Kaum eine Woche vergeht, ohne dass in den Medien über Pläne zur Vereinfachung der Nachhaltigkeitsregeln innerhalb der EU berichtet wird. Wie kompliziert ist die SFDR, die europäische Verordnung zur Nachhaltigkeitsberichterstattung von Finanzdienstleistern, wirklich? Welche Anforderungen stellt sie, insbesondere in Bezug auf Investitionen in Immobilien? Diese Fragen sollen in diesem Artikel erörtert werden.

SFDR: Mehr Transparenz im Bereich Nachhaltigkeit

Die Verordnung über die Offenlegung nachhaltiger Finanzinstrumente (Sustainable Finance Disclosure Regulation – SFDR) ist ein grundlegender Pfeiler des Massnahmenpaketes zur Umsetzung des EU-Aktionsplans für nachhaltige Finanzen. Durch die Einführung nachhaltigkeitsbezogener Offenlegungspflichten für Finanzinstitute zielt die SFDR darauf ab, auf den europäischen Finanzmärkten auf standardisierte Weise für mehr Transparenz bezüglich Nachhaltigkeit zu sorgen und so die Vergleichbarkeit zu erhöhen.

Für Finanzprodukte, die ökologische oder soziale Merkmale fördern, gelten die Angaben gemäss Art. 8 SFDR (hellgrün). Für Produkte, die ein nachhaltiges Anlageziel verfolgen, gelten die strengeren Angaben nach Art. 9 (dunkelgrün). Für Produkte, die weder ökologische oder soziale Merkmale fördern noch ein nachhaltiges Anlageziel verfolgen, gelten die Angaben nach Art. 6. Nach Angaben der EFAMA machten am Ende des ersten Quartals 2025 Artikel-8-Produkte 52% des Gesamtmarktes aus. Der Anteil der Artikel 9-Produkte betrug etwa 2%.

Herausforderungen für nachhaltige Immobilieninvestitionen

Die SFDR verpflichtet zur Offenlegung von Informationen über Nachhaltigkeitsrisiken sowie über nachteilige Auswirkungen auf die Nachhaltigkeit eines Finanzprodukts. Diese Informationen sollen es Anlegern ermöglichen, die verschiedenen am Markt verfügbaren Optionen anhand ihrer Nachhaltigkeitskriterien zu vergleichen. Verschiedene Informationsmaterialien müssen im Hinblick auf die SFDR angepasst werden, insbesondere vorvertragliche Unterlagen, Jahresberichte und Marketingmaterialien. Hierfür muss eine umfangreiche Liste an Informationen und Leistungsindikatoren erhoben werden.

In ihrer aktuellen Form stellt die SFDR eine Reihe von Herausforderungen für Finanzmarktteilnehmer dar, die Immobilienfonds in der EU vermarkten. Einige Aspekte dieser Verordnung sind nicht vollständig auf Produkte abgestimmt, die in Immobilien investieren, was zu praktischen Schwierigkeiten führen kann. Darüber hinaus bewertet die SFDR Investitionen nach ihrem aktuellen Beitrag zur Nachhaltigkeit. Eine Kategorie für «Transitionsprodukte» – also Investitionen in Aktivitäten auf dem Weg zu einer nachhaltigen Wirtschaft – ist nicht vorgesehen. Gerade dies stellt jedoch eine wesentliche Dimension nachhaltiger Immobilieninvestitionen dar. Vorschläge zur besseren Berücksichtigung dieser Anlageform im Rahmen der SFDR werden derzeit geprüft.

Vereinfachung der Regeln in Zukunft erwartet

Die schweizerische Entsprechung der SFDR ist die Selbstregulierung der Asset Management Association Switzerland («AMAS») zur Transparenz und Offenlegung von Informationen über Fonds in Hinblick auf Nachhaltigkeit. Die aktuelle Fassung dieses Regelwerks stammt aus dem April 2024. In diesem Zusammenhang gilt ein Fonds als nachhaltig, wenn er für mindestens 70% seines Vermögens zumindest ein festgelegtes Nachhaltigkeitsziel verfolgt, das durch einen klaren Referenzrahmen und spezifische Indikatoren definiert ist. Allerdings gilt ein Fonds nicht als nachhaltig, wenn er sich lediglich auf die Integration von ESG-Kriterien bezieht.

Immobilienfonds fallen in den Anwendungsbereich dieser Selbstregulierung. Die AMAS hat eine Liste spezifischer Nachhaltigkeitskennzahlen für den Immobilienbereich entwickelt. Diese sind in der AMAS Fachinformation «umweltrelevante Kennzahlen für Immobilienfonds» aufgeführt. Bis Sommer 2025 werden zudem auf Immobilienfonds abgestimmte nachhaltige Anlageansätze von der AMAS referenziert. Die Einhaltung der Selbstregulierung unterliegt der Überprüfung durch eine unabhängige Prüfgesellschaft.

Die SFDR wird sich in Zukunft voraussichtlich weiterentwickeln. Die europäischen Behörden bemühen sich, bestimmte Aspekte der Verordnung zu überarbeiten, um die Harmonisierung mit anderen Offenlegungspflichten zu fördern und das Verständnis der Berichterstattung zu vereinfachen. So ist beispielsweise geplant, die Menge der zu berechnenden und zu überwachenden Informationen zu reduzieren. Die SFDR dürfte daher eine ähnliche Entwicklung durchlaufen wie andere wichtige Nachhaltigkeitstexte auf europäischer Ebene, insbesondere die Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung von Unternehmen (Corporate Sustainability Reporting Directive-CSRD), deren Überarbeitungsprozess kürzlich begonnen hat. In Abhängigkeit von diesen Entwicklungen auf europäischer Ebene könnten auch Anpassungen auf Schweizer Ebene erfolgen. Das SFDR-Revisionsprojekt wird bis Ende 2025 erwartet.

Erol Baruh und Antonios Koumbarakis, PWC Schweiz