Gunnar Gärtner, Immobilienbewerter und Co-Präsident der Bewertungsexperten-Kammer SVIT, im Gespräch über den nachhaltigen Umbau des Gebäudeparks Schweiz und dessen Bewertung.
Gunnar Gärtner MRICS ist studierter Bauingenieur und akkreditierter Bewertungsexperte für Immobilienfinanzierungen. Seit 2017 führt er im Nebenamt die Fachkammer der Bewertungsexperten im Schweizerischen Verband der Immobilienwirtschaft SVIT. Gunnar Gärtner war von 2001 bis 2015 bei drei grossen Schweizer Immobiliendienstleistern in leitender Funktion im Bewertungswesen tätig. Er ist Inhaber und Geschäftsführer der COMRE AG in Zürich.
Interview mit Gunnar Gärtner MRICS
COMRE AG
Wer sind Sie?
Ich bin Immobilienbewerter und führe seit sieben Jahren das auf Bewertungsdienstleistungen spezialisierte unabhängige Beratungsunternehmen COMRE Consulting Management Real Estate in Zürich. Wir bewerten für unsere institutionellen und privaten Kunden jedes Jahr im Rahmen von Finanzierungen, Bilanzierungen und Zukäufen Immobilienvermögen von rund CHF 4 Milliarden. Das Präsidentenamt bei der Bewertungsexperten-Kammer SVIT fordert mich überdies und es freut mich, dass ich mit Monika Bürgi Geng von der Zürcher Kantonalbank eine sehr kompetente Co-Präsidentin gewinnen konnte, um die Bewerterzunft gemeinsam in die Zukunft führen zu können.
Die Nachfrage bei den nachhaltigen Immobilienanlagen boomt. Investoren gehen davon aus, dass diese grünen Investments langfristig werthaltiger sind. Widerspiegelt sich dies bereits heute in den Transaktionspreisen?
Im jetzigen Marktumfeld werden die Nachhaltigkeitskriterien nicht genügend gewürdigt – mit Ausnahme bei Prestigeobjekten. Bei kleinen Mehrfamilienhäusern beispielsweise ist die Nachfrage derart hoch, dass auch viele Investoren mitspielen, die keinen Katalog an Nachhaltigkeitskriterien zu erfüllen haben. Grosse institutionelle Investoren müssen allein schon aufgrund ihres Renommees und unternehmerischer respektive regulatorischer Vorgaben reagieren und ihre Immobilienportfolios auf den CO2-Absenkungspfad bringen.
Steigt hier der Druck der Endinvestoren in Bezug auf Nachhaltigkeitskriterien?
Generell ist im Anlagemarkt zu beobachten, dass sich hinsichtlich Nachhaltigkeit eine Diskrepanz zwischen indirekten und direkten Immobilieninvestments akzentuiert. Es besteht eine sehr hohe Nachfrage bei nachhaltigen indirekten Immobilienanlagen. Gleichzeitig ist der Anteil an Immobilien, die Nachhaltigkeitskriterien umfassend erfüllen, bei den direkten Investments markant kleiner.
Welche Mindestanforderungen sollte eine „nachhaltige“ Immobilien erfüllen?
Nachhaltige Investments bezeichnen oftmals Objekte an verkehrsgünstigen Lagen, mit energieeffizienter und klimaschonender Energiegewinnung. Gebäude von dieser Qualität sind schon aufgrund der Lage- und Objektqualitäten besser handelbar und die Zahlungsbereitschaft der Investoren erhöht. Somit bewertet der Transaktionsmarkt aus meiner Sicht schon heute nachhaltige Investments als wertiger. Nur lassen sich diese Treiber der Transaktionsmärkte oftmals schwierig an einem einzelnen Einflussfaktor bestimmen. Darum ist es für institutionelle Immobilieneigentümer immer wichtiger ihre Liegenschaften von unabhängigen Dritten bewerten zu lassen – auch in Bezug auf die Nachhaltigkeit.
Das Konzept der Gebäudebewertung ist reaktiv. Mit der Neuausrichtung der Schätzung könnte eine aktive Hebelwirkung erzielt werden, wenn man neue Aspekte einfliessen lässt…
Das ist nicht die Aufgabe des Bewerters. Auch wenn Bewertung immer eine Prognose der erwarteten Erträge in der Zukunft ist, so darf der Bewerter nicht die Marktentwicklung vorausnehmen, die wir beispielsweise im Zusammenhang mit den laufenden Bemühungen der grossen Immobilieneigentümer zur langfristigen Erfüllung der ESG-Kriterien sehen.
Aus meiner persönlichen Wahrnehmung wird die Bedeutung der Immobilienbewertung vom Immobilienkäufer immer noch unterschätzt. Die Bewertung ist ein kleiner Businessplan für ein erfolgreiches und nachhaltiges Geschäftsmodell zum Betreiben einer Immobilie. Und beinhaltet auch die Aspekte der Nachhaltigkeit in der Gesamtbeurteilung.
…umso wichtiger ist die Bedeutung der Immobilienbewertung!
Da stimme ich Ihnen voll und ganz zu. Aus diesem Grunde ist mir die Arbeit im Verband auch sehr wichtig. Nachdem wir uns in den letzten drei Jahren intern neu für die Zukunft des Bewertungswesens ausgerichtet haben, tragen wir diese Stimme nun nach aussen. Und das gilt auch für unsere Mitglieder der Bewertungsexperten-Kammer SVIT. Bei den Neuaufnahmen achten wir in den Aufnahmegesprächen besonders auf das Standing und die Fachkompetenz. Denn die Beurteilung von Immobilienvermögen und Investments braucht viel Erfahrung und die tägliche Auseinandersetzung mit dem Markt.
Schauen wir in die Zukunft des Immobilienmarktes. Er hat einen Boom hinter sich und die Prognosen weisen darauf hin, dass es so weitergeht. Welches sind die wesentlichen Treiber hierfür?
Der Gebäudepark Schweiz wurde in den vergangenen zwei Dekaden deutlich verjüngt, modernisiert und erweitert. Die Projektentwicklung war und ist der grösste Wertetreiber. Die ökonomischen Einflussfaktoren wie das Tiefzinsumfeld und die Negativzinsen haben diese Entwicklung nur begünstigt. Der Anlagedruck ist stark gestiegen aufgrund der Erhöhung der Immobilienquoten und dem grossen Mittelzufluss für Immobilieninvestments. Die wichtigsten Treiber dieser Hausse aber sind gesellschaftlicher Natur, sprich der demographische Wandel und Zuwanderung. Hinzu kommen deutlich gestiegene Wohnbedürfnisse – und dieses nicht erst seit dem Lockdown. Wir erkennen aber auch einen stark zunehmenden Einfluss ökologischer Faktoren und den Bedarf an bautechnischer Erneuerung.
Ist die Schweiz gebaut? Und dürfen wir uns jetzt auf den ökologischen Umbau freuen?
Der Erneuerungsbedarf ist tatsächlich der grösste Treiber im Markt. Der letzte grosse Zyklus hinsichtlich Erneuerung war in den 1980er Jahren bis zum Beginn der Immobilienkrise der frühen 1990er Jahre. Darum besteht trotz der hohen Bauaktivität weiterhin ein grosser Investitionsbedarf im Bestand. Und bei den Totalsanierungen spielt die Nachhaltigkeit eine sehr wichtige Rolle.
Seit einigen Wochen ist nun allerdings absehbar: Die Baupreise steigen. Diese Mehrkosten sind in den Immobilienwerten noch nicht abgebildet. Die grossen Herausforderungen im Markt werden also auf jene zukommen, die erst heute auf den Nachhaltigkeitszug aufspringen. Denn dies wird mit höheren Kosten und aufwändigeren Prozessen verbunden sein. Bei weiter steigenden Baukosten könnte es passieren, dass die Nachhaltigkeitsaspekte wieder in den Hintergrund rücken.
Herzlichen Dank, Herr Gärtner, für Ihre Zeit und das interessante Gespräch.