Wohnschutz in Basel – Gut gemeinte Eingriffe ersetzen kein funktionierendes Marktgleichgewicht.
Mit der Annahme der Wohnschutzinitiative setzte die Basler Stimmbevölkerung ein klares Zeichen gegen die «massive Verteuerung des Wohnraums», Leerkündigungen und spekulative Ersatzneubauten. Seit 2022 unterstehen Abbrüche, umfassende Sanierungen und Nutzungsänderungen einer strengen Bewilligungspflicht. Mietzinserhöhungen nach Modernisierungen werden im ganzen Kanton überprüft und begrenzt. Sozialpolitisch ist das nachvollziehbar – marktwirtschaftlich bleibt der Eingriff jedoch umstritten.
Positiv ist festzuhalten: Grossflächige Leerkündigungen sind deutlich seltener geworden. Eigentümer müssen Sanierungen sorgfältig begründen; Kosten können nicht mehr beliebig überwälzt werden. Für bestehende Mietverhältnisse bedeutet dies kurzfristig Stabilität. Zahlen des Statistischen Amts Basel-Stadt zeigen einen klaren Rückgang von Massenkündigungen infolge Umbaus oder Abbruch.
Anders präsentiert sich die Investitionsseite. Zwar sind die Preise für Eigentumswohnungen weiter gestiegen – Anfang 2026 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei rund 10’800 Franken. Gleichzeitig ist das Transaktionsvolumen rückläufig. Institutionelle Investoren agieren zurückhaltender, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern. Regulatorische Unsicherheit und begrenzte Ertragsperspektiven führen zu höheren Risikozuschlägen in den Kapitalisierungssätzen und damit zu konservativeren Bewertungen – bei Alt- als auch bei Neubauten. Noch deutlicher zeigen sich die Effekte bei der Neubautätigkeit. 2024 wurden lediglich 151 neue Wohnungen erstellt – deutlich weniger als in früheren Jahren. Gerade aus Arealentwicklungen resultieren kaum zusätzliche Einheiten. Projektentwickler weichen teilweise ins Umland aus, wo die Rahmenbedingungen berechenbarer sind. Für die regionale Baubranche bedeutet dies weniger Planungssicherheit und geringeres Volumen.
Das Resultat der «Wohnschutzinitiative» ist paradox: Der Bestand von Mietwohnungen bleibt zwar vor drastischen Mietsteigerungen oder Massenkündigungen geschützt, er hemmt jedoch Neubau, Sanierung und Kapitalzufluss – also genau jene Faktoren, die langfristig für Entspannung sorgen müssten. In Teilen des Marktes ist eine schleichende Qualitätsstagnation festzustellen. Wer investiert, tut dies selektiv und mit Fokus auf minimal notwendige Massnahmen. Ohne zusätzliche Anreize für Investitionen droht Basel in eine Phase regulatorisch bedingter Angebotsverknappung zu geraten. Diese Entwicklungen machen deutlich, wie wichtig ein solides Transaction Management mit tiefem Verständnis für lokale Regularien und Marktmechanismen vor Ort bleibt.
Autor: Cagri Aslan, Transaction Manager, H&B Real Estate AG