Im Rahmen einer Masterarbeit am Center for Urban & Real Estate Management (CUREM) wurde der Nutzen und Aufwand für die Teilnahme am GRESB-Benchmark am Beispiel einer Schweizer Anlagestiftung untersucht. Die wesentlichen Erkenntnisse werden hiermit zusammengefasst.
GRESB gilt heute als einer der wichtigsten internationalen Benchmarks zur Bewertung der Nachhaltigkeitsleistung von Immobilienportfolios. Das Rating basiert auf den drei Komponenten Management, Performance und Development und soll Investoren eine vergleichbare Einschätzung von ESG-Strukturen und -Leistungen von Immobilienportfolios ermöglichen. Insbesondere im internationalen Umfeld und bei grösseren, börsennotierten Vehikeln hat sich GRESB in den letzten Jahren etabliert. Auch in der Schweiz nimmt die Sichtbarkeit des Ratings zu, dies vor allem durch die wachsenden Anforderungen institutioneller Investoren an Transparenz und Vergleichbarkeit.
Die Analyse des GRESB-Anforderungskatalogs am Beispiel einer Schweizer Anlagestiftung zeigt ein gemischtes Bild. In der Kategorie Management sind viele Anforderungen bereits erfüllt, ohne dass explizit auf GRESB hingearbeitet wurde. Dies ist vor allem auf die hohen Governance-Standards, regulatorischen Vorgaben und etablierten Prozesse im Schweizer Vorsorge- und Immobilienumfeld zurückzuführen. Der zusätzliche Aufwand liegt hier primär in der formalen Dokumentation und weniger in inhaltlichen Anpassungen.
Deutlich anspruchsvoller präsentiert sich die Kategorie Performance. Während Energie- und CO₂-Daten in der Schweiz zunehmend systematisch erhoben werden, stossen andere GRESB-Indikatoren an praktische Grenzen. Dazu zählen insbesondere das Monitoring von Wasserverbrauch und Abfallmengen sowie standardisierte Mieterbefragungen. Diese Themen sind im Schweizer Kontext entweder schwer zugänglich, datenschutzrechtlich sensibel oder mit einem im Vergleich zum Nutzen unverhältnismässig hohen Aufwand verbunden. Hinzu kommt, dass GRESB einzelnen Aspekten ein hohes Gewicht beimisst, obwohl deren Aussagekraft für die tatsächliche Nachhaltigkeitsleistung eines Portfolios begrenzt sein kann.
Auch im Bereich Development zeigt sich, dass viele Anforderungen durch bestehende Schweizer Standards wie SNBS, Minergie oder etablierte Arbeitssicherheits- und Umweltvorschriften grundsätzlich abgedeckt sind. Der Mehrwert von GRESB entsteht hier weniger durch neue Inhalte als durch die strukturierte Zusammenführung und externe Vergleichbarkeit dieser Leistungen.
Die begleitenden Interviews mit institutionellen Investoren bestätigen diese Wahrnehmung. GRESB wird als wichtiges Kommunikations- und Reputationsinstrument geschätzt, das Managementqualität und strategische ESG-Verankerung sichtbar macht. Nationale Instrumente für CO₂-Kennzahlen oder etablierte Indizes wie der SSREI werden von vielen Investoren ebenfalls stark beachtet.
Ein ESG-Managementsystem ist keine Frage der Grösse, sondern der Professionalität, weshalb GRESB grundsätzlich für die ganze Branche anwendbar ist. Im Unterschied zu den börsenkotierten Vehikeln ist bei den kleineren Gefässen das Erreichen eines möglichst hohen Scores von eher untergeordneter Bedeutung. Sie sind freier in der bewussten Auswahl jener GRESB-Elemente, die einen echten Beitrag zur Weiterentwicklung des Portfolios leisten, auch wenn dies ein Verzicht auf gewisse GRESB-Punkte bedeutet. Wichtig ist, diese Entscheide transparent zu kommunizieren.