Jan Eckert, CEO Schweiz & Head of Capital Markets DACH bei Jones Lang LaSalle (JLL) zum Thema «Stranded Assets».
Wer sind Sie?
Ich bin ausgebildet als Betriebs- und Immobilien-Oekonom sowie Wirtschaftsprüfer. Mein beruflicher Einstieg erfolgte 1991, d.h. mitten in der grossen Schweizer Immobilienkrise. Somit war ich mit den ersten Verbriefungen von notleidenden Hypotheken konfrontiert, später dann mit ganzen Hypotheken-Portfolios. Ich beriet die ersten Immobilien-IPO’s; seither erweiterte sich mein berufliches Spektrum auf Immobilienberatung über Transaktionen, Bewertungen, Vermietungen, Projektentwicklungen und so weiter. Heute trage ich bei JLL als Mitglied des Europäischen Excecutive Committee die Verantwortung für Italien, Schweiz und Skandinavien sowie unsere Investitionen in den Digitalen Bereich. Des Weiteren agiere ich als Verwaltungsrat in internen und externen Mandaten.
Im Zusammenhang mit der energetischen Transformation von Immobilien ist vermehrt der Begriff «Stranded Assets» ins Zentrum gerückt. Droht die Nachhaltigkeit die Immobilienbranche in den Abgrund zu treiben?
Nein, sicher nicht. Aber «Stranded Assets» sind illiquide Anlagen, d.h. Liegenschaften, die aus dem Rahmen möglicher Investoren und Finanzierer fallen. Meist lassen sich deren notwendige Investitionen nicht mehr rentabilisieren; sie müssen aber von Gesetzes wegen oder aus anderen Gründen trotzdem gemacht werden. Noch sind Investitionen in erneuerbare Energieträger teurer als der simple Ersatz einer Öl- oder Gasheizung. Stranden tun diese Liegenschaften dann, wenn sie nur mit erheblichem Aufwand wieder «ins tiefe Wasser zurückgeholt werden können» und Investoren nur bereit sind, diese Liegenschaften auf diesem Weg zu begleiten, wenn ganz wesentliche und prohibitive Preisabschläge zum Zug kommen.
Die reine energetische Sanierung ist demnach nicht Grund genug zum Stranden?
Wer deswegen in die Illiquidität getrieben wird, hat wohl einiges andere auch falsch gemacht, denn die Energieträger sind ja nicht der einzige Kostentreiber einer Immobilie.
Welche Faktoren spielen sonst noch mit?
Der Zustand und die Marktpositionierung einer Liegenschaft ist relevant. Wer dank professionellem Unterhalt und definierten Sanierungszyklen für den langfristigen Werterhalt einer Immobilie sorgt, wird wegen der energetischen Transformation nicht stranden.
Wichtig ist zudem der Grad der Eigenfinanzierung des Portfolios, insbesondere bei Liegenschaften im mittleren oder tieferen Mietpreissegment. Je höher der Investitionsbedarf bei solchen Liegenschaften ist, desto grösser ist das Risiko, dass sich diese Ausgaben mit den Mieteinnahmen bei weitem nicht mehr finanzieren lassen. In solchen Situationen ist es dann auch schwierig, eine Bank zu finden, die eine Finanzierung ermöglicht.
Das Fazit lautet demnach: Wer strandet, ist selbst schuld?
Wer strandet, hat kein aktives Portfolio-Management betrieben und steht in der Verantwortung. Es fehlt offensichtlich an einem Monitoring aller aktuellen und zukünftigen Faktoren, welche die Wirtschaftlichkeit der Immobilienanlage potenziell beeinträchtigen könnten. Das Gefährliche ist, dass es ein schleichender Prozess ist – mit „style drift“ hat die Branche dafür sogar einen Fachbegriff.
Wie professionell verhalten sich unsere lokalen Immobilienbesitzer?
Die Tatsache, dass wir kaum „Stranded Assets“ haben, belegen ihre hohe Professionalität. Aufgrund des durchschnittlich hohen Wohlstandes und des damit verbundenen relativ grossen Spielraums betreffend Mietfestsetzungen, ist bei uns das Risiko vergleichsweise klein. Dies darf aber die Branche nicht dazu verleiten, Liegenschaften im Tief- und Mittelpreissegment verlottern zu lassen und dann mit einem teuren Ersatzneubau aufzuwarten. Politische und gesellschaftliche Risiken können da schnell einen Strich durch die Rechnung machen.
Ist die Situation in der EU dramatischer?
Mir sind Beispiele von institutionell gehaltenen Liegenschaften bekannt, die gestrandet sind – eben genau aus den oben genannten Gründen: Vernachlässigung des Unterhalts; günstige Mieten und damit ungenügende Einnahmen, um die Investitionen aus eigenen Mitteln zu finanzieren; keine Banken, die Geld geben wollen; keine Investoren, die einsteigen, weil die Lage respektive Kaufkraft der dort angesiedelten Bevölkerung die nötige Investition nicht trägt.
Wie sieht die Situation spezifisch im gewerblichen Bereich aus?
Dort ist das Problem anders gelagert, schon deswegen, weil der Leerstand viel höher ist und es daher noch einen Nachfrage-Markt gibt. Da professionelle Akteure sensibilisiert sind auf das Thema Nachhaltigkeit, droht Leerstand, wenn gewisse Mindestanforderungen auch an die Nachhaltigkeit nicht erfüllt sind. Das bedeutet, dass dort der Druck direkt vom Markt kommt und die Eigentümer zwingt, das Thema ernst zu nehmen.
Sie haben oben gesagt, dass aktives Management heisst, vorausschauend zu agieren. Welche Kostentreiber kommen da noch auf die Branche zu?
Nebst den direkten Kostenfaktoren wie Altlasten und Bauschadstoffe gehören im Wesentlichen die Resilienz gegen den Klimawandel dazu, nämlich Prophylaxe gegen Naturgefahren und Überhitzung. Zunehmend Bedeutung erlangen dürfte die Trenn- und Wiederverwertbarkeit von Bauteilen und Materialien, da sie die Abbruchkosten reduzieren. Wir müssen akzeptieren, dass wir uns in eine regulierte Anlageklasse wandeln.
Ein anderes Thema, das die Branche beschäftigt, ist die soziale Nachhaltigkeit, wozu insbesondere soziale Durchmischung und bezahlbarer Wohnraum gehört. Im Kanton Zürich wurden am letzten Abstimmungs-Wochenende alle Wohnschutz-Vorlagen abgelehnt. Damit ist das Thema aber nicht vom Tisch. Was raten Sie der Branche?
Meine Empfehlung an die Branche ist, Gesetze zu antizipieren respektive mittels Eigeninitiative zu beeinflussen. Jeder einzelne Immobilienbesitzer tut gut daran, den Bogen nicht zu überspannen und seinen Teil zur Lösung beizutragen. Das ist ein wesentlicher Aspekt des aktiven Portfoliomanagements. Als Liegenschaftsbesitzer kann ich nicht mehr davon ausgehen, dass ich den Rest der Welt ignorieren kann. Vielleicht gab es mal diese Zeit, sie ist definitiv vorbei.
Es gibt -zig Beispiele, die aufzeigen, dass Gesetze die Probleme nicht gelöst, sondern im Gegenteil verschärft haben. Hier müssen wir aufpassen, dass wir nicht durch politische Aktionen plötzlich selbst stranden.
Nehmen wir die Situation in Basel-Stadt, wo die Investitionen seit der Annahme der Mieterschutz-Initiative eingebrochen sind und sich ein massiver Sanierungsstau abzeichnet. Die energetische Transformation stockt und das Baugewerbe jammert.
Zudem gibt es genügend Beispiele aus dem Ausland wie New York oder Regionen in Italien, wo Mietzinsdeckel eingeführt wurden. In sämtlichen Fällen kam es zu Verwahrlosung der Quartiere, ja Ghettoisierung bis hin zu Verslumung. Es hat sich durchwegs eine Abwärtsspirale eingestellt, aus der man nur mit der Aufhebung dieser Gesetze wieder herauskam.
Solche Gesetze sind gut gemeint, aber sie berücksichtigen die Marktmechanismen nicht, die nun mal in unserer westlichen Welt gelten. Kapital ist viel mobiler, als wir es wahrhaben wollen.
Sie sind Mitglied des Advisory Board des SSREI. Welche Rolle können Standards hier einnehmen?
Die Alternative zu Gesetzen ist nicht, sie abzulehnen und nichts zu tun, sondern Eigeninitiative und Eigenverantwortung zu übernehmen. Standards schaffen Regeln, welche die Märkte wieder ins Gleichgewicht bringen. Vor allem sind sie viel effizienter und ökonomischer als hunderte von individuellen Lösungen oder die Korrektur von veralteten Gesetzen, die mit kosmetischen Anpassungen nicht die gewünschte Wirkung erzielen.
Standards zwingen einen zur Auseinandersetzung mit der Materie; sie schaffen Bewusstsein. Dank ihrer Unabhängigkeit und externen Sicht werden Risiken und Herausforderungen objektiv dargestellt.
Sie bilden die Immobilienökonomie ab, was periodische Aktualisierungen bedingt. Entsprechend hat der SSREI mit der Version 2.0 das Thema soziale Nachhaltigkeit aufgenommen und damit den Gegenvorschlag der Zürcher Wohnschutz-Initiative antizipiert. Wenn sich die Branche auf Standards einigt, welche deren Herausforderungen adressieren, dann ist das die beste Prophylaxe gegen neue Regulierung.
Nebst der Gesetzgebung kennen wir in der Schweiz auch die Selbst-Regulierung. Dieses Konzept kommt insbesondere bei der Nachhaltigkeits-Berichterstattung von Kollektivanlagen zum Zuge. Kommen wir damit ans Ziel?
Grundsätzlich ist Selbstregulierung in der Schweiz ein bewährtes Instrument. Dies gilt allerdings nur, solange es sich dabei nicht um zahnlose Tiger handelt.
Sie sprechen die Transparenz-Vorschriften von AMAS (Verband der Asset Management-Gesellschaften), welche effektiv sehr offen formuliert sind und als Referenzrahmen für die Berichterstattung alles, auch von Fondsleitung oder vom Vermögensverwalter selbst entwickelte Kriterien, zulassen.
Dieselbe Situation haben wir auf Bewerter-Ebene auch mit dem SVS (Swiss Valuation Standard – Best Practice für Bewerter) Das Instrument ist zu wenig griffig, um der Branche echte «Guidance» zu geben.
Bezeichnend ist jedoch, dass sich beide Vorschriften auf Standards berufen respektive konkrete Kriterien auflisten. Der Markt tut allerdings gut daran, sich auf einige wenige Standards zu einigen – wie dies mit Swiss GAAP FER respektive IFRS in der Finanzberichterstattung der Fall ist. Alles andere wäre für Investoren äusserst mühsam und würde jegliche Erneuerung und Entwicklung der Branche behindern.