Daniel Geiser ist Inhaber der Geiser Facility Management Consulting GmbH, welche sich auf FM-Beratungen aller Art, schwergewichtig jedoch auf das planungs- und baubegleitende FM, spezialisiert hat. Herr Geiser ist Mitglied im SSREI-Prüfgremium und hat als solches den SSREI-Indikatorenkatalog mitentwickelt.

Interview mit Daniel Geiser:
Geiser Facility Management Consulting GmbH

Wer sind Sie?

Nach meiner klassischen Ausbildung zum Bauzeichner, Maurer und Bauführer, durfte ich schon in jungen Jahren die Verantwortung über eine Bau- und Generalunternehmung übernehmen und diese über 10 Jahre führen. Aus einem Abstecher als Leiter Baumanagement eines Industriekonzerns, ergab sich die Möglichkeit die Gesamtverantwortung der Geschäftseinheit zu übernehmen und damit in das Facility-Management einzusteigen. Es folgten die Implementierung der Apleona HSG AG in der Schweiz sowie der Aufbau der Livit FM Services AG. Nach all den intensiven Führungsaufgaben setze ich mein umfassendes Immobilien-Wissen seit einigen Jahren als selbständiger Berater und Experte ein. Der Schwerpunkt liegt dabei im planungs- und baubegleitenden Facility Management (pbFM) und damit direkt verknüpft in der Unterstützung von Investoren und Planern, mit Fokus auf effiziente und nachhaltige Liegenschaften. Dies erklärt auch mein Interesse an Immobilienlabels und -indizes wie dem SSREI.

Einem Gegenstand Sorge zu tragen ist das beste Mittel für seinen Erhalt und seine Langlebigkeit. Im Immobilienbereich spricht man dabei von Instandhaltung (Unterhalt) und Instandsetzung (Renovation). Sie prüfen u.a. diese beiden Themen im Rahmen des SSREI-Prozesses. Welche Erfahrungen haben Sie dabei gewonnen?

Entsprechend den finanziellen Kenndaten erscheint das Gesamtbild recht beruhigend. In der Detailbeurteilung stellt man jedoch wesentliche Differenzen fest. Zu oft sind Betrieb und Instandhaltung noch ein Sammelsurium von Teilzeitmandaten (Hauswartung/Reinigung), allenfalls ergänzt mit etwelchen Service- und Wartungsverträgen. Bei der Instandsetzung zeigt sich ein besseres Bild. Hier stelle ich fest, dass die Investitionsplanung oftmals durch professionelle Partner (Baumanagement etc.) erstellt und begleitet wird. Aber auch hier gibt es Ausreisser, bei welchen entsprechende Konzepte noch immer fehlen. Zusammenfassend bedeutet dies, dass die finanziellen Mittel bereitstehen, beim Mitteleinsatz und der Umsetzung jedoch weiterhin Potenzial besteht.

Sehen Sie weiteres Optimierungspotenzial?

Bei der Projektentwicklung und bei Neubauten wird noch zu oft auf den Beizug eines pbFM-Experten verzichtet. Dies ist umso erstaunlicher, wenn man bedenkt, dass die Planungs- und Baukosten nur rund 20% der Lebenszykluskosten einer Immobilie betragen. Fehlentscheide in der Planung und Erstellung aber auch kurzfristige Sparrunden führen oftmals zu höheren Betriebs- und Unterhaltskosten. Ziel ist es, aus den Erkenntnissen der Portfolioanalyse zu lernen und beim nächsten Bauvorhaben, betreffend Materialwahl, Technisierung, Aussenraumgestaltung etc., eine Gesamtrechnung über den ganzen Lebenszyklus zu erstellen. SSREI sensibilisiert auch für diese Thematik.

Und wie steht es um den Bestand?

Hier gibt es insbesondere Verbesserungsmöglichkeiten bei der Bestellerkompetenz. So fehlen seitens der Eigentümer meist strategische Betriebskonzepte, d.h. klare Vorgaben für die kaufmännische Bewirtschaftung und den Immobilienbetrieb. Das Eigentum wird also vertrauensvoll in fremde Hände gegeben, ohne eine Vorstellung davon zu haben, wie die Vertragspartner damit umzugehen haben. Damit fehlen den Dienstleistern die wichtigen Inputs für eine optimale, eigentümerspezifische Leistungserbringung.

In Ihrer Tätigkeit als Prüfer kommen Sie mit verschiedenen Eigentümern und Liegenschaften in Kontakt. Gibt es spezifische Schwachstellen im Gebäude- respektive Portfoliomanagement, welchen Sie immer wieder begegnen?

Neben dem Nichtvorhandensein eines ganzheitlichen Betriebskonzepts und begrenzten strategischen Vorgaben, sind es im Weiteren fehlende oder zu wenig stringente bzw. konsolidierte Gebäudedaten, sowie planerische Dokumentationen, zu den einzelnen Liegenschaften. Gerade hierbei bietet SSREI Abhilfe, indem Strukturen und das nötige Bewusstsein geschaffen und wichtige Erkenntnisse gewonnen werden – die Basis für eine aktive, nachhaltige Verbesserung und ein langfristig erfolgreiches Portfoliomanagement.

Herzlichen Dank, Herr Geiser, für Ihre Zeit und das interessante Gespräch.