In Salzburg und Wien erreicht die Wohnkostenbelastung ein Niveau, das bei durchschnittlichen Löhnen kaum noch Spielraum lässt. Woher kommt dieser Druck und welche Rolle spielen die neuen EU-Sanierungspflichten?
Salzburg und Wien gelten als attraktive Städte mit hoher Lebensqualität; allerdings wird Wohnen für immer mehr Menschen dort zum finanziellen Kraftakt. Aktuelle Daten zeigen, dass das Einkommen vieler Haushalte kaum reicht, um die Mieten zu bezahlen, und dass der Neubau von leistbaren Wohnungen einbricht.
In der Stadt Salzburg bewegt sich 2026 die Monatsmiete inkl. Betriebskosten im Durchschnitt zwischen 16,9 €/m² für günstige Lagen mit einfacher Ausstattung und 22,9 €/m² für die am häufigsten vermieteten Objekte. Für Toplagen mit sehr guter Ausstattung (ohne Penthouses) kommt man auf bis zu 26,9 €/m² durchschnittliche Mietkosten.¹ Das durchschnittliche monatliche Nettoeinkommen der Arbeitnehmerinnen im Land Salzburg lag 2024 bei 2117€ (14x pro Jahr), der Median lag sogar noch darunter bei 1960 €.²
Daraus lässt sich ableiten, dass ein Paar mit einem Medianeinkommen für eine 70m² Wohnung bei einem Preis von 22,9€/m² ganze 35% ihres gemeinsamen Nettojahreseinkommens fürs Wohnen in der Stadt Salzburg ausgeben. Ein Single in einer ähnlichen Wohnung von 45m² gibt sogar 40% des Einkommens aus. Tatsächlich steigen die Mietkosten pro Quadratmeter von kleineren Wohnungen jedoch überproportional und in der Realität müsste man beispielsweise für eine Einzimmerwohnung mit einem weitaus höheren Mietzins rechnen.
In Wien ergibt sich ein ähnliches Bild hinsichtlich steigender Mieten und sinkender Bautätigkeit, allerdings mit einem gewichtigen Unterschied zu Salzburg. So wirkt ein hoher Anteil an Gemeindewohnungen, nämlich ganze 27% der Hauptmieten, in Wien als strukturell dämpfender Faktor, während das Bundesland Salzburg nur einen Anteil von 4% aufweist.³
Blickt man auf ganz Österreich, sanken die Bewilligungen für Neubauwohnungen 2025 um 7,1% im Vergleich zum Vorjahr und fielen damit auf einen historischen Tiefststand. Lediglich Wohnungen im Bereich der An-, Auf- und Umbautätigkeiten verzeichneten ein Plus von 4,2%. Zwischen 2015 und 2025 brachen Baubewilligungen für Wohnungen in neu errichteten Gebäuden um satte 40% ein.¹¹ Auch bei den Bauinvestitionen allgemein befindet sich Österreich in den letzten Jahren unter den Schlusslichtern Europas. 2024 schrumpften sie um 5,2% und 2025 um 0,8%. Hohe Zinsen und Inflation sowie gestiegene Baukosten belasten hier insbesondere den Wohnbau.¹²
Verschärft wird die Lage durch die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Sie verpflichtet Österreich, den Primärenergieverbrauch im Wohngebäudebestand bis 2030 um 16 % zu senken.¹³ Für Vermieter bedeutet das zusätzlichen Investitionsdruck: Heizungstausch, Dämmung, neue Fenster, Energieausweise und Renovierungspässe verursachen Kosten, die sich bei begrenzter Umlagefähigkeit auf den Mietzins oft nicht voll amortisieren lassen. Positiv sind für Vermieter jedoch ein langfristig höherer Liegenschaftswert und bessere Vermietbarkeit energieeffizienter Wohnungen.²¹
Autor: Ing. Gerald Schwaiger, MBA | Geschäftsführender Gesellschafter | Zertifix GmbH