. Dies ist ein wichtiger Trend, da diese zunehmende Transparenz den Anlegern eine wichtige Entscheidungsgrundlage bietet.
Da Investoren über ihre Immobilieninvestments einen viel direkteren Einfluss auf die Erreichung der Schweizer Klimaziele haben, ist es positiv zu werten, dass Nachhaltigkeitsziele in diesem Bereich heute schon breit im Schweizer Anlagemarkt verankert sind. Die Konkretisierung dieser Ziele in detaillierte Umsetzungspläne mit Zwischenzielen und entsprechenden Investitionsplänen ist der wichtige nächste Schritt.
Autorin: Sabine Döbeli, CEO, Swiss Sustainable Finance