Die Frage, wie Nachhaltigkeit in Immobilienwerte einfliesst, beschäftigt Investoren, Bewerter und Asset Manager gleichermassen. An der IMMO26 diskutierten Fachvertreter über den Stand der Praxis, bestehende Hürden und die nächsten Entwicklungsschritte.
Das Interview bildet sinngemäss (und nicht wörtlich) das Panel an der IMMO26 zum Thema «Einpreisung der Nachhaltigkeit in Immobilienwerte: Erfahrungen und Herausforderungen» ab. Roman Sandmeier, Partner | Assurance Financial Services bei EY, hat es mit folgenden Panelisten geführt:
- Eric Delé, Director im Bereich Real Estate Advisory bei KPMG (ED)
- Adrian Hochstrasser, Real Estate Portfoliomanager bei der Helvetia Asset Management AG (AH)
- Cagri Aslan, Transaction Manager bei H&B Real Estate AG (CA)
Der Titel des Panels lautet «Einpreisung der Nachhaltigkeit in Immobilienwerte». Findet diese statt?
CA: Ja, wobei sich diese in der Regel nur auf die Energie, sprich das Heizsystem, bezieht. In der Branche gibt es die Begriffe «Brown Discount» und «Green Premium». Faktisch existiert aber nur der «Brown Discount». Das heisst, Heizsysteme auf der Basis von erneuerbaren Energien sind die Normalität, und hierfür wird kein «Premium» bezahlt. Öl- oder Gasheizungen werden abgestraft, indem die Investitionskosten vom regulären Kaufpreis abgezogen werden.
KPMG hat im letztjährigen Swiss Real Estate Sentiment Index 2025 (sresi®) unter anderem die Relevanz von Nachhaltigkeitskriterien in der Kaufpreisbestimmung abgefragt. Decken sich die Erkenntnisse aus dieser Umfrage mit der Rückmeldung von Herrn Aslan?
ED: Bei der Beurteilung von Investitionen und Kaufpreisbestimmung stehen insbesondere renditerelevante Nachhaltigkeitskriterien wie Lage und Erreichbarkeit, erneuerbare Energieträger sowie Flächeneffizienz und -funktionalität im Vordergrund. Wesentliche Kostentreiber wie Gebäude- und Bodenschadstoffe werden auch als wichtiges Kriterium genannt.
Grundsätzlich sind es also Themen, die schon immer relevant waren, die nun aber unter ESG- bzw. Nachhaltigkeit fungieren. Nicht die Themen an sich sind also neu, sondern die Art, wie man damit umgeht respektive wie man sie einpreist. Früher gab es zum Beispiel – etwas zugespitzt – das Mantra: «Wenn du kaufen willst, dann ja keine Investitionen einrechnen». Das geht heutzutage nicht mehr.
Weitere Aspekte der Nachhaltigkeit wie soziale Faktoren oder Biodiversität spielen hingegen bei Investitionsentscheiden und der Preisfindung – zumindest derzeit – nur eine untergeordnete Rolle.
Helvetia verfolgt seit Jahren den Weg der Nachhaltigkeit. Wie ist Ihre Sicht dazu?
AH: Ich schliesse mich grundsätzlich den Vorrednern an. Wir sind sowohl Käufer als auch Verkäufer von Liegenschaften. Die Umstellung auf erneuerbare Heizträger sowie energetische Sanierungen werden in unserer Investitionsplanung konsequent abgebildet. Folglich werden die hierzu nötigen Investitionen auch beim Kauf einer Liegenschaft entsprechend eingepreist.
Heizersatz ist ja unabhängig vom Energieträger im Rahmen der ordentlichen Sanierungszyklen nötig und in den CAPEX drin. Verleitet dieser Druck des Marktes nicht zur Vergoldung von Gebäuden, nämlich zum vorzeitigen Austausch von Energieträgern, was aus Sicht der grauen Energie nicht sinnvoll ist? Man schmeisst weg, was an sich noch taugt.
CA: Tatsächlich macht ein vorzeitiger Ersatz des Heizsystems aus Sicht der Gesamtenergiebetrachtung über den ganzen Lebenszyklus keinen Sinn. Aber wie Sie sagen: Heizsysteme unterstehen ohnehin einem Sanierungszyklus und im Endeffekt ist es ein Nullsummenspiel: Entweder hat der Verkäufer diese Investition bereits vorgenommen oder der Käufer zieht diese Summe vom Kaufpreis ab. Daher gibt es keinen Grund für vorauseilenden Gehorsam.
Bleiben wir noch bei der grauen Energie. Sie beträgt bei Neubauten 50% des gesamten Energiebedarfs über den Lebenszyklus eines Gebäudes. Es gibt nun Akteure, welche die graue Energie in ihrem Bestand minutiös nachrechnen und sich damit offenbar einen Bonus erhoffen. Macht das Sinn?
CA: Die graue Energie ist effektiv sehr wichtig und hat beim Bestand eine indirekte Relevanz. Es geht darum, den Bestand möglichst lange zu erhalten, was mit professionellem Unterhalt und geordneter Instandsetzung erreicht werden kann. Die graue Energie beim Bestand minutiös nachzurechnen, halte ich jedoch für wenig zielführend. Das Gebäude ist ja gebaut und die dort verbaute Energie kann nicht mehr rückgängig gemacht werden. Mir ist auch nicht bekannt, dass graue Energie jemals für den Transaktionspreis relevant gewesen wäre.
AH: Zu Herrn Aslans Aussage möchte ich ergänzen, dass auch ein effizienter Betrieb einen wichtigen Teil der Nachhaltigkeit darstellt. Unsere Erfahrungen mit Verbrauchsdatenanalysen zeigen, dass Nachhaltigkeit nicht nur in der Planung, sondern auch im Betrieb sichergestellt werden muss. Durch verbrauchsdatengestützte Betriebsoptimierungen können teilweise erhebliche Verbesserungen erzielt werden.
Gesamtblick ist ein gutes Stichwort. Bewerter müssten diesen haben. Wie berücksichtigen Sie die Nachhaltigkeit bei Bewertungen?
ED: Vorab erlaube ich mir eine kurze Bemerkung zur grundlegenden Rolle als Bewerter, welche teilweise falsch verstanden wird: Auftrag des Bewerters ist es, den aktuellen Markt abzubilden, nicht aber den Markt zu machen. Das ist ein grosser Unterschied.
Falls der Markt sich also einig ist, dass zum Beispiel erneuerbare Energieträger preisrelevante Wertfaktoren sind, berücksichtigen wir diese entsprechend. Biodiversität ist aktuell weniger ein Thema, also nicht wert- und somit – zumindest aktuell – auch nicht bewertungsrelevant.
Punkt 1 ist somit eine kontinuierliche Marktbeobachtung zur Einordnung der Relevanz der Nachhaltigkeitsthemen. Anschliessend folgt Problem Nummer 2: Können diese Faktoren quantifiziert werden oder nicht? Vereinfacht gesagt können wertrelevante Faktoren auf zwei Arten in der Bewertung abgebildet werden, je nach Tangibilitätsgrad: tangible Faktoren werden als expliziter Frankenbetrag in den Cashflows abgebildet, intangible implizit im Diskontsatz, wobei die meisten Faktoren sich im Spektrum zwischen diesen Polen bewegen.
Die Quantifizierung bzw. Abbildung von tangiblen Faktoren ist vergleichsweise einfach, denn die Kosten einer Wärmepumpe versus Ölheizung sind bekannt. Es ist ungleich anspruchsvoller und in der Praxis bisher wenig erprobt, den Anteil von intangiblen Nachhaltigkeitsfaktoren im Diskontsatz zu isolieren.
Wir haben hierzu in den letzten Monaten ein Framework zusammen mit und anhand der SSREI Kriterien erarbeitet. Hiermit können wir mittels laufender Marktbeobachtung definieren, welche Kriterien bewertungsrelevant sind. Kombiniert mit dem geschätzten Intangibilitätsgrad ergibt sich ein Gewichtungsfaktor für das Rating der jeweiligen Kriterien. Durch Normierung zum Medianrating kann anschliessend der nachhaltigkeitsbezogene Anteil am Diskontsatz abgeleitet werden.
Sind Labels für Ihre Arbeit relevant?
ED: Der Sinn eines Labels ist im Kern, Transparenz und Vergleichbarkeit darüber zu schaffen, wie nachhaltig ein Gebäude anhand von messbaren und definierten Kriterien ist. Nicht das Label per se ist also relevant, sondern die nachhaltigen Gebäudeeigenschaften, die durch das Label bezeugt werden und – wie vorhin beschrieben – mehr oder weniger wertrelevant sind.
Der Gesetzgeber hat die nicht-finanzielle Berichterstattung über Finanz-Produkte (Immobilienfonds) der Branche überlassen. AMAS (Asset Management Association Switzerland) hat hier die Führung übernommen. Sie empfiehlt in ihrer Selbstregulierung in Bezug auf Transparenz und Offenlegung – salopp gesagt – sich einfach an die bestehenden Labels zu halten und erwähnt beispielhaft ein paar von den unzähligen, die es im Markt gibt. Wie schätzen Sie diese Methodenoffenheit ein?
ED: Grundsätzlich finde ich es gut, dass die Schweiz an der Selbstregulierung festhält und der Branche die Chance gibt, die Probleme aus eigener Kraft zu lösen. Im Vergleich zur überbürokratisierten EU-Herangehensweise ist dies sicher eine pragmatischere und praxisgerechtere Lösung, wie sie in der Schweiz Tradition hat.
Die Selbstregulierung an sich stelle ich daher nicht in Frage, allerdings ist die Erkenntnis richtig, dass sich eine regelrechte Label-Industrie entwickelt hat, welche von der inhaltlichen Prägung teilweise sehr unterschiedlich und mittlerweile eigentlich mehr zum Marketinginstrument geworden ist. Langfristig sehe ich den aktuellen Label-Dschungel als keine gute Basis, um den Schweizer Gebäudebestand in eine einheitliche Richtung zu entwickeln.
Oft geht vergessen, dass es mit der SIA-Norm 112/1 ein Instrument gibt, um den Kriterien der Nachhaltigkeit bei Neubau und Sanierung, aber auch bei der Bestandsbewertung gerecht zu werden.
Ich will aber die Herangehensweise der AMAS nicht kritisieren. Es macht meines Erachtens Sinn, eine Weile Offenheit beim Thema zu zeigen, um Ideenwettbewerb zu generieren. Mittelfristig sollte man sich aber auf einen allgemein gültigen Standard einigen. Hier ist ebenfalls die Branche gefordert, aktiv zu werden.
Helvetia ist Mitglied von AMAS. Sind Sie glücklich mit dieser Methodenoffenheit?
AH: Ich unterstütze das Votum von Eric Delé. Die offene Regulierung ist ein pragmatischer Ansatz und schafft Flexibilität. Labels können eine wertvolle Orientierung geben. Doch die Vielzahl unterschiedlicher Standards führt zu Intransparenz und erschwert Vergleichbarkeit. Klare Mindeststandards wären sicherlich vorteilhaft, um Vergleichbarkeit und ein harmonisiertes Vorgehen zu ermöglichen. Entscheidend ist, dass Labels nicht als Selbstzweck dienen, sondern echte Nachhaltigkeit fördern.
Ein anderes – und letztes – Thema in dieser Runde, das im Zusammenhang mit Nachhaltigkeit Konjunktur hat, ist der bezahlbare Wohnraum. Vermehrt beginnt der Gesetzgeber einzuschreiten, weil die Branche offenbar nicht imstande ist, dieses Problem selbst zu lösen. Wie soll sie das denn tun?
CA: Wie wir aus den bestehenden Erfahrungen wissen, löst die Regulierung das Problem nicht, kann es sogar noch verschärfen, weil sich die Investoren von diesen Regionen verabschieden, womit nicht nur kein zusätzlicher Wohnraum mehr geschaffen wird, sondern auch die nötigen Sanierungen ausbleiben – zum Schaden der Nachhaltigkeit.
AH: Es handelt sich um ein politisches Problem. Deshalb kann die Immobilienbranche dieses nicht allein lösen. Sie sollte sich allerdings proaktiv und konstruktiv in den politischen Diskurs einbringen, um tragfähige Lösungen zu entwickeln. Institutionelle Investitionen bieten ein erhebliches Potenzial, um neuen und nachhaltigen Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig eine risikogerechte Verzinsung von Renten- und Versicherungsleistungen zu gewährleisten. Beide Seiten könnten davon profitieren, sofern die richtigen Rahmenbedingungen und Standards geschaffen werden. Effektiv liegen entsprechende Standards bereits vor – SSREI, SOSDA. Nun muss die Branche sie auch anwenden!