Arealentwicklungen in ISOS-geschützten¹ Gebieten sind häufig von gegenläufigen Interessen hinsichtlich Erhalt der historischen Bausubstanz und Verdichtung mit Neubauten geprägt. Die besondere Herausforderung besteht darin, trotz dieser anspruchsvollen Ausgangslage Lösungen zu entwickeln, die sowohl den Anforderungen des Ortsbildschutzes genügen als auch den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gerecht werden.

Geringe Dichte an attraktiver Zentrumslage

Ein über 10‘000 m2 grosses, in unmittelbarer Nähe des Bahnhofs Visp gelegenes und teilweise dem ISOS zugewiesenes Areal veranschaulicht beispielhaft die speziellen Herausforderungen einer geplanten Verdichtung in einem sensiblen Ortsbildbereich.

Auf dem Areal befinden sich in einer parkähnlichen Gartenanlage mit geschütztem Baubestand drei historische Villen aus der Gründerzeit der Lonza, welche damals als Wohngebäude für deren Direktoren erstellt wurden. Aufgrund der geringen baulichen Dichte und der attraktiven Zentrumslage beabsichtigt die Grundeigentümerin, zusätzlichen, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Die im ISOS-Perimeter liegenden historischen Villen und der wertvolle Baumbestand werden vollständig erhalten und sorgfältig mit Neubauvolumen ergänzt.

Qualitätssicherung mittels Quartierplan

Um den hohen Anforderungen an die architektonische Qualität und den Umgang mit dem historischen Bestand gerecht zu werden, wurde in enger Zusammenarbeit mit der Gemeinde ein Quartierplan erarbeitet. Dieses kooperative Planungsinstrument ermöglichte nicht nur die Sicherung städtebaulicher und gestalterischer Werte, sondern auch den frühzeitigen Einbezug der Quartierbevölkerung. Dadurch konnte eine wertvolle Abwägung der Interessen aller Beteiligten erreicht werden.

Die angestrebte Verdichtung wird durch die umsichtige Setzung von drei Punktbauten erzielt, die sich in die grosszügige Umgebung einbetten. Die von SSA Architekten AG geplanten Gebäude mit 89 Wohnungen und Gewerbeflächen im Erdgeschoss sind zwischen vier und acht Stockwerke hoch und werden in Holzhybridbauweise nach Minergie-P-Standard erstellt. Durch ihre präzise Anordnung und Fassadengestaltung bilden sie einen respektvollen Hintergrund für die historischen Villen und einen Übergang zum dicht bebauten Bahnhofsgebiet. Der erhaltene Baumbestand und die grosszügigen Grünflächen schaffen eine hohe Aufenthaltsqualität für die Bewohnenden, während das Wegnetz zusätzliche Verbindungen für die Quartierbevölkerung bietet.

Transparenz und Einbezug

Die Baubewilligung wurde nach einem komplexen Bewilligungsverfahren im Frühjahr 2026 erteilt. Erfolgsentscheidend für diese Arealentwicklung im ISOS-Kontext waren der frühzeitige aktive Einbezug der Behörden – insbesondere der Denkmalpflege – sowie ein qualitativ hochwertiger architektonischer Entwurf, welcher die ortsbildprägenden Merkmale angemessen respektiert und gleichzeitig zukunftsgerichtete Anforderungen an Nutzung und Nachhaltigkeit berücksichtigt.

Der kooperative Planungsprozess und die transparente Interessenabwägung haben zudem wesentlich dazu beigetragen, eine bewilligungsfähige und gleichzeitig wirtschaftlich tragfähige Lösung zu entwickeln. Neben der engen Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand erwies sich auch eine umfassende Öffentlichkeitsarbeit als zentraler Erfolgsfaktor, um die verschiedenen Anspruchsgruppen einzubeziehen und eine breite Akzeptanz für das Projekt zu schaffen.

Autor: Daniel Braun, Partner, AREA Assets AG