Ersatzneubauten haben Vorteile gegenüber Sanierungen: Kein Flickwerk, eine neuwertige und gesetzeskonforme Bausubstanz sowie ein effizienterer Unterhalt. Aber es wird nicht nur Kulturgut entfernt; Neubauten bedürfen viel grauer Energie und Kapital – bei öffentlichen Bauten also Steuergeldern.

Nebst Bund, Kantonen und Unternehmen begeben sich nun auch zunehmend Gemeinden auf den CO2-Absenkpfad zur Erfüllung der Netto-Null-Ziele bis 2050 (für Bund und Kantone sogar verpflichtend bis 2040). Teil der Nachhaltigkeitsstrategie ist ein schonender Umgang mit Ressourcen; nebst Energie und Baumaterialien betrifft dies auch die Finanzen. Gerade für Bauherrschaften, die mit Steuergeldern in Bauvorhaben investieren, ist ein haushälterischer Umgang mit ihnen spezielles Gebot der Stunde. Zu oft wird aus Unwissen über die Konsequenzen im umfassend nachhaltigen Sinne für einen Ersatzneubau entschieden. Hier ein Beispiel, das aufzeigt, dass es auch anders geht:

Die Einheitsgemeinde verfügt über Schulbauten aus den 60-er, 70-er und 90-er Jahren, für welche ein Sanierungsbedarf besteht. Damit zukunftsfähige Schulmodelle umgesetzt werden können, sollte fehlender und gemäss pädagogischen Anforderungen passender Schulraum bereitgestellt werden.

Im Rahmen der ersten Abklärungen wurden die zwei Varianten Ersatzneubau respektive Gesamtsanierung inkl. Erweiterung gegeneinander abgewogen, wobei der Ersatzneubau mit klarer Präferenz abschnitt. Zur kritischen Betrachtung der Argumente und zur Leitung/Begleitung der Planung bis zum Wettbewerb wurde eine externe sach- und fachverständige Expertin beigezogen. Nebst Erfahrungen zu baulichen Anforderungen und Abläufen sollten auch Kenntnisse zu Organisation, Betrieb und Pädagogik die Entscheidung für ein zukunftsfähiges Projekt stützen.

Im Rahmen der ersten Begehung konnte dem Bestand aus betrieblicher und pädagogischer Sicht eine hohe Nutzungsqualität attestiert werden. Diese Beobachtung wird im Rahmen der SSREI-Audits oft gemacht: Bauten, welche bis in die 70-er Jahre des vorigen Jahrhunderts erstellt wurden, weisen häufig gut nutzbare Grundrisse und eine hohe Gebrauchsqualität auf. Überraschenderweise können diese Gebäude variabel (um-)genutzt und niederschwellig angepasst werden, bedingt durch die natürliche Belichtung, die mehrheitlich von zwei Seiten erfolgt sowie die Anordnung der Räume, welche Nutzungskreuzungen verhindern. Erschliessungsflächen verfügen häufig über gemeinschaftlich nutzbare Zonen, welche natürlich belichtet sind und informelle Begegnung ermöglichen. Sicherheitsanforderungen bezüglich Statik und Erdbeben, Brandschutz, Hindernisfreiheit, etc. können meistens mit vertretbarem Aufwand erfüllt werden.

Zurück zur Gemeinde: Aufgrund der überraschenden Bestandesqualitäten wurden weitere vertiefende Analysen ausgelöst:

• Zustandsanalyse (Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf)
• Tragwerksanalyse (Statik und Erdbeben)
• Brandschutzgutachten
• Evaluation Hindernisfreiheit
• Schadstoffgutachten
• Ökobilanz für die Varianten:
  o Gesamtsanierung und Erweiterung
  o Ersatzneubau Massivbauweise
  o Ersatzneubau Holzbauweise

Die Spezialgutachten umrissen die im Sanierungsfall notwendigen Massnahmen und schätzten den finanziellen Aufwand ab, worauf die Varianten auch bezüglich ihrer finanziellen Auswirkungen gerechnet werden konnten.

Nicht ganz überraschend resultierten folgende Werte, worauf sich die Gemeinde klar für die Sanierungs- und Erweiterungsstrategie entschied:

• Die Energie- und Treibhausgasemissionen Erstellung und Betrieb über den gesamten Lebenszyklus hätten bei Ersatzbauten in Massivbauweise beinahe das Doppelte des Wertes für die Gesamtsanierungen inkl. kleiner Nutzungsanpassungen im Bestand (z.B. Rückbau nachträglich erfolgter Einbauten) betragen. Die Variante „Holzbau“ reduziert den Wert der Variante „Massivbau“ um lediglich 4.6 %.
• Ersatzbauten wären nahezu doppelt so teuer geworden wie die Gesamtsanierungen und Instandsetzungen des Bestandes (inkl. Ertüchtigung Energie, Brandschutz, Hindernisfreiheit, Tragwerk und Statik, Schadstoffe sowie Nutzungsanpassungen).

Das Beispiel zeigt, dass für eine haushälterische Immobilienstrategie folgende Schritte unumgänglich sind:

• Nutzungssegment definieren (auch Umnutzungen in Betracht ziehen)
• Nutzungsanforderungen formulieren (organisatorisch und betrieblich)
• Bestand bautechnisch umfassend analysieren
• Verdichtungspotenzial eruieren (Erweiterungen und Aufstockungen)
• Bauliche Massnahmen aufgrund Nutzungsanforderungen benennen
• Ökobilanz erstellen
• Kosten schätzen (je nach Planungsphase mit einer Genauigkeit zwischen +/- 30 % bis +/- 10 %)
• Nutzwertanalyse mit gleichwertiger Gewichtung gesellschaftlicher, wirtschaftlicher und umweltbezogener Kriterien

Zusammenfassend gesagt: Wenn eine nutzungsgestützte Bestandesanalyse unter Berücksichtigung des Entwicklungspotenzials einen hohen Nutzwert vermuten lässt, lohnen sich zusätzliche vertiefende Abklärungen, bevor der Bagger übereilt auffährt – für die Nutzenden, das Portemonnaie und die Umwelt.

Autorin: Katharina Lenggenhager, Inhaberin Schulraumentwicklung.ch. Sie ist SSREI-Prüferin und aktiv an der (Weiter-)Entwicklung des SSREI beteiligt.