Interview mit Michael Töngi

Michael Töngi, Nationalrat und Vizepräsident des Schweizer Mieterverbands, im Gespräch mit SSREI über die aktuelle Wohnungsnot und mögliche Lösungsansätze.

Michael Töngi ist seit 2018 als Vertreter der Grünen Partei der Schweiz (GPS) Mitglied des Nationalrates. Zudem amtet er als Vizepräsident des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands und ist Vorstandsmitglied des Verkehrs-Clubs der Schweiz (VCS).

Interview mit Michael Töngi:
Wer sind Sie?

Ich bin in Kriens aufgewachsen, wo ich heute noch wohne – eine typische Agglomerationsgemeinde, die gerade einen weiteren Wachstumsschub erlebt. Ich habe Geschichte studiert und bin früh in die Politik eingestiegen, angetrieben von Umweltfragen und der sozialen Ungleichheit weltweit. Mit 23 Jahren wurde ich Gemeindeparlamentarier und fand diese Art des Mitbestimmens faszinierend. Ich habe dann längere Zeit beim Mieterinnen- und Mieterverband gearbeitet. Eine spannende Aufgabe, weil die Problemstellungen im wichtigen Bereich des Wohnens besonders vielfältig sind und ganz viele Menschen existenziell treffen.

Wir haben in der letzten Ausgabe unseres Newsletters von der Raiffeisen-Studie berichtet, wonach es in der Schweiz bei einer perfekten Allokation des Wohnraumes keine Wohnungsnot gäbe, da rein theoretisch bis zu 170’000 Mietwohnungen à 100m2 freigespielt werden könnten. Ein wichtiger Hebel, um diesen Flächentransfer in Gang zu setzen, sei die Angleichung von Markt- und Bestandsmiete. Wie stellen Sie sich zu dieser Aussage?

Die Studie zeigt auf, dass im Bestand Potenzial besteht, mehr Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen – gut wurde das aufgearbeitet. Allerdings müssten auch die Wohneigentümer:innen, deren Flächenbedarf noch einiges höher zu liegen kommt, miteinbezogen werden.

Natürlich hat dieses Phänomen etwas mit dem Auseinanderklaffen der Bestands- und Angebotsmieten zu tun. Die entscheidende Frage ist aber: Müssen die Bestandsmieten erhöht werden oder braucht es eine bessere Deckelung der Angebotsmieten? Eine Aufhebung des heutigen Schutzes der Bestandsmieten würde zu einem massiven Kostenschub führen, von dem ein Grossteil der Mietenden in den Agglomerationen betroffen wären. Kommt noch hinzu, dass es heute schlicht zu wenig kleinere Singles- respektive Ein-Personen-Wohnungen sowie (alterstaugliche) 3-Zimmer-Wohnungen für ältere Paare gibt.

Die mathematische Verteilungsrechnung blendet zudem aus, dass viele Menschen aus ihrem Quartier wegziehen müssten. Wir wissen alle, wie wichtig die gewohnte Umgebung insbesondere für ältere Menschen ist.

Beim SSREI wird mitunter die Nutzungsdichte beurteilt. Diese Informationen sind erstaunlicherweise jedoch oft nicht vorhanden.

Das Thema wird noch relativ wenig beleuchtet, und es ist begrüssenswert, dass sich SSREI dieser Thematik annimmt. Oft ziehen Vermieter eine solvente Einzelperson einer Familie oder WG vor. Die Raiffeisen-Studie zeigt ein Potenzial auf das in der Realität wohl einiges tiefer zu liegen kommt – denken Sie beispielsweise an Grosseltern, die regelmässig ihre Grosskinder bei sich zum Übernachten haben!

Welche Lösung schlagen Sie vor?

Eines der funktionstüchtigen Instrumente scheint mir der Wohnungstausch: Zwei Parteien mit veränderten Bedürfnissen – eine wachsende Familie und ein Ehepaar, dessen Kinder ausgeflogen sind – können die Mietwohnung tauschen, ohne dass sie den massiven Aufschlag zur Angebotsmiete leisten müssen. Dieses Prinzip wird bei Wohnbaugenossenschaften bereits erfolgreich angewendet.

Mittlerweile wird dieses Konzept auch im Renditemarkt getestet. So hat die Credit Suisse, in der Überbauung «Accu» in Zürich-Oerlikon, ein entsprechendes Pilotprojekt lanciert (siehe Artikel im Tages-Anzeiger). So kann die Mieterschaft den bestehenden Quadratmeterpreis bei einem Umzug in eine grössere oder kleinere Wohnung innerhalb der Siedlung, «mitnehmen».

Ich finde es gut, wenn auch renditeorientierte Vermieterschaften solche Konzepte erproben. Damit ein Modell zum Wohnungstausch funktioniert, braucht es allerdings grosse Volumina in derselben Ortschaft oder im selben Quartier. Liegenschaftsbezogene Lösungen dürften schwierig umzusetzen sein.

Würde sich der Markt ohne gesetzlichen Zwang entsprechend organisieren?

Es braucht eine rechtliche Absicherung, so dass dieser Tausch von Mietverträgen nicht nur von der Bereitschaft der Eigentümerschaft abhängig ist. Es ist löblich, wenn sie dies ermöglicht, aber für mehr Bewegung in dieser Sache ist eine Änderung des Mietrechts unabdingbar.

Und wie steht es mit der Bereitschaft auf der Mieterseite? Mieterwechsel erfolgen auch bei den Wohnbaugenossenschaften oft nur unter Zwang. Hätte solche Konzept bei voller Entscheidungsfreiheit seitens der Mieterschaft eine Chance?

Das ist sicherlich auch eine Frage der vorherrschenden finanziellen Situation. Im Quartier zu bleiben und eine kleinere, den Bedürfnissen gerechte Wohnung zu wählen und dabei einen namhaften Anteil der Miete einzusparen, dürfte aber für viele attraktiv sein.

Gibt es weitere Ansätze, damit der gewünschte Mietertransfer überhaupt im grossen Stil stattfinden kann?

Für den Einzelnen ist ein Wechsel oft nicht erwünscht, da er mit vielen Nachteilen verbunden sein kann. Wichtig ist daher auch eine höhere Nutzungsflexibilität vor Ort. Zum Beispiel mit einer einfacheren Anpassung von Wohnungsstrukturen oder mit gemeinschaftlich genutzten Räumen respektive flexiblen Zimmern, welche verschiedenen Wohnungen zugeschlagen werden können.

Zudem müssen wir dringend über Ersatzneubauten sprechen: Oft werden heute Altbauten abgerissen und durch Neubauten mit höherer Ausnützung ersetzt, die dann auch vermehrt über 1- und 2-Zimmerwohnungen verfügen. Letztere sind aber oft fast gleich gross wie die ursprünglichen 3- oder 4-Zimmerwohnungen – trotz Verdichtung wohnen am Schluss also oft nicht mehr Leute in diesen Siedlungen.

Nutzungsflexibilität ist ebenfalls ein Indikator der Bestandsevaluation nach SSREI. Allerdings dürfte die entsprechende Flexibilität wohl kaum ausreichen, um die nötigen Kapazitäten für eine perfekte Allokation zu schaffen. Es stehen somit zwei Varianten zur Verfügung: das Raumplanungsgesetz lockern oder verdichten. Wofür plädieren Sie?

Einzonungen scheinen bei der Bevölkerung chancenlos zu sein. Es gibt kaum andere Vorlagen, welche an den Gemeindeversammlungen so zuverlässig versenkt werden wie diese. Verdichtung ist wohl die realistische Option, wobei es extrem wichtig ist, dass qualitativ gute Siedlungen entstehen. Projekte ohne gut durchdachte Aussenräume und mit anonymer Gestaltung bringen die Verdichtung in Verruf.

Verdichtung ist ein Reizwort für jeden Bauherrn – droht ihm doch mit grosser Wahrscheinlichkeit eine Flut von Einsprachen.

Ich halte diese Befürchtung für übertrieben. Wissen Sie, wie viele Einsprachen zur Neubahnstrecke Mattstetten-Rothrist eingegangen sind? 7000! Und trotzdem hat man die Strecke bauen können. Einsprachen sind nicht immer von Idealen getrieben, sondern oft vom persönlichen Nutzen. Aber: Sie gehören zu unserem System. Wichtig ist, dass die Behörden die entsprechenden Kapazitäten aufbauen und die Verfahren möglichst einfach gestalten, um die Einsprachen effizient abwickeln zu können.

Verdichtung ist aber auch den Linken ein Dorn im Auge, denn sie befürchten, dass ohnehin nur teurer Wohnraum geschaffen würde.

Es gibt politische Instrumente, um dem entgegenzuwirken. Wichtig sind raumplanerische Vorgaben, welche darauf abzielen, dass ein Mindestanteil an bezahlbaren Wohnungen geschaffen wird. Wird dies noch mit Darlehen für preisgünstigen Wohnungsbau verknüpft, so schafft man auf Dauer mehr zahlbaren Wohnraum und kann diesen mit Auflagen in Bezug auf Anlagekosten, Zimmergrösse und eben auch Nutzungsdichte einsetzen. Da könnte auch der Bund mithelfen, der eine gesetzliche Grundlage für diese Darlehen hat, sie aber nicht ausschüttet. Veränderung setzt eben den entsprechenden Willen voraus!

Herzlichen Dank, Herr Töngi, für Ihre Zeit und das interessante Gespräch.
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