Klima- und naturbezogene Risiken gewinnen in der Finanzmarktregulierung zunehmend an Bedeutung. Steigende physische Risiken und Transitionsrisiken sowie verschärfte regulatorische Anforderungen für Banken und Versicherungen beeinflussen auch den Immobilienmarkt.
Der Immobilienmarkt ist vor allem über das Hypothekargeschäft eng mit dem Bankenmarkt verbunden. Die FINMA hat seit Jahren einen Fokus auf den Hypothekar- und Immobilienmarkt. In ihrem Risikomonitor vom November 2025 betont sie die grossen Überhitzungstendenzen aufgrund der über Jahre gestiegenen Immobilienpreise. Umso sorgfältiger sind Sicherheiten (Immobilien) zu bewerten und allfällige Bedrohungen durch Naturgefahren zu berücksichtigen.
Im Anhang zum Risikomonitor legt die FINMA gemäss dem CO2-Gesetz ihren Bericht über die klimabezogenen Finanzrisiken dar. Sie betont die Relevanz von physischen Risiken (Naturgefahren) und von Transitionsrisiken (z.B. Veränderungen in Politik und Regulierung, technologische Umstellungen und Markt- und Nachfrageveränderungen), die für den Immobilienmarkt von grösster Bedeutung sind. Banken, Versicherungen und die FINMA erwarten eine Zunahme dieser Risiken. In diesem Kontext bereitet der FINMA der Wegfall von Steuerabzügen für Unterhaltskosten als Folge der Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts Sorgen, denn dies könnte sich hemmend auf Sanierungen auswirken. Dabei sind gerade diese zentral, um einen nachhaltig stabilen Immobilienwert zu erreichen.
56% der Banken sehen sich heute klimabezogenen Rechts- und Reputationsrisiken ausgesetzt oder erachten dies zukünftig als möglich, vor allem aus der Finanzierung von Aktivitäten mit hohen Treibhausgasemissionen. Transitionsrisiken und klimabezogene Kreditrisiken können sich insbesondere bei Banken ergeben, deren Hypothekarportfolio Konzentrationen an Immobilien mit mittlerer oder schlechter Energieeffizienz aufweist. Die befragten Banken ordnen 34% der Immobilien diesen Kategorien zu. Bei 23% ist die Energieeffizienz der Immobilien unbekannt und somit potenziell auch ungenügend.
Im Rahmen ihrer Aufsichtstätigkeit fokussiert die FINMA zunehmend auf Klimarisiken im Kreditgeschäft bzw. auf physische Risiken im Hypothekargeschäft. Dabei interessieren z.B. folgende Fragen:
- Wie werden klimabezogene Risiken im Kreditgeschäft berücksichtigt, z.B. in Bezug auf die Bewertung von Sicherheiten?
- Wie werden externe Risikominderungen gegenüber physischen Risiken berücksichtigt (z.B. Versicherungen, bauliche Massnahmen am Gebäude, Schutzbauten ausserhalb des Gebäudeperimeters)?
- Inwiefern fliessen physische Risiken bereits über die Bewertungsmodelle in die Beurteilung von Sicherheiten ein bzw. inwieweit wäre ein manueller Einbezug sinnvoll?
Am 1. Januar 2026 ist das FINMA-Rundschreiben 2026/1 «Naturbezogene Finanzrisiken» in Kraft getreten. Es soll die Resilienz von Banken und Versicherungen stärken, indem naturbezogene Finanzrisiken in das institutsweite Risikomanagement und das interne Kontrollsystem integriert werden, unter anderem für Kreditrisiken.
Auf dem Immobilienmarkt treffen unterschiedliche Stakeholder aufeinander. Er ist zunehmend von steigenden Regulierungsanforderungen bei Finanzinstituten betroffen. Diese Entwicklung zeigt deutlich den Zusammenhang von Nachhaltigkeit und Werthaltigkeit auf. Dabei sind Klima und Naturgefahren jedoch nur zwei Aspekte der Nachhaltigkeit. Altlasten, sanierungspflichtige Bauschadstoffe wie Asbest und Polychlorierte Biphenyle (PCB) sowie der Zustand des Gebäudes sind weitere tangible, d.h. Cashflow-relevante Kriterien. Daneben gibt es eine grosse Anzahl an nicht-tangiblen Kriterien (siehe SSREI-Anforderungskatalog), deren finanzielle Folgen heute noch nicht absehbar sind – und gerade deshalb nicht vernachlässigt werden dürfen.
Autor: Roman Sandmeier, Partner | Assurance Financial Services bei Ernst & Young