Les sites de développement réunissent les conditions nécessaires à un parc immobilier pérenne. Mais comment localiser et quantifier les plus grandes réserves de Suisse ?
Le marché immobilier suisse est confronté à deux défis fondamentaux : d’une part, la pénurie persistante de logements nécessite une offre plus importante ; d’autre part, le parc immobilier, qui génère aujourd’hui environ un quart des émissions de gaz à effet de serre de la Suisse, doit atteindre la neutralité climatique d’ici 2050. Les sites de développement offrent la possibilité de relever simultanément ces deux défis. Sur de vastes sites, il est possible de réaliser des densités élevées, des mixités d’usages attrayantes, des trajets courts, des infrastructures partagées, une mobilité durable et des concepts énergétiques à l’échelle du site de manière nettement plus efficace que dans le cadre d’interventions ponctuelles sur le parc existant.
Le potentiel est considérable : depuis près de 15 ans, Wüest Partner tient à jour une base de données basée sur un SIG, qui recense l’ensemble des sites en cours de transformation ou susceptibles de l’être – actuellement 1’741 sites représentant un potentiel de 8’768 hectares de surface brute de plancher possible. Cela correspond à environ 8 % de l’ensemble du parc immobilier suisse. Les sites sont recensés à partir d’une superficie minimale de terrain de 10’000 m². Cette base de données géoréférencée permet ainsi de réaliser diverses analyses du développement, spécifiques aux projets et aux régions.
La diversité typologique est grande. L’image courante de « l’ancien site industriel » est trop réductrice : les surfaces industrielles classiques ne représentent qu’environ 30 %. Si celles-ci offrent de grandes surfaces, elles nécessitent toutefois des procédures complexes – notamment en matière de sites contaminés et de changements d’affectation. Presque autant de sites (29 %) sont classés comme terrains à bâtir non construits, tandis que 34 % supplémentaires concernent des immeubles existants et des développements de quartiers qui, généralement grâce à leur situation centrale, présentent une forte attractivité, mais nécessitent des processus participatifs et un développement prudent du bâti existant, avec l’implication de diverses parties prenantes. Les sites spéciaux tels que les surfaces ferroviaires ou militaires (7 %) sont eux aussi souvent situés dans des zones centrales, mais nécessitent une coordination avec les CFF ou la Confédération.
Sur le plan géographique, les réserves absolues se concentrent à Zurich (environ 14,7 millions de m² de superficie de terrain), dans le canton de Vaud (13,7 millions de m² GSF), à Genève (9,5 millions de m² GSF), à Berne (8,2 millions de m² GSF) et en Argovie (7,0 millions de m² GSF). Par habitant, c’est toutefois la Suisse centrale qui se distingue : à Obwald, Uri et Glaris, environ 20 m² de surface de site sont disponibles par habitant, tandis que Berne, les Grisons, Appenzell, Saint-Gall et Schaffhouse, avec moins de 8 m², sont structurellement tributaires de petits projets. Le nombre actuel d’habitants et l’ampleur des réserves de développement ne présentent donc guère de corrélation. C’est précisément pour cette raison que les sites constituent une donnée clé pour les prévisions démographiques et d’emploi de Wüest Partner : ils déterminent où une croissance en dehors du parc immobilier existant est effectivement possible.
Autrices : Ina Stammberger, Manager chez Wüest Partner AG et Dr. Julia Selberherr, Partner chez Wüest Partner AG