Gunnar Gärtner, spécialiste en estimation immobilière et coprésident de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières, nous parle de la conversion durable du parc immobilier suisse et son évaluation.

Gunnar Gärtner MRICS a étudié le génie civil et est un expert en estimation accrédité pour le financement immobilier. Depuis 2017, il dirige à temps partiel la Chambre des experts en estimations immobilières de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier. De 2001 à 2015, Gunnar Gärtner a occupé un poste de direction au sein du service d’estimation de trois grands prestataires de services immobiliers suisses. Il est propriétaire et directeur général de COMRE SA à Zurich.

Interview avec Gunnar Gärtner MRICS
COMRE SA

Monsieur Gärtner, qui êtes-vous ?

Je suis expert en estimation immobilière et je dirige depuis sept ans le cabinet de conseil indépendant COMRE Consulting Management Real Estate à Zurich, spécialisé dans les services d’estimation. Chaque année, nous valorisons des actifs immobiliers d’environ 4 milliards de francs pour nos clients institutionnels et privés dans le cadre de financements, de bilans comptables et d’acquisitions. La présidence de la Chambre des experts en estimations immobilières fait également office de défi pour moi et je suis ravi d’avoir pu gagner avec Monika Bürgi Geng de la Zürcher Kantonalbank une coprésidente très compétente dans le cadre de l’accompagnement vers l’avenir de l’ensemble des experts en estimation.

La demande d’investissements immobiliers durables est en plein essor. Les investisseurs partent du principe que ces investissements verts ont plus de valeur à long terme. Cet effet se reflète-t-il déjà dans les prix des transactions aujourd’hui ?

Sur le marché actuel, les critères de durabilité ne sont pas suffisamment appréciés – à l’exception des biens de prestige. Dans le cas des petits immeubles d’appartements, par exemple, la demande est si forte que de nombreux investisseurs qui n’ont pas de catalogue de critères de durabilité à remplir sont également impliqués. Les grands investisseurs institutionnels doivent réagir et mettre leurs portefeuilles immobiliers sur la voie de la réduction des émissions de CO2 simplement en raison de leur réputation et des exigences corporatives ou réglementaires.

La pression des investisseurs finaux augmente-t-elle ici en ce qui concerne les critères de durabilité ?

En général, on peut observer sur le marché de l’investissement qu’il existe un écart croissant entre les investissements immobiliers indirects et directs en termes de durabilité. La demande d’investissements immobiliers indirects durables est très forte. Dans le même temps, la part de biens immobiliers répondant pleinement aux critères de durabilité est nettement plus faible dans les investissements directs.

À quelles exigences minimales un bien « durable » doit-il répondre ?

Les investissements durables se réfèrent souvent à des propriétés situées dans des endroits facilement accessibles avec une production d’énergie peu coûteuse et respectueuse du climat. Les bâtiments de cette qualité sont plus négociables simplement en raison de leur emplacement et des qualités du bien, et la propension à payer des investisseurs est accrue. De mon point de vue, le marché des transactions évalue déjà les investissements durables comme plus précieux. Cependant, les moteurs des marchés des transactions sont souvent difficiles à déterminer sur la base d’un seul facteur d’influence. C’est pourquoi il est toujours plus important pour les propriétaires immobiliers institutionnels de faire évaluer leurs biens par des tiers indépendants – également pour ce qui est de la durabilité.

Le concept d’évaluation des bâtiments est réactif. Avec le réalignement de l’estimation, un effet de levier actif pourrait être atteint en intégrant de nouveaux aspects …

Ce n’est pas le travail de l’expert en estimation. Si la valorisation est toujours une prévision des rendements futurs attendus, l’expert ne doit pas anticiper les évolutions du marché, comme on le voit notamment dans le cadre des efforts continus des grands propriétaires pour répondre sur le long terme aux critères ESG.

Pour moi, l’importance de l’évaluation immobilière est encore sous-estimée par les acheteurs immobiliers. L’estimation est un petit business plan pour un modèle d’affaires réussi et durable dans le cadre de l’exploitation d’une propriété. Et cela inclut également les aspects de durabilité dans l’évaluation globale.

… l’importance de l’estimation immobilière est d’autant plus importante !

Je suis totalement d’accord avec vous. Et c’est aussi pour cette raison que le travail au sein de l’association est très important pour moi. Après nous être réalignés en interne pour l’avenir du système d’estimation au cours des trois dernières années, nous portons maintenant cette voix vers le monde extérieur. Cela s’applique également à nos membres de la Chambre suisse d’experts en estimation. Pour les nouvelles intégrations, nous portons une attention particulière au standing et à la compétence professionnelle lors des entretiens. Parce que l’évaluation des actifs et des investissements immobiliers nécessite une grande expérience et un contact quotidien avec le marché.

Jetons un coup d’œil à l’avenir du marché immobilier. Il a connu un boom et les prévisions indiquent que cela devrait continuer. Quels en sont les principaux moteurs ?

Le parc immobilier suisse a été considérablement rajeuni, modernisé et agrandi au cours des deux dernières décennies. Le développement de projets était et reste encore le plus grand moteur de création de valeur. Les facteurs d’influence économiques tels que l’environnement de taux bas et les taux d’intérêt négatifs n’ont fait que favoriser cette évolution. La pression à investir a fortement progressé en raison de l’augmentation des quotas immobiliers et de l’afflux important de fonds pour les investissements immobiliers. Cependant, les moteurs les plus importants de ce boom sont de nature sociale, à savoir les changements démographiques et l’immigration. De plus, les besoins en logement ont considérablement augmenté – et pas seulement depuis le confinement. Cependant, nous reconnaissons également une influence croissante des facteurs écologiques et la nécessité d’un renouvellement structurel.

Le secteur de la construction est-il toujours très actif en Suisse ? Et pouvons-nous maintenant nous réjouir de la conversion écologique ?

Le besoin de renouvellement est en fait le principal moteur du marché. Le dernier grand cycle de renouvellement a eu lieu dans les années 1980 jusqu’au début de la crise immobilière du début des années 1990. Et malgré le niveau élevé de l’activité de construction, il existe toujours un grand besoin d’investissement dans les bâtiments existants. Et lorsqu’il s’agit de rénovations totales, la durabilité joue un rôle très important.

Depuis quelques semaines, cependant, les prix de la construction s’envolent et cette tendance devrait se poursuivre. Ces surcoûts ne se reflètent pas encore dans les valeurs immobilières. Les principaux défis du marché concerneront donc ceux qui ne misent sur la durabilité que maintenant. Car cela sera associé à des coûts plus élevés et des processus plus complexes. Si les coûts de construction continuent d’augmenter, il se peut que les aspects liés à la durabilité passent à nouveau au second plan.

Merci beaucoup, M. Gärtner, pour votre temps précieux et cet échange fort intéressant.