In dieser Beitrags-Reihe stellen wir Ihnen monatlich die Inhalte einer Auswahl der 36 Bewertungsindikatoren des Swiss Sustainable Real Estate Index vor.
Der Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) dient der umfassenden nachhaltigkeitsspezifische Bewertung des Schweizer Immobilienbestands. Wie auch der SNBS (Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz), orientiert sich SSREI an der Norm SIA 112/1 «Nachhaltiges Bauen – Hochbau». SSREI findet mit der Anerkennung durch GRESB zudem auch internationale Beachtung.
In dieser Themen-Serie wird monatlich eine Auswahl der 36 Bewertungsindikatoren des SSREI aus der Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt (EES) erläutert. Wenn immer möglich wird dabei ein Bezug zu den Inhalten des aktuellen Newsletters geschaffen.
Herr Fleury erläutert im Gespräch mit SSREI, dass die Unterkapazitäten im Wohnungsmarkt theoretisch durch die Leerstände im Büromarkt kompensiert werden könnten. Ein wesentliches Hindernis im angedachten Vorgehen ist oft die begrenzte Nutzungsflexibilität und -variabilität dieser Gebäude. Zudem weist Fleury darauf hin, dass die bauliche Verdichtung ein unverzichtbares Instrument für die Schaffung weiterer Kapazitäten sei. Letztlich wird auch der Raumbedarf, d.h. die Nutzungsdichte, einen wesentlichen Beitrag leisten müssen.
Daher möchten wir Ihnen heute die folgenden drei SSREI-Indikatoren näher vorstellen: Nutzungsdichte, Nutzungsflexibilität und -variabilität und Ausnützung
Bewertungsindikatoren
Tabelle: Die 36 Bewertungs-Indikatoren des Swiss Sustainable Real Estate Index in den Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt (EES)
G2 Nutzungsdichte
Mit der Nutzungsdichte wird der Raumbedarf (m2 HNF/Bewohner:in) bei der Wohnnutzung respektive die Flächeneffizienz (Nutzfläche NF/Geschossfläche GF) bei der professionellen Nutzung bewertet. Sie ist ein Gradmesser für den Verbrauch der – in der Schweiz knappen – Ressource Boden (m2/Person), der Betriebsenergie (Energiebezugsfläche/Person) sowie der grauen Energie pro Person, welche für die Erstellung des Raumes aufgewendet werden musste. Mit der Reduktion der Nutzungsdichte wird ein wesentlicher Beitrag zur globalen Reduktion des Energiebedarfs und der Treibhausgasemissionen geleistet.
Falls keine Angaben über die Anzahl Bewohnenden verfügbar sind, so erlaubt SSREI, diese Daten im Rahmen von Mieterwechsel sukzessive zu erheben. Bei der Flächeneffizienz reichen Schätzungen.
G8 Nutzungsflexibilität und -variabilität
Die Nutzungsvariabilität ist ein Mass für die breite Nutzbarkeit eines Gebäudes. Die Nutzungsflexibilität bezeichnet die bauliche Anpassbarkeit der Raumstruktur ohne grosse Eingriffe dank separater Trag- und Trennstruktur. Nutzungsflexibilität und -variabilität tragen dazu bei, dass langfristig auf unterschiedliche und sich verändernde Nutzerbedürfnisse eingegangen werden kann. Deren Mangel ist somit ein wesentlicher Treiber von Leerständen.
U10 Ausnützung
Mit der Ausnützung wird die Abweichung der effektiven im Vergleich zur maximal zulässigen Ausnützung auf Basis der aktuellen Bauordnung und den gesetzlichen Vorschriften bewertet. Die effektive Ausnützungsziffer berechnet sich aus der oberirdischen Geschossfläche (GFo) im Verhältnis zur Grundstückfläche (GSF). Diese wird mit der maximalen Ausnützungsziffer (AZ) gemäss Baureglement der entsprechenden Gemeinde verglichen. Die Abweichung in % ergibt das Ausnutzungspotenzial. Falls die GFo nicht bekannt ist, kann diese geschätzt werden (z.B. Gebäudegrundfläche x Anzahl Geschosse).
Die Ausnützung der baulichen Verdichtungsmöglichkeit bestimmt die Effizienz der Raumnutzung. Verdichtung heisst aber auch Energieeinsparung aufgrund der geringeren Energieverluste von grossen Gebäuden im Vergleich zu kleinen.