Die Bewerter haben bereits 2011 mit NUWEL («Nachhaltigkeit und Wertermittlung von Immobilien») den Bezug von Nachhaltigkeit und Werthaltigkeit dargelegt. Die FINMA hat dieses Thema nun mit dem neuen Rundschreiben aufgenommen. Ist das Thema in der Branche angekommen?

Die Auseinandersetzung mit Nachhaltigkeit in der Immobilienbewertung ist in der Fachkammer SVIT Bewerter und deren Mitglieder keineswegs neu. Bereits mit dem NUWEL-Leitfaden im Jahr 2011 wurde der Zusammenhang zwischen Nachhaltigkeitsaspekten und langfristiger Werthaltigkeit systematisch aufgezeigt. Insofern greift das neue Rundschreiben der FINMA kein völlig neues Thema auf, sondern verstärkt und formalisiert eine Entwicklung, die in der Branche seit Jahren im Gang ist.

In der Praxis ist festzustellen, dass das Thema Nachhaltigkeit heute breit präsent ist. Es wurde in den vergangenen Jahren an zahlreichen Fachseminaren, Weiterbildungen und ERFA-Veranstaltungen intensiv behandelt. Die dort vermittelten Inhalte decken sich weitgehend mit den aktuellen Erwartungen der FINMA an das Risiko- und Bewertungsverständnis von Immobilien. Viele Bewerterinnen und Bewerter verfügen inzwischen über ein solides Grundverständnis der relevanten Zusammenhänge zwischen Nachhaltigkeit, Risiken und Werthaltigkeit.

Die explizite Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten in der Bewertungspraxis erfolgt derzeit nicht einheitlich. In der Regel wird die Nachhaltigkeitsbeurteilung durch eine qualitative Einschätzung nachhaltigkeitsrelevanter Werttreiber vorgenommen – sei es im Rahmen der Objekt- und Risikoanalyse oder durch ergänzende Kommentare zu Lage- und Objekteigenschaften.

Die Bestimmung des direkten Werteinflusses von Nachhaltigkeitsfaktoren gestaltet sich weiterhin als grosse Herausforderung, da es an ausreichenden Vergleichsdaten fehlt. Zwar werden Kennzahlen wie Betriebskosten, Energieeffizienz, Nebenkosten oder langfristige Unterhaltsaufwendungen zunehmend berücksichtigt, jedoch lässt sich ihr konkreter Einfluss auf Mietwerte, Leerstandsrisiken oder Diskontierungssätze bislang nicht eindeutig ableiten. Insbesondere bei Themen wie Umweltrisiken, klimabezogene Gefahren, soziale Infrastruktur oder demografische Entwicklung mangelt es an belastbaren Vergleichsdaten und allgemein anerkannten Bewertungsmodellen.

Vor diesem Hintergrund kann festgehalten werden, dass das Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienbewertung grundsätzlich in der Branche angekommen ist – sowohl im fachlichen Diskurs als auch im Bewusstsein der Marktteilnehmer. Die Anforderungen der FINMA verstärken diesen Prozess zusätzlich und erhöhen den Druck zur systematischen Auseinandersetzung.

Die präzise Bestimmung des individuellen Werteinflusses von Nachhaltigkeitsaspekten auf eine einzelne Immobilie wird voraussichtlich noch länger eine Herausforderung bleiben. Auf Portfolioebene hingegen ermöglichen kontinuierlich weiterentwickelte Modelle bereits zunehmend fundiertere Einschätzungen – eine Entwicklung, die wir als Verband ausdrücklich unterstützen.

Milos Mitrovic                                                        Monika Bürgi Geng