Sibylle Wälty, CEO und Gründerin von Resilientsy GmbH zum Thema «10-Minuten-Nachbarschaft».
Wer sind Sie?
Ich bin Architektin und Immobilienökonomin, Dr. sc. ETH, Gründerin und CEO des ETH-Spin-offs Resilientsy und doziere an der ETH Zürich. Was Resilientsy für Eigentümer macht, steht auf resilientsy.ch/immobilienbranche. Aus meiner Dissertation «Haushälterische Bodennutzung vollziehen» heraus habe ich das Konzept der 10-Minuten-Nachbarschaften bekannt gemacht und unter anderem mit der Ortsplanung Flawil in die Praxis gebracht.
Sie propagieren die 10-Minuten-Nachbarschaft, d.h. das Wesentliche, was man im Alltag benötigt, ist im Umfeld von 10 Minuten erreichbar. Wir fragen die Grundversorgung beim SSREI ab und kommen zur Erkenntnis, dass diese in den Städten sehr gut abschneidet. Ist die 10-Minuten-Nachbarschaft in der Schweiz bereits Realität?
10-Minuten-Nachbarschaften sind stabile, in sich selbst funktionierende Nachbarschaften. Eine ausreichende Grundversorgung innert zehn Gehminuten, wie Sie diese messen, stellt dies nicht sicher, denn in vielen Zentren wird der Umsatz mehrheitlich von Berufsleuten und nicht von der lokalen Wohnbevölkerung generiert. Fällt dieser weg – wie wir dies bei Covid erfahren haben – dann bricht das System zusammen. In unserem Konzept geht man daher vom Wohnen aus. Es muss eine ausreichende Bewohnerschaft vorhanden sein, welche die Grundversorgung in jeder Situation trägt. Kommen Arbeitsplätze im richtigen Verhältnis zu den Einwohnenden dazu, ergibt das eine effektive Nutzung des Bodens.
Wie lässt sich die 10-Minuten-Nachbarschaft messen?
Eine 10-Minuten-Nachbarschaft leistet den optimalen Beitrag zur haushälterischen Bodennutzung und setzt damit das Raumplanungsgesetz um. Gemessen wird im 500-Meter-Radius, also in rund zehn Gehminuten. Dort braucht es mindestens 10’000 Einwohnende und rund 5’000 Vollzeitäquivalente, das Verhältnis von Wohnen und Arbeiten ist zwei zu eins. Das entspricht der Schweiz insgesamt, denn rund die Hälfte der Bevölkerung ist für die Erwerbsarbeit zu jung oder zu alt oder arbeitet Teilzeit. Wo die Arbeit überwiegt, sind die Quartiere abends und an den Wochenenden ausgestorben.
Mit dem Homeoffice verschmelzen Wohnen und Arbeiten, was Ihrem Konzept dient, oder?
Nur bedingt. Wer zu Hause arbeitet, kauft im Quartier ein und isst dort zu Mittag. Davon profitieren Quartiere, in denen genügend Menschen wohnen. In den Arbeitsinseln fehlt diese Kundschaft dann. Für eine 10-Minuten-Nachbarschaft muss aber niemand dort arbeiten, wo er wohnt. Entscheidend ist, dass genug Menschen in Gehdistanz wohnen.
Was ist der Treiber der Entwicklung in Richtung 10-Minuten-Nachbarschaft?
Die Bau- und Zonenordnung (BZO). Sie wird etwa alle 15 Jahre revidiert. Die Weichen werden aber schon gestellt, bevor die Gemeinde einen Entwurf auflegt. Idealerweise legt sie der Bevölkerung zuerst gerechnete Szenarien vor, nach dem Grundsatz: Erst rechnen, dann diskutieren, dann planen. Sieht die Bevölkerung den Nutzen, akzeptiert sie die Innenentwicklung, wie in Flawil. In dieser Phase können Grundeigentümer der Gemeinde aufzeigen, welchen Beitrag ihre Parzelle zur Umsetzung leisten kann, und die Bevölkerung kann einfordern, dass weitere 10-Minuten-Nachbarschaften möglich werden.
Welche Aspekte müssen bei den BZO spezifisch berücksichtigt werden?
Es braucht Aufzonungen an den richtigen Orten und ein auf das Wohnen abgestimmtes Potenzial für Gewerbeansiedlung. Eine gute ÖV-Anbindung ergibt sich daraus, weil dann genug Menschen in Gehdistanz wohnen und arbeiten.
In welchen Städten ist die 10-Minuten-Nachbarschaft mehrheitlich umgesetzt?
Ein unerwartetes Beispiel ist Carouge. Im historischen Dorfkern befinden sich kleine Gebäude. Angrenzend wurde eine Siedlungsstruktur geschaffen, unter anderem mit Hochhäusern, welche die 10-Minuten-Nachbarschaft erst ermöglicht.
Welche Note von 1-10 würden Sie Zürich geben?
In Zürich gibt es vereinzelt 10-Minuten-Nachbarschaften, zum Beispiel am Idaplatz. Geeignet dafür wäre praktisch die ganze Stadt. Viele Orte erreichen die Schwelle von 10’000 Einwohnenden aber nicht. Mit mehr Einwohnenden würde sich auch das Verhältnis von Wohnen und Arbeiten verbessern, das in der Stadt heute bei 1:1 liegt. Leider müsste ich daher Zürich eine schlechte Note geben. Die laufende Gesamtrevision der BZO verschärft die Lage eher noch. In der Mitwirkung haben wir für Grundeigentümer parzellenscharf berechnet, wie viel Wohnraum möglich sein müsste.
Ergibt sich bei der ökonomischen Gesamtbetrachtung nicht ein Problem, denn das Gewerbe, das der Stadt hohe Steuereinnahmen beschert, würde durch Wohnen – idealerweise für Leute im mittleren und tiefen Einkommenssegment – ersetzt?
Das Gewerbe wird nicht ersetzt oder sogar vertrieben, sondern die Regulierung würde so ausgestaltet, dass das fehlende Potenzial an Wohnen – dank Verdichtung – aufgefüllt werden kann.
Wenn die «kleinen» Hochhäuser keine echte Lösung für Verdichtung darstellen, wie soll sie dann realisiert werden?
Der Zwang zum Hochhaus ist bedingt durch die Grenzabstände und Grünflächen. Die Dichten, welche die Grundordnung zulässt, auch mit Gestaltungsplan, würden an sich keine Hochhäuser bedingen. Ich meine, man hätte besser dort geschraubt. Hochhäuser erfüllen ihren Zweck dann optimal, wenn sie eine Dichte ermöglichen, die höher ist, als sie in der Regelbauweise umsetzbar wäre. Dafür braucht es eine Grundordnung mit höheren Ausnützungsmöglichkeiten. In Zürich wurden Höhe und Dichte aber in getrennten Verfahren verhandelt. Wenn die Sinnhaftigkeit der Hochhäuser so nicht sichtbar wird, ist die Bevölkerung berechtigterweise dagegen. Wo mehr Nutzung sinnvoll und vertretbar wäre, zeigen wir mit unserem SUISPLU-Tool parzellenscharf.
Flawil ist mit gutem Beispiel vorangegangen. Welche Schritte hat man dort eingeleitet und mit welchem Erfolg?
Wir haben gemeinsam mit der Gemeinde drei Szenarien erarbeitet, von «Weiter wie bisher» bis zur 10-Minuten-Nachbarschaft, und in zwei Partizipationsveranstaltungen mit der Bevölkerung diskutiert. Der Anteil, der das Ortszentrum durch mehr Einwohnende in Gehdistanz stärken will, stieg von 63 auf 93 Prozent. Hochhäuser braucht es dafür nicht, fünf bis sechs Geschosse genügen. Im kommunalen Richtplan wird die 10-Minuten-Nachbarschaft weiterverfolgt.
Der typischen Stadtbewohnerschaft sprechen Sie mit Ihrem Konzept wohl aus dem Herzen. Ein Grossteil der Bevölkerung lebt in der Agglomeration oder auf dem Land mit einer «Auto-Lebensweise». Ist das Konzept dort überhaupt erwünscht?
Flawil belegt, dass dem so ist. Gerade die älteren Leute, die eine Wohnform haben, wo sie auf das Auto angewiesen sind, entlastet die 10-Minuten-Nachbarschaft. Man wirft ihnen vor, dass sie ihre Wohnsituation nicht proaktiv ändern. Doch für diese Änderung braucht es eben entsprechende Angebote. Wenn die BZO so ausgestaltet ist, dass der Dorfkern Platz für Gewerbe schafft und am Dorfrand übermässig viel Raum fürs Wohnen zur Verfügung gestellt wird – mit der Konsequenz von Zersiedelung – dann stimmen eben die Grundvoraussetzungen nicht.
In einer 10-Minuten-Nachbarschaft braucht man kein Auto. Gibt es Hinweise dafür, dass sich das Mobilitätsverhalten der Menschen, welche in solchen Quartieren leben, gänzlich ändert?
Ja. Vergleicht man eine zersiedelte Gemeinde mit einer 10-Minuten-Nachbarschaft wie dem Lindenplatz in Zürich, verdoppelt sich der Anteil der Etappen zu Fuss von 34 auf 60 Prozent, der Anteil mit dem Auto sinkt von 50 auf 15 Prozent. Die Siedlungsstruktur verändert die Verkehrsmittelwahl, ohne dass jemandem etwas verboten werden muss.
Dann kann sich Bundesrat Rösti also die Milliarden für den Ausbau des Verkehrs sparen respektive besser Geld in solch innovative Ideen investieren?
Wenn wir die Vergangenheit extrapolieren und daraus die nötige Verkehrsinfrastruktur für die Zukunft ableiten, lösen wir kein Problem. Es müssen neue Strukturen geschaffen werden, damit eine Verhaltensänderung folgen kann. Es ist eine Frage des gesellschaftlichen und politischen Willens.
Wie können wir diesen herstellen?
Es braucht wie immer gute Beispiele, welche Vertrauen schaffen. Flawil, aber auch der Kanton Luzern und die AGGLO St. Gallen-Bodensee haben den ersten Schritt getan. Würde eine grosse Stadt nachziehen, dann käme der Ball ins Rollen. Die Kantone und die Agglomerationsprogramme setzen dafür den Rahmen. Sie legen im Richtplan die Zentrumsgebiete fest und kontrollieren bei der Prüfung der Ortsplanungen, ob die Gemeinden dies umsetzen. Die Entwicklung muss subsidiär von unten angestossen werden, von Gemeinden, Grundeigentümern und auch von der Bevölkerung, die 10-Minuten-Nachbarschaften einfordern kann. Wenn man sie mitnimmt, stützt sie die 10-Minuten-Nachbarschaft.
Was heisst das für Eigentümer, die ihr Portfolio mit dem SSREI bewerten?
Ein grosser Teil der Nachhaltigkeit einer Liegenschaft entscheidet sich bereits in der Raumplanung und nicht erst in der Baubewilligung. Nutzungsdichte, Grundversorgung, ÖV-Anbindung und Ausnützung hängen davon ab, was die Zonenordnung zulässt. In der Branche ist das Einwirken auf die Planung noch nicht Teil des Prozesses. Man schaut auf die Immobilienzyklen, auf die energetische Nachhaltigkeit und bei der Renovation auf die soziale. Noch sozialer wäre es aber, an geeigneten Orten mehr Menschen Platz zu bieten. Mehr Wohnraum am richtigen Ort ist sozial und ökologisch nachhaltig und folglich auch gesamtwirtschaftlich, denn es braucht weniger Verkehrsinfrastruktur und die Versorgung kostet pro Kopf weniger.