Dans le dernier numéro du RealEstateReport, nous avions souligné que les critères d’évaluation classiques ne permettent plus de se prononcer de manière fiable sur le maintien de la valeur à long terme d’un immeuble. Nous avions donc examiné en détail les facteurs sociaux impactant la valeur et considéré le lien existant entre les besoins des utilisateurs et les vacances ou la fluctuation de locataires. Dans cet article, nous analysons maintenant les facteurs de coût d’un bien.

Avec les bouleversements actuels sur les marchés de l’énergie provoqués par la guerre entre la Russie et l’Ukraine, le facteur coût de l’énergie d’exploitation est revenu au premier plan avec une intensité proche de celle de la crise pétrolière des années 1970. Bien que le propriétaire répercute les coûts énergétiques d’exploitation sur les locataires, l’attractivité d’un bien en souffre.

Une phase de planification extrêmement importante

Pour autant, il n’est pas question de clore la discussion sur l’efficacité économique. De nombreux autres facteurs de coût doivent aussi être pris en compte. Bien qu’il soit bien connu que 80% des coûts totaux du bâtiment sont engagés dans la phase d’exploitation, de mauvaises décisions en matière de construction sont souvent prises dès la phase de planification, souvent en raison de considérations financières, avec pour conséquence une hausse des coûts d’exploitation voire la démolition du bâtiment. Il s’agit de questions autour de la construction, la matérialisation et la mécanisation.

Énumérons quelques aspects pertinents financièrement:

• Des composants aux durées de vie différentes: s’ils sont indissociables, le matériau durable doit être renouvelé prématurément, ce qui augmente sa dépréciation; en outre, les efforts visant à atteindre une économie circulaire sont rendus encore plus difficiles;
• Une conception technique du bâtiment incohérente: si les composants individuels ne sont pas adaptés à l’usage du bâtiment, le système ne fonctionnera pas efficacement, ce qui augmentera les coûts d’exploitation;
• De grandes zones de circulation: elles nécessitent un nettoyage intensif et ne génèrent aucun revenu;
• Une forte proportion de fenêtres (notamment des vitrages fixes), des matériaux coûteux à entretenir ou plutôt non pérennes, et un haut degré de mécanisation: cette situation augmente les coûts d’exploitation, d’entretien et de réparation;
• Des modes de construction inadaptés aux conditions naturelles (grêle ou zone inondable): ils augmentent les dégâts et donc les coûts d’assurance.

Le manque de spécifications et de considérations stratégiques est souvent une réalité pour l’exploitation des bâtiments. En conséquence, une vision globale des travaux de maintenance à réaliser fait défaut et les réparations sont alors initiées trop tard. Cela engendre une plus grande usure, et donc des dépenses supplémentaires pouvant aller jusqu’à la démolition prématurée du bien- soit «du gaspillage d’argent».

Tous ces aspects sont pris en compte dans les principes d’évaluation de la SSREI. De plus, nous avons acquis la certitude que la valeur du bien peut souvent être considérablement augmentée grâce à des mesures structurelles ou organisationnelles mineures. Cette prise de conscience sert finalement de mesure préventive pour tout nouveau projet de construction.

Tribune (2/3) d’Elvira Bieri, CEO de SSREI AG, publiée dans le Real Estate Report (traduit de l’allemand en français)