Le développement durable d’un portefeuille immobilier devrait s’orienter vers un processus clairement structuré. Il existe à cet effet des normes avec des contenus différents. L’instrument le plus approprié dépend de la stratégie, mais aussi du type de portefeuille.
L’orientation durable du parc immobilier résulte d’une part de la pression politique, mais devrait également être encouragée dans son propre intérêt – la durabilité et la valeur intrinsèque sont en effet directement liées. Pour ce faire, le marché dispose de divers instruments et normes. Or, il n’est pas rare que ceux-ci soient utilisés de manière non coordonnée et sans référence stratégique.
Le choix de la norme résulte de la stratégie
Tout commence par un accord sur une stratégie de durabilité. Il s’agit de déterminer l’orientation du portefeuille en particulier et de l’entreprise dans son ensemble.
L’accent est-il mis uniquement sur l’optimisation de l’efficacité énergétique (E), les besoins des utilisateurs doivent-ils également être pris en compte (ES) ou vise-t-on une approche globale de tous les thèmes environnementaux, sociaux et économiques (EES) ? Faut-il donc mettre en place un système de gestion de l’énergie (E) ou un système de gestion immobilière plus large (ES), ou vise-t-on l’orientation durable de l’ensemble de l’entreprise (ESG) ?
La stratégie de durabilité constitue la superstructure, le système de gestion le fondement du développement du portefeuille. Sans stratégie, pas d’orientation claire ; sans système de gestion, pas de progrès fiable et continu. Le résultat de cette prise de décision stratégique conduit ensuite au choix de la norme appropriée.
Illustration : Aperçu des normes les plus courantes appliquées en Suisse (sans prétendre à l’exhaustivité).
Si le propriétaire poursuit l’objectif stratégique de rendre son parc immobilier performant d’un point de vue énergétique, le CECB/CECB Plus est, par exemple, approprié. Mais si l’on souhaite orienter son portefeuille de manière globale et durable, on dispose avec le SSREI de l’instrument adapté.
Des processus structurés pour prendre des décisions éclairées et éviter les doublons
Une fois l’orientation stratégique déterminée et la norme appropriée définie, l’analyse des biens immobiliers existants peut s’effectuer pour obtenir une image de la qualité actuelle du parc immobilier. La stratégie de portefeuille est définie sur cette base. Celle-ci comprend des investissements, des désinvestissements, des rénovations ainsi que des mesures réalisables à court terme.
Nous constatons que les procédures se déroulent souvent à l’opposé de cette logique de processus : Le choix des instruments et l’analyse des biens immobiliers existants s’effectuent avant la définition de la stratégie proprement dite, ou des mesures sont prises en fonction des opportunités de la situation, sans les coordonner avec la stratégie globale, ce qui peut entraîner le risque de double emploi.
En fonction de la taille du portefeuille et du propriétaire, il s’agit d’évaluer la stratégie qui est adaptée au marché.