Die nachhaltige Entwicklung eines Immobilienportfolios sollte sich an einem klar strukturierten Prozess orientieren. Hierfür stehen Standards mit unterschiedlicher inhaltlicher Ausprägung zur Verfügung. Welches Instrument sich am besten eignet, hängt von der Strategie, aber auch von der Art des Portfolios ab.

Die nachhaltige Ausrichtung des Gebäudebestands geschieht zum einen aufgrund des politischen Drucks, sollte aber auch aus Eigeninteresse vorangetrieben werden – stehen Nachhaltigkeit und Werthaltigkeit doch in direktem Bezug zueinander. Zu diesem Zweck verfügt der Markt denn auch über diverse Instrumente und Standards. Diese werden aber nicht selten unkoordiniert und ohne strategischen Bezug zum Einsatz gebracht.

Die Wahl des Standards ergibt sich aus der Strategie

Am Anfang steht die Vereinbarung einer Nachhaltigkeitsstrategie. Dabei wird festgelegt, wie das Portfolio im Spezifischen und die Unternehmung als Ganzes ausgerichtet werden soll.

Liegt der Fokus lediglich auf der Optimierung der Energieeffizienz (E), sollen auch die Nutzerbedürfnisse berücksichtigt werden (ES) oder strebt man eine umfassende Betrachtung aller umweltrelevanten sowie gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Themen an (EES)? Ist folglich ein Energie-Managementsystem (E) oder ein umfassenderes Immobilien-Managementsystem einzuführen (ES), oder zielt man auf die nachhaltige Ausrichtung der Gesamtunternehmung ab (ESG)?

Die Nachhaltigkeitsstrategie bildet den Überbau, das Managementsystem den Unterbau der Portfolioentwicklung. Ohne Strategie keine klare Ausrichtung; ohne Managementsystem kein zuverlässiger und kontinuierlicher Fortschritt. Das Resultat dieser strategischen Entscheidungsfindung führt sodann zur Wahl des geeigneten Standards.

Abbildung: Übersicht zu den gängigsten, in der Schweiz angewandten Standards (ohne Anspruch auf Vollständigkeit).

Verfolgt die Eigentümerschaft die strategische Zielsetzung, ihren Immobilienbestand energetisch fit zu machen, eignet sich hierfür beispielsweise der GEAK / GEAK Plus. Möchte man sein Portfolio jedoch ganzheitlich nachhaltig ausrichten, so steht einem mit dem SSREI das passende Instrument zur Verfügung.

Strukturierte Abläufe erlauben fundierte Entscheidungen und verhindern Doppelspurigkeit

Wurde die strategische Ausrichtung festgelegt und der passende Standard definiert, kann die Bestandsanalyse stattfinden, um ein Bild über die aktuelle Qualität des Gebäudeparks zu erhalten. Daraus wird die Portfoliostrategie festgelegt. Diese beinhaltet Investitionen, Devestitionen, Sanierungen sowie kurzfristig umsetzbare Massnahmen.

Wir stellen fest, dass die Abläufe häufig entgegen dieser Prozesslogik erfolgen: Die Auswahl der Instrumente und Bestandsanalysen erfolgen vor der eigentlichen Strategiefindung, oder es werden gar Massnahmen aufgrund situativer Opportunitäten eingeleitet, ohne diese auf die Gesamtstrategie abzustimmen, was die Gefahr von Doppelspurigkeiten mit sich bringen kann.

In Abhängigkeit der Portfoliogrösse und der Eigentümerschaft gilt es dabei zu beurteilen welche Strategie marktfähig ist.