Friedel Bachmann, Partner und Practice Leader Sustainability bei pom+Consulting AG, zum Thema «Standards – Fluch oder Segen?»
Wer sind Sie?
Ich arbeite seit über sieben Jahren bei pom+Consulting AG, seit 2023 in der Leitung der Practice-Unit «Sustainable Portfolios» und seit Anfang 2026 auch als Partner. Ursprünglich habe ich ein Lizenziat und Doktorat in Sozial- und Umweltwissenschaften erlangt und Auftragsforschung im Bereich Energie, CO2 und Mobilität betrieben. Heute berate ich institutionelle Bauherrschaften zur Nachhaltigkeit ihrer Immobilienportfolios, entwickle Strategien, Mess- und Monitoringkonzepte, berechne Energie- und CO2-Absenkpfade und begleite Portfolio-Zertifizierungen und Nachhaltigkeits-Reportings.
Wer ist pom+Consulting AG?
pom+ bietet Dienstleistungen für Immobilien, Infrastrukturen, Unternehmen und Organisationen und berät Kunden in den Bereichen Bau-, Facility-, Property-, Portfolio- und Asset-Management. Konkret zum Thema Nachhaltigkeit unterstützen wir unsere Kunden auf den Ebenen Portfolio/Unternehmen und Gebäude. Dabei sehen wir das ganze Spektrum an Kunden, die schon sehr weit sind und Nachhaltigkeit stark im Unternehmensprozess eingebunden haben, bis hin zu Kunden, die noch am Anfang stehen. Wir unterstützen in Themenfeldern wie Strategieentwicklung, Datenmanagement, CO2-Bilanzierung, Absenkpfade wie auch in den ganzen Reporting-Prozessen (GRESB) inklusive Auditierungen. Die Palette ist vielfältig und muss auch auf den individuellen Fall jeweils zugeschnitten werden; nicht alles macht für alle Sinn. Gerade die Anwendung von gewissen Standards ist komplex und aufwändig und häufig ohne Begleitung von Fachexperten kaum zu bewerkstelligen.
Ihre Ausführungen leiten sogleich über zum Titel: Standards – Fluch oder Segen?
Standards sind wissenschaftlich basierte und über viele Jahre durch die Branchenexpertise gewachsene Kriterienkataloge. Sie etablieren eine einheitliche Messbarkeit über die Branche hinweg und schaffen dadurch Transparenz sowie Vergleichbarkeit. Sie ermöglichen damit v.a. auch, Risiken zu monitoren sowie gleichzeitig Daten für die nicht-finanzielle Berichterstattung insbesondere auf Portfolioebene aufzubereiten.
Kurzum: Standards sind nützliche Instrumente, vor allem auch dann, wenn sie in der Branche genügend Anerkennung finden.
Wo steht die Immobilienbranche heute in Sachen Standards?
Standards und Zertifikate kommen auf unterschiedlichen Ebenen zum Einsatz – Gebäude, Portfolio, aber auch Unternehmensebene. Mittlerweile gibt es auf jeder Ebene diverse Standards und Zertifikate, welche sich in der Breite sowie in der Tiefe der Beurteilung der Themen unterscheiden. Hier den Überblick zu behalten, ist nicht ganz einfach.
Auf Gebäudeebene, insbesondere bei der Erstellung, werden Labels wie Minergie, SNBS oder SGNI angewendet. Beim Bestand hat z.B. DGNB-GiB (Gebäude im Betrieb) Verbreitung gefunden. Jüngst ist mit dem «Bestand und Betrieb» von SNBS ein weiterer Standard auf den Markt gekommen.
Auch auf Portfolio- und Unternehmensebene haben sich umfassende Standards etablieren können. Hier liegt der Fokus verstärkt beim Reporting und Benchmarking. Beliebt sind hier GRESB als umfassendes ESG-Bewertungstool auf Unternehmensebene, oder auch REIDA mit Fokus auf Energie- und CO2 – oder eben der SSREI mit einer umfassenden Betrachtung.
Je nach strategischer Ausrichtung einer Unternehmung respektiv eines Immobilienportfolios und damit verbundene Nachhaltigkeitsanforderungen und Reportingpflichten macht der eine oder andere Standard mehr oder weniger Sinn.
Nebst den etablierten Standards wenden viele Marktteilnehmer eigene Lösungen an. Was ist der Grund dafür?
Grundsätzlich ist ein nachhaltiges Finanzprodukt in der Schweiz der Selbstregulierung überlassen. AMAS hat hier die Führung übernommen und mit dem Zirkular «Umweltrelevante Kennzahlen für Immobilienfonds» vorerst mal für Energie und CO2 Klarheit geschaffen, indem sie den Standard REIDA als verbindlich erklärt hat. Das war und ist ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung, der v.a. methodische Einheitlichkeit und damit Vergleichbarkeit geschaffen hat.
Wenn wir jedoch von E, S und G sprechen – was viele auch tun – so hat AMAS nun mit den neuen Transparenzvorschriften, welche aber erst per 1. Januar 2029 umgesetzt sein müssen, entsprechende Richtlinien festgelegt, womit nebst Energie und CO2 auch weitere Nachhaltigkeits-Themen ins Reporting aufgenommen werden sollten.
Werden wir somit ab 2029 von einer umfassenden und kohärenten nachhaltigen Entwicklung und Berichterstattung des Schweizer Immobilienbestands ausgehen können?
Das wird sich zeigen. Stand heute, denke ich, nur bedingt, denn die AMAS-Transparenzvorschriften sind offen formuliert und lassen noch viele Freiheitsgrade zu.
Natürlich ist eine kohärente und vor allem umfassende Nachhaltigkeits-Berichterstattung wünschenswert; es bedarf dafür aber auch einer methodischen Einheitlichkeit. Es gibt hierzu bereits relativ ausgereifte Konzepte, welche man nutzen könnte. Letztlich ist es die Branche selbst, welche die Selbstregulierung prägt. Was die Branche selbst nicht schafft, wird zukünftig der Gesetzgeber regeln müssen, was nicht unbedingt der einfachere Weg ist.
Wie könnte ein Branchen-Mindeststandard für mehr Konsistenz sorgen?
Regulierung, oder auch Selbstregulierung, funktioniert dann am besten, wenn sie so konkret und einfach wie möglich ist. Man müsste einen klaren inhaltlichen Rahmen setzen und – zu den bestehenden Themen Betriebsenergie und -CO2 – konkrete neue Themen vorgeben, wie zum Beispiel Erstellungsemissionen, Biodiversität, Klimaresilienz, Mobilität, Gesundheit und Wohlbefinden, um nur einige Beispiele zu nennen. Diese Themen haben in den etablierten Standards bereits Einzug gefunden, d.h. die Umsetzungsinstrumente für eine solch umfassende Betrachtung sind vorhanden. Aus der Nachhaltigkeits-Perspektive ist es absolut notwendig, diese Themen voranzutreiben.
Weshalb kommt da nicht mehr Druck von den Investoren, die doch an einheitlichen Regeln interessiert sind? Man stelle sich vor, jede Revisionsgesellschaft, jede grössere Firma, würde sich die Regeln für die Finanzberichterstattung selbst zurechtlegen!
Effektiv benötigen Investoren vor allem Vereinfachung, um ein Finanzprodukt nach ESG beurteilen zu können. Ein Investor kann sich unmöglich mit hunderten von Methoden beschäftigen.
Zurzeit orientieren sich viele Investoren an GRESB, der thematisch breit angelegt ist und eine kurze und knappe Bewertung eines Immobilienvehikels entlang E, S und G zulässt. Die Praxis eilt also der (Selbst-)Regulierung voraus. Im Wesentlichen beinhaltet GRESB die Bewertung der Führung des Immobilienfonds (Qualität des Managementsystems) sowie die Performance auf Basis der einzelnen Gebäude bezüglich Energie, GHG, Wasser und Abfall respektive der Anzahl Gebäude-Zertifikate für Bauen und Bestand. Die Bewertung der Performance wird GRESB weiter verschärfen, was auch Sinn macht. GRESB hat global breite Anerkennung bei den Investoren erlangt und ist nicht mehr vom Markt wegzudenken. Es ist aktuell praktisch das einzige offizielle Bewertungssystem, das Nachhaltigkeit entlang E, S und G auf Portfolioebene beurteilt und die Themen in diesen Bereichen auch stetig weiterentwickelt. Es bietet also nebst Bewertung auch gute Guidance, wohin die Reise in Zukunft gehen wird.
«Brown Discount» und «Green Premium» sind in der Branche bekannte Begriffe, was den Bezug der Nachhaltigkeit zum Risikomanagement bekräftigt. Wären die Risiken nicht bereits Grund genug für eine stringentere Selbstregulierung?
Wir verstehen Nachhaltigkeit als Teil des Risikomanagements, und es wird auch von unseren Kunden immer stärker so wahrgenommen. Letztendlich ist das eine der Kernaufgaben des Asset- und Portfoliomanagements, Risiken zu minimieren und dadurch Mehrwerte zu schaffen. Die Identifikation der Risiken bedingt einer systematischen Analyse, welche zumindest einen Grundstock an Gebäudedaten verlangt – und dabei helfen Standards natürlich. Häufig ist die Datenverfügbarkeit noch der limitierende Faktor. Um diese einfacher zu handhaben, haben wir hierfür auch schon pragmatisch einsetzbare Tools entwickelt, die mit einem Minimum an Inputdaten auskommen. Der Markt sollte also ein intrinsisches Interesse haben, diesen «Brown Discount» oder «Green Premium» messbar zu machen – mit oder ohne Selbstregulierung.
Genau dieses Datensammeln stösst immer wieder auf Kritik – auch in Bezug auf Standards wie GRESB. Ist diese berechtigt?
Um das Datensammeln kommt man nicht umhin – das ist nun mal die Basis für die meisten Nachhaltigkeits-Bemühungen. Die Frage, wo die Ressourcen zukünftig alloziert werden sollen, um die grösste Wirkung zu erzielen, ist berechtigt. GRESB hat hierzu in den vergangenen Jahren im Schweizer Markt sehr vieles bewegt und aus meiner Sicht entscheidend dazu beigetragen, dass wir heute ein sehr grosses Stück weiter sind, nämlich ein standardisiertes Reporting entlang E, S und G, Transparenz und Vergleichbarkeit und nicht zuletzt auch eine verbesserte Datenabdeckung. Diese positiven Impacts beobachte ich heute noch und sie entwickeln sich stetig weiter. Letztendlich liefern sie Unternehmen eine belastbare Grundlage für strategische Entscheidungen und die Ableitung konkreter Verbesserungspotenziale auf Liegenschaftsebene, wie beispielsweise durch gezielte Investitionen in Wärmepumpen, Photovoltaik oder andere Effizienzmassnahmen. Ob nun GRESB oder nicht, wichtig bleibt, dass man eine ganzheitliche Betrachtung der Nachhaltigkeit umsetzt und «monitored». Aufgrund der langen Lebenszyklen haben wir in der Regel eine Chance für eine tiefgreifendere Änderung von Gebäuden – sei es mittels Sanierung oder Ersatzneubau – und damit der Umsetzung von Nachhaltigkeit auf Einzelgebäudeebene.
Standards haben eine umfassende Sicht, AMAS als Selbstregulierer bleibt vage und der Gesetzgeber beschränkt sich auf Energie und Klima. Wo wird die Reise hingehen?
Es gibt viele Wege, Nachhaltigkeit systematisch anzugehen und weiterzutreiben. Solange der Gesetzgeber die Anforderungen nicht verschärft, stellt sich am Ende ganz einfach die Frage, inwiefern der Markt tatsächlich eine umfassende E-, S- und G-Bewertung möchte. Aus Sicht der Nachhaltigkeit wäre das sehr wünschenswert. Ich glaube, dass sich der Markt diesen Themen nicht entziehen kann. Entscheidend ist dann eher die Wahl der Instrumente, die man für die Umsetzung anwenden will.
Welchen Einfluss können Sie als Berater auf die Branche ausüben?
Wir sind da sehr flexibel unterwegs. Jedes professionell geführte Unternehmen braucht eine saubere Aufbau- und Ablauforganisation sowie die Messung der Ergebnisse auf der Basis von definierten Regeln – eigentlich analog der Finanzberichterstattung. Wenn der Kunde hierfür Standards beiziehen will, dann helfen wir ihm dabei. Wenn er einen eigenen Weg gehen will und dafür Unterstützung braucht, dann helfen wir eben auf diese Art. Wir bringen da sehr breite Expertise und Erfahrung mit und wollen als Berater gleichzeitig auch neutral bleiben.