Alle Gebäude der Schweiz machen über 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs aus. Wie plant man vor diesem Hintergrund Sanierungen und Neubauten? Immobilienentwickler Moritz Angelsberger zu Planungszyklen, Nachhaltigkeitszielen, E-Mobilität und Contracting.
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1,7 Millionen Immobilien, knapp 80 Prozent der Schweizer Gebäude, sind heute energetisch sanierungsbedürftig. Bei der aktuellen Sanierungsquote von 0,9 Prozent würde es 100 Jahre dauern, bis alle davon saniert sind. Und dann ist ein Grossteil bereits wieder veraltet. Mit welchen Erneuerungszyklen rechnen Sie?
Wir unterscheiden zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung. Instandhaltungen sind kleinere Reparaturen und Massnahmen. Die Instandsetzung beinhaltet zyklische Aufwendungen, um die Sicherheit und die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung oder eines Gebäudes wiederherzustellen – zum Beispiel, indem die Fenster oder ein Boiler ersetzt werden. Die Erneuerung findet dann in den grossen Zyklen statt, entweder mit einer umfassenden Gebäudesanierung oder, falls unumgänglich, mit einem Abbruch und Ersatzneubau. Bei Grosssanierungen beträgt dieser Zyklus 30 bis 35 Jahre und hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Von welchen Faktoren hängt der Erneuerungszyklus ab?
Von sehr vielen. Welche Baumaterialien sind verbaut? Mit welcher Qualität? Wie unterhaltsarm oder langlebig sind die Materialien? War es ein kompletter Neubau? Haben sich die Bedürfnisse geändert? Wie hat man sich mit Instandhaltung und Instandsetzung um die Immobilie gekümmert? Im Prinzip ist es ähnlich wie mit einem Auto: Wenn man dieses über Jahre nie in den Service gibt und dann auch noch dem Auto keine Sorge trägt, wird man eher früher mit einer grösseren Reparatur konfrontiert.
Warum ist die Sanierungsquote in der Schweiz so tief? Wo müsste man beschleunigen, um energetisch vorwärtszukommen?
Die bremsenden Gründe sind zahlreich. Vieles betrifft die politische, gesetzliche und verwaltungstechnische Ebene, sodass der Anreiz zu klein ist und die Risiken für Besitzer*innen, Investor*innen oder Immobilienentwickler*innen zu gross sind. Ein Thema ist der Denkmalschutz – ohne Zweifel ein sehr wichtiger Aspekt, der aber manchmal etwas gar weit ins Detail geht. Folglich lassen viele lieber die Finger von solchen Bauprojekten. Dazu kommen lange Bewilligungsverfahren, die ganze Einsprachethematik oder gesetzliche Vorgaben, die sich von Kanton zu Kanton unterscheiden. Weiter wirken die aktuell steigenden Bau- und Finanzierungskosten massiv zulasten der Nachhaltigkeitsthemen.
Und dann ist da noch die soziale Frage: Was passiert mit den ganzen Immobilien, die saniert wurden? Sind die Mieten danach noch erschwinglich? Was passiert mit der Mieterschaft, die heute dort drin lebt? Eine komplette Verdrängung sollte auf jeden Fall verhindert werden. Das entspricht nicht der sozialen Nachhaltigkeit. Auch dieses Thema braucht Beachtung. Die Herausforderung ist: Je grösser und komplexer ein Projekt ist, desto mehr Stakeholder muss man abholen, auch die Öffentlichkeit.
«Mit Gärtchendenken erreichen wir keine Nachhaltigkeitsziele.», Moritz Angelsberger, Immobilienentwickler, Halter AG
Führt das Abholen der Stakeholder zu einer Qualitätssteigerung?
Definitiv. Sogenannte partizipative Verfahren geben wichtige Insights. Am Schluss muss ein Produkt für die Kund*innen stimmen. Im Immobilienbereich sind das die Menschen, die dort wohnen.
An welchen Nachhaltigkeitszielen orientieren Sie Ihre Projekte?
Es gibt drei Nachhaltigkeitsziele, an denen man sich orientieren kann: die ökonomische, die ökologische und die soziale Nachhaltigkeit. Die dauerhafte Nachhaltigkeit wird per Definition nur erreicht, wenn alle drei gleichmässig berücksichtigt sind – in der Theorie. Dies gibt Immobilienentwickler*innen gewisse Guidelines. Wichtig zu erwähnen ist aber, dass man vieles, aber nie alles umsetzen kann. So steht bei der ökologischen Nachhaltigkeit die Reduktion der grauen Energie und der CO2-Emissionen im Vordergrund. Ökonomisch gesehen ist es der sorgfältige Umgang mit den Baukosten, aber auch, wie unterhaltsarm die Bauteile sind. Aus sozialer Sicht sind erschwingliche Mieten ein riesiges Thema. Je nach Fokus hat man natürlich gewisse Zielkonflikte, sodass zum Beispiel die ökologisch nachhaltige Bauweise die Zielkosten erheblich übersteigt. Umso mehr brauchen die Immobilienentwickler*innen eine klare Projektvision, die in der Projektstrategie, im Businessplan und im Pflichtenheft integriert ist. Viele Inputs dazu sind oft bereits von den Unternehmen und ihren Nachhaltigkeitsleitenden vorgegeben. Und dennoch sollen die ImmobilienentwicklerInnen den Mut haben, Anstösse zu geben, zum Beispiel für eine Fassadenbegrünung. Wir müssen vermehrt in solche Richtungen denken, auch wenn es immer 100 Gründe dagegen gibt.