Entwicklungsareale vereinen die Voraussetzungen für einen zukunftsfähigen Gebäudepark. Doch wie können die grössten Reserven der Schweiz verortet und quantifiziert werden?
Der Schweizer Immobilienmarkt steht vor zwei grundlegenden Herausforderungen: Einerseits erfordert die anhaltende Wohnraumknappheit ein grösseres Angebot, andererseits muss der Gebäudepark, der heute rund ein Viertel der Schweizer Treibhausgasemissionen verursacht, bis 2050 klimaneutral werden. Entwicklungsareale bieten die Chance, beide Herausforderungen gleichzeitig anzugehen. Auf grossflächigen Arealen lassen sich hohe Dichten, attraktive Nutzungsmischungen, kurze Wege, gemeinschaftlich genutzte Infrastrukturen, nachhaltige Mobilität und arealweite Energiekonzepte deutlich effizienter realisieren als bei kleinteiligen Eingriffen im Bestand.
Das Potenzial ist beträchtlich: Seit rund 15 Jahren pflegt Wüest Partner fortlaufend eine GIS-basierte Datenbank, welche sämtliche Areale erfasst, die sich in Transformation befinden oder dafür infrage kommen – aktuell 1’741 Areale mit einem Potenzial von 8’768 Hektaren möglicher Bruttogeschossfläche. Das entspricht rund 8 % des gesamten Schweizer Gebäudeparks. Die Areale werden ab einer Mindestgrösse von 10’000 m² Grundstücksfläche erfasst. Die georeferenzierte Datensammlung erlaubt so diverse projekt- und regionalspezifische Auswertungen des Entwicklungsgeschehens.
Typologisch herrscht eine hohe Vielfalt. Das gängige Bild vom «alten Industrieareal» greift zu kurz: Klassische Industrieflächen machen nur rund 30 % aus. Diese bieten zwar grosse Flächen, erfordern aber komplexe Verfahren – Stichwort Altlasten und Umzonungen. Fast gleich viele Areale (29 %) werden als unbebautes Bauland eingeordnet, während weitere 34 % auf Bestandsliegenschaften und Quartierentwicklungen entfallen, welche meist durch ihre zentrale Lage eine hohe Attraktivität aufweisen, jedoch partizipative Prozesse und behutsames Weiterbauen unter Einbezug diverser Stakeholder voraussetzen. Spezialareale wie Bahn- oder Militärflächen (7 %) sind auch häufig zentral gelegen, erfordern aber Abstimmungen mit der SBB oder dem Bund.
Räumlich konzentrieren sich die absoluten Reserven auf Zürich (rund 14.7 Mio. m² Grundstücksfläche), Waadt (13.7 Mio. m² GSF), Genf (9.5 Mio. m² GSF), Bern (8.2 Mio. m² GSF) und Aargau (7.0 Mio. m² GSF). Pro Kopf sticht jedoch die Innerschweiz hervor: In Obwalden, Uri und Glarus stehen rund 20 m² Areal je Einwohner zur Verfügung, während Bern, Graubünden, Appenzell, St. Gallen und Schaffhausen mit unter 8 m² strukturell auf Kleinprojekte angewiesen sind. Die aktuelle Einwohnerzahl und die Grösse der Entwicklungsreserven korrelieren also kaum. Genau darum sind die Areale ein Schlüsselinput für die Bevölkerungs- und Beschäftigtenprognosen von Wüest Partner: Sie beeinflussen, wo Wachstum ausserhalb des Immobilienbestandes überhaupt möglich ist.
Autorinnen: Ina Stammberger, Managerin bei Wüest Partner AG und Dr. Julia Selberherr, Partnerin bei Wüest Partner AG