Rainer Artho, Geschäftsführer der Real Estate Investment Data Association (REIDA), im Gespräch mit SSREI zur Notwendigkeit von zuverlässigen Energie- und CO2-Daten.
Herr Artho ist seit 2013 für REIDA tätig und übernahm 2017 deren Geschäftsführung.
Interview mit Rainer Artho:
Geschäftsführer, REIDA
Wer sind Sie?
Nach meiner Ausbildung als Betriebsökonom FH habe ich mich auf die Organisation und Entwicklung von Fachmessen zu verschiedenen Themen spezialisiert und bin seit 10 Jahren mit einer eigenen Firma im Verbandsmanagement unterwegs. Nebst REIDA betreue ich weitere Mandate mit Bezug zur Immobilienbranche.
Den grossen Akteuren im Schweizer Immobilienmarkt ist REIDA bekannt, kleinere dürften dem Begriff begegnet sein. Könnten Sie uns in knappen Worten erklären, was REIDA ist und tut?
REIDA ist ein nicht-profitorientierter Verein mit dem Ziel, die Marktdatenlage in Bezug auf Energiebedarf und CO2-Ausstoss von Renditeliegenschaften zu verbessern. Hierzu bietet REIDA einen Immobiliendatensatz an, der auf Liegenschaftsabrechnungen, Transaktionen und Mietverträgen basiert. Die Methodik der dort zugrundeliegenden Energiedatenerfassung respektive CO2-Umrechnung wurde in enger Zusammenarbeit mit wesentlichen Akteuren im Immobilienmarkt entwickelt.
Des Weiteren verfolgt REIDA einen Benchmark-Ansatz. Dieser wurde 2022 erstmals veröffentlicht, woraufhin die Methode eine rasche Verbreitung erfahren hat. Dank der hohen Marktabdeckung wird eine aussagekräftige Vergleichbarkeit der Resultate ermöglicht. REIDA kann also bereits heute als etablierter Standard fürs Energie- respektive CO2-Monitoring von Renditeliegenschaften bezeichnet werden.
Was war die Motivation, einen solchen Standard zu schaffen?
Es sind zwei verschiedene Aspekte zu unterscheiden: Die Erfassung der Energiedaten und die Umrechnung der Bedarfsdaten in CO2-Äquivalente. Bei beiden gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen mit dem Effekt mehr oder weniger grosser Unschärfe. So kann man den Energiebedarf berechnen, schätzen, simulieren, hochrechnen, extrapolieren oder eben messen. Für die Umrechnung in CO2 stehen ebenfalls verschiedene methodische Ansätze zur Verfügung. Je nach Vorgehen können die Resultate denn auch erheblich voneinander abweichen. Das hat die Branche dazu motiviert, hierzu einen Standard zu erarbeiten, woraus dann eben die REIDA-Berechnungsmethodik und der Benchmark/Report entstanden ist.
Wie sieht es im Ausland aus? Gibt es dort ähnliche Initiativen oder Benchmarks?
Im Kreise von REIDA sind uns keine vergleichbaren Initiativen bekannt. Es gibt allerdings durchaus Anfragen aus dem Ausland zur angewandten Methodik.
Bei GRESB, dem international anerkannten Benchmark für Immobiliengesellschaften, der einen umfassenden ESG-Ansatz verfolgt, müssen die Daten zu Energiebedarf und CO2-Emissionen ebenfalls ausgewiesen werden. GRESB ist aber einerseits umfangreicher, indem auch der Mieterstrom erfasst werden muss. Andererseits lässt GRESB Schätzungen und Hochrechnungen zu, was die Aussagekraft beeinträchtigt.
Bisher hat sich REIDA insbesondere bei den grösseren Immobilien-Gefässen etabliert. Wie aufwendig ist da Vorgehen? Macht es für kleinere Akteure Sinn, ihr Energie-Monitoring auf diese Methode auszurichten?
Bereits 2023 haben verschiedene mittlere und kleinere Immobiliengefässe an REIDA teilgenommen. Und es zeichnet sich ab, dass sich der Kreis noch ausweiten wird – denn der Aufwand ist auch für dieses Segment durchaus vertretbar.
So hat die Asset Management Association Switzerland (AMAS) eine Richtlinie zur Erfassung der Umweltkennzahlen publiziert und diese als verbindlich erklärt. Dabei wurde auch der REIDA-Ansatz übernommen. Zudem empfiehlt der Verband der Anlagestiftungen (KGAST) sowie der Pensionskassenverband (ASIP) die Anwendung eben dieser Richtlinie.
Somit verbreitet sich REIDA in alle Richtungen, unabhängig von der Grösse der Organisationen.
Lohnt sich dieser Aufwand dennoch? Schliesslich lösen wir mit der Messung respektive mit Daten allein noch keine Probleme. Vielmehr sind es doch die Massnahmen wie bspw. Dämmung, Komfortlüftung mit Wärmerückgewinnung, erneuerbare Energieträger, periodische betriebliche Kontrollen/Optimierungen und letztlich die Aufklärung der Mieterschaft, welche konkrete Früchte tragen.
Das ist korrekt: Die alleinige Messung ist noch keine konkrete Umsetzungsmassnahme. Messungen sind jedoch eine wichtige Voraussetzung und dienen zur Überprüfung der Wirksamkeit ebensolcher. What gets measured – gets done, what gets measured wrong – gets done wrong.
REIDA beabsichtigt nicht nur die Vereinheitlichung des Energie-Monitorings, sondern auch dessen Professionalisierung. Dennoch versteht sie sich nicht als Richterin. Entsprechend werden die Resultate auch nur sehr defensiv kommuniziert. REIDA soll den Unternehmen helfen, sinnvolle Resultate zu erhalten und ein solides Monitoring zu entwickeln. So haben selbst die grossen Unternehmen von den Diskussionen zur Berechnung profitiert.
Der Druck zur belastbaren Offenlegung der CO2-Intensität nimmt rasch und stark zu. So sind zum Beispiel Absenkpfade ohne verlässliche Daten reine Augenwischerei und zudem gefährlich. Investoren orientieren sich nun mal an Zahlen. Zudem braucht auch der Bund, in Zusammenhang mit dem Pariser Klimaabkommen, Daten für das Reporting.
Alte Gebäude können kaum dieselbe Energieeffizienz erreichen wie neue. Besteht dabei nicht das Risiko von Fehlentscheiden, dass nämlich Gebäude mit hohem Energiebedarf respektive CO2-Emissionen abgestossen werden oder frühzeitig einem Ersatzneubau weichen müssen, um im Benchmark-Vergleich besser abzuschneiden? Oder wird hier zwischen verschiedenen Gebäudetypen und/oder Alter klar unterschieden?
Solche Strategien respektive Vorgehensweisen sind vereinzelt erkennbar. Aktuell besteht das primäre Ziel der Asset Manager, aufgrund des gedämpften Transaktionsmarkts, aber nicht darin zu devestieren. Wären Hinweise auf ein solches „Greenwashing“ vermehrt erkennbar, dann müssten wir allenfalls eine differenziertere Offenlegung ins Auge fassen.
Kommen wir abschliessend noch zur grauen Energie – diesbezüglich Sie vor Kurzem eine Veranstaltung abgehalten haben. Plant REIDA auch hierzu eine entsprechende Methode für die Berechnung zu entwickeln? Was den oben genannten Fehlentscheiden allenfalls Einhalt bieten könnte.
Das wäre theoretisch die ideale Lösung. Theoretisch deswegen, weil es mit einem unglaublichen Aufwand verbunden ist, die graue Energie für den gesamten Schweizer Gebäudebestand nachzurechnen. Schliesslich sind die Gebäude bereits gebaut. Einen riesigen Effort zu betreiben, um herauszufinden, was man in der Vergangenheit richtig oder falsch gemacht hat, macht wenig Sinn. Zudem muss man sich bewusst sein, dass die Berechnungen der Lebenszykluskosten (LCA = Life Cycle Assessment) mit vielen Unsicherheiten behaftet sind, da sie zwangsläufig auf unzähligen Annahmen beruhen.
REIDA will die graue Energie aber durchaus thematisieren und auch hier einen Beitrag leisten, sodass dieser Aspekt von den Eigentümern noch besser wahrgenommen und zunehmend berücksichtigt wird. Unser Ziel ist daher zwischenzeitlich die Sensibilisierung für dieses – unbestritten – äusserst wichtige Thema.