Friedel Bachmann, Partner et Practice Leader Sustainability chez pom+Consulting SA, sur le thème « Standards – fléau ou bénédiction ? »
Qui êtes-vous ?
Je travaille depuis plus de sept ans chez pom+Consulting SA, depuis 2023 à la tête de la Practice Unit « Sustainable Portfolios » et depuis début 2026 également en tant que Partner. À l’origine, j’ai obtenu une licence et un doctorat en sciences sociales et environnementales et j’ai mené des recherches appliquées dans les domaines de l’énergie, du CO2 et de la mobilité. Aujourd’hui, je conseille des maîtres d’ouvrage institutionnels sur la durabilité de leurs portefeuilles immobiliers, développe des stratégies ainsi que des concepts de mesure et de monitoring, calcule des trajectoires de réduction énergétique et de CO2 et accompagne des certifications de portefeuilles ainsi que des reportings en matière de durabilité.
Qui est pom+Consulting SA ?
pom+ propose des services pour l’immobilier, les infrastructures, les entreprises et les organisations, et conseille ses clients dans les domaines de la construction ainsi que du facility, property, portfolio et asset management. En matière de durabilité, nous accompagnons concrètement nos clients tant au niveau du portefeuille/de l’entreprise que du bâtiment. Nous intervenons auprès d’un large éventail de clients, allant de ceux qui sont déjà très avancés et ont fortement intégré la durabilité dans leurs processus, à ceux qui en sont encore au début. Nous les accompagnons dans des domaines tels que le développement de stratégies, la gestion des données, le bilan CO2, les trajectoires de réduction ainsi que l’ensemble des processus de reporting (GRESB), y compris les audits. L’offre est variée et doit toujours être adaptée au cas spécifique ; tout ne convient pas à tout le monde. L’application de certains standards est notamment complexe et exigeante, et souvent difficile à mettre en œuvre sans l’accompagnement d’experts spécialisés.
Vos propos nous amènent directement au titre : standards – fléau ou bénédiction ?
Les standards sont des catalogues de critères fondés sur des bases scientifiques et développés au fil des années grâce à l’expertise sectorielle. Ils instaurent une mesurabilité uniforme à l’échelle de la branche et créent ainsi transparence et comparabilité. Ils permettent également de monitorer les risques tout en préparant des données pour le reporting non financier, notamment au niveau des portefeuilles.
En résumé, les standards sont des instruments utiles, surtout lorsqu’ils bénéficient d’une reconnaissance suffisante dans le secteur.
Où en est aujourd’hui le secteur immobilier en matière de standards ?
Les standards et certificats sont utilisés à différents niveaux : bâtiment, portefeuille et entreprise. Aujourd’hui, il existe à chaque niveau divers standards et certifications, qui se distinguent par l’étendue et la profondeur de leur évaluation. Il n’est pas toujours simple d’en garder une vue d’ensemble.
Au niveau du bâtiment, notamment pour les nouvelles constructions, des labels comme Minergie, SNBS ou SGNI sont utilisés. Pour l’existant, DGNB-GiB (bâtiment en exploitation) s’est par exemple largement diffusé. Plus récemment, le standard « Bestand und Betrieb » de SNBS est venu compléter l’offre.
Au niveau des portefeuilles et des entreprises, des standards complets se sont également imposés, avec un accent particulier sur le reporting et le benchmarking. GRESB est très répandu comme outil global d’évaluation ESG au niveau des entreprises, tout comme REIDA pour l’énergie et le CO2, ou encore le SSREI pour une approche plus globale.
Selon l’orientation stratégique d’une entreprise ou d’un portefeuille immobilier, ainsi que les exigences et obligations de reporting qui en découlent, tel ou tel standard peut s’avérer plus ou moins pertinent.
Outre les standards établis, de nombreux acteurs du marché utilisent leurs propres solutions. Pourquoi ?
En Suisse, un produit financier durable relève en principe de l’autorégulation. L’AMAS a pris l’initiative en publiant la circulaire « Indicateurs environnementaux pour les fonds immobiliers », qui a d’abord apporté de la clarté en matière d’énergie et de CO2 en rendant le standard REIDA obligatoire. Il s’agit d’un pas important dans la bonne direction, qui a notamment permis d’établir une homogénéité méthodologique et donc une meilleure comparabilité.
Si l’on considère toutefois les dimensions E, S et G – ce que beaucoup font aujourd’hui –, l’AMAS a défini de nouvelles directives de transparence, qui devront être mises en œuvre d’ici au 1er janvier 2029, afin d’intégrer, au-delà de l’énergie et du CO2, d’autres thématiques de durabilité dans le reporting.
Peut-on donc s’attendre, dès 2029, à un développement et un reporting durables complets et cohérents du parc immobilier suisse ?
Cela reste à voir. À l’heure actuelle, je pense que ce ne sera que partiellement le cas, car les prescriptions de transparence de l’AMAS restent formulées de manière assez ouverte et laissent encore une grande marge de manœuvre.
Une reporting de durabilité cohérent et surtout complet serait certes souhaitable, mais il nécessite également une homogénéité méthodologique. Des concepts relativement aboutis existent déjà et pourraient être utilisés. En fin de compte, c’est la branche elle-même qui façonne l’autorégulation. Ce qu’elle ne parvient pas à mettre en place sera probablement réglementé à l’avenir par le législateur, ce qui n’est pas forcément la solution la plus simple.
Comment un standard minimal sectoriel pourrait-il améliorer la cohérence ?
La réglementation, ou l’autorégulation, fonctionne mieux lorsqu’elle est aussi concrète et simple que possible. Il faudrait définir un cadre clair et, en complément des thèmes existants que sont l’énergie d’exploitation et le CO2, introduire de nouveaux sujets concrets, tels que les émissions liées à la construction, la biodiversité, la résilience climatique, la mobilité, la santé et le bien-être, pour n’en citer que quelques-uns. Ces thématiques sont déjà intégrées dans les standards existants, ce qui signifie que les outils nécessaires à une approche globale sont disponibles. Du point de vue de la durabilité, il est essentiel de faire avancer ces sujets.
Pourquoi les investisseurs, pourtant intéressés par des règles uniformes, n’exercent-ils pas davantage de pression ? Imaginez que chaque société de révision, chaque grande entreprise, définisse elle-même les règles de la présentation des comptes !
En pratique, les investisseurs ont surtout besoin de simplification pour pouvoir évaluer un produit financier selon des critères ESG. Il leur est impossible de se pencher sur des centaines de méthodes différentes.
Actuellement, beaucoup se réfèrent à GRESB, qui couvre un large éventail de thématiques et permet une évaluation concise des véhicules immobiliers selon les critères E, S et G. La pratique devance donc la (auto-)régulation. GRESB évalue principalement la gouvernance du fonds immobilier (qualité du système de management) ainsi que sa performance sur la base des bâtiments, notamment en matière d’énergie, de GES, d’eau et de déchets, ou encore via le nombre de certifications obtenues. L’évaluation de la performance sera encore renforcée, ce qui est pertinent. GRESB bénéficie d’une large reconnaissance internationale auprès des investisseurs et est aujourd’hui incontournable. Il s’agit pratiquement du seul système officiel permettant d’évaluer la durabilité selon E, S et G au niveau des portefeuilles, tout en faisant évoluer en permanence les thématiques concernées. Il offre donc non seulement une évaluation, mais aussi une orientation sur les évolutions futures.
Les notions de « brown discount » et de « green premium » illustrent le lien entre durabilité et gestion des risques. Cela ne devrait-il pas suffire à renforcer l’autorégulation ?
Nous considérons la durabilité comme une composante de la gestion des risques, et elle est de plus en plus perçue comme telle par nos clients. Il s’agit en effet d’une des missions centrales de l’asset et du portfolio management : réduire les risques et créer de la valeur. L’identification de ces risques repose sur une analyse systématique, qui nécessite au minimum un socle de données sur les bâtiments – et les standards y contribuent bien sûr. La disponibilité des données reste souvent un facteur limitant. Pour y remédier, nous avons développé des outils pragmatiques nécessitant un minimum de données d’entrée. Le marché devrait donc avoir un intérêt intrinsèque à rendre mesurables le « brown discount » et le « green premium », avec ou sans autorégulation.
La collecte de données fait régulièrement l’objet de critiques, notamment en lien avec GRESB. Sont-elles justifiées ?
On ne peut pas éviter la collecte de données : elle constitue la base de la plupart des démarches en matière de durabilité. La question de savoir où allouer les ressources pour maximiser l’impact est en revanche légitime. Ces dernières années, GRESB a fortement contribué à faire avancer le marché suisse et, à mon sens, a joué un rôle déterminant pour atteindre un niveau plus élevé : un reporting standardisé selon E, S et G, davantage de transparence et de comparabilité, ainsi qu’une meilleure couverture des données. Ces effets positifs se poursuivent et continuent de se développer. Ils fournissent aux entreprises une base solide pour leurs décisions stratégiques et pour identifier des potentiels d’amélioration concrets au niveau des bâtiments, par exemple via des investissements ciblés dans les pompes à chaleur, le photovoltaïque ou d’autres mesures d’efficacité. Qu’il s’agisse de GRESB ou non, l’essentiel reste d’adopter une approche globale de la durabilité et de la monitorer. Compte tenu des cycles de vie longs, il existe en général une opportunité d’opérer des transformations profondes des bâtiments – par rénovation ou reconstruction – et ainsi de mettre en œuvre la durabilité à l’échelle de chaque objet.
Les standards proposent une vision globale, l’AMAS reste prudente et le législateur se concentre sur l’énergie et le climat. Quelle direction prend-on ?
Il existe de nombreuses façons d’aborder la durabilité de manière structurée et de la faire progresser. Tant que le législateur ne renforce pas ses exigences, la question est simplement de savoir dans quelle mesure le marché souhaite réellement une évaluation complète selon E, S et G. Du point de vue de la durabilité, cela serait très souhaitable. Je pense que le marché ne pourra pas éviter ces thématiques. Le choix des instruments de mise en œuvre sera déterminant.
Quel impact pouvez-vous avoir en tant que consultant sur la branche ?
Nous faisons preuve de beaucoup de flexibilité. Toute entreprise bien gérée a besoin d’une organisation claire ainsi que d’une mesure des résultats basée sur des règles définies – un peu comme en matière de reporting financier. Si un client souhaite s’appuyer sur des standards, nous l’accompagnons dans cette démarche. S’il préfère suivre sa propre approche, nous le soutenons également dans ce cadre. Nous disposons d’une large expertise et d’une grande expérience, tout en veillant à rester neutres en tant que conseillers.