Daniel Leupi, Zürcher Stadtrat und Vorstehender des Finanzdepartements der Stadt Zürich, zum Thema «Bezahlbarer Wohnraum: Herausforderungen, Lösungsansätze, Errungenschaften».
Interview mit Daniel Leupi
Vorstehender des Finanzdepartements der Stadt Zürich
Wer sind Sie?
Ich bin Zürcher Stadtrat, 59, liebe das urbane Leben, Velotouren in schönen Landschaften, Brettspiele mit Freunden sowie politische Debatten und Herausforderungen. Als Vorsteher des Finanzdepartements bin ich dafür verantwortlich, dass die Stadt Zürich bezahlbaren und klimaneutralen Wohnraum schafft, die Digitalisierung vorantreibt, sich als attraktive Arbeitgeberin positioniert und die Finanzierung der städtischen Leistungen sichergestellt ist. Zudem bin ich Mitglied des Stiftungsrates der Pensionskasse Stadt Zürich und Vizepräsident der Konferenz der städtischen Finanzdirektorinnen und -direktoren, die sich in der Finanz- und Steuerpolitik für die Anliegen der Städte bei Bund und Kantonen einsetzt. Ich habe zwei erwachsene Kinder, lebe in einer Partnerschaft und wohne in Zürich.
Herr Leupi, Sie sind seit 2013 Finanzvorstand im Zürcher Stadtrat. Welches sind die bisher grössten Errungenschaften der Zürcher Wohnbaupolitik?
Beginnen wir mit den Wohnsiedlungen: Die unter meiner Führung gestarteten Wohnvorhaben Leutschenbach, Letzi und vor allem das Projekt einer Wohnsiedlung auf dem Tramdepot Hard, das ich in der Gemeinderatskommission vor dem Scheitern bewahrte, sind bezugsbereit. Die Wohnsiedlung Hardau I folgt noch dieses Jahr. Das sind insgesamt knapp 830 neue gemeinnützige Wohnungen, die nun der städtischen Bevölkerung zur Verfügung stehen.
Weiter sind uns 24 Käufe von Liegenschaften gelungen. Dies auch deshalb, weil wir die Akquisitionsabteilung von Liegenschaften Stadt Zürich weiter verstärken konnten.
Zudem können gemeinnützige Wohnbauträgerschaften seit Anfang Jahr Beiträge aus dem neuen Wohnraumfonds beantragen, wenn sie Grundstücke und Liegenschaften kaufen und Wohnungen bauen und erneuern. Die Abschreibungsbeiträge aus dem Fonds ermöglichen tiefere Mieten trotz steigenden Preisen für Grundstücke oder Liegenschaften und sollen so zusätzlichen günstigen Wohnraum schaffen.
Last but not least stellt die neue Vermietungsverordnung für die bald 10’000 städtischen Wohnungen sicher, dass diese gut belegt sind, an Personen mit geringem Einkommen vermietet werden und dass der Vermietungsprozess jegliche Art von Begünstigung ausschliesst.
Die Stadt Zürich ist also auch ein Immobilien-Unternehmen. Wie viele Wohnliegenschaften besitzt die Stadt?
Ende 2024 umfasst das Teilportfolio «Wohnen und Gewerbe Verwaltungsvermögen» 58 kommunale Wohnsiedlungen und über 500 Einzelwohnliegenschaften im Umfang von über 1’400 Gebäuden und knapp 10’000 gemeinnützigen Wohnungen. Zudem sind 220 Baurechte mit rund 6150 Wohnungen und 1800 Zimmern an gemeinnützige Organisationen und Genossenschaften vergeben. Weitere 8 Baurechte mit rund 1550 Wohnungen befinden sich in der Projektierung bzw. im Genehmigungsprozess.
Trotzdem leidet die Stadtbevölkerung unter einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Müssten Sie aktiver werden im Markt?
Wenn die Kernstadt dynamisch wächst, dann hat es zu wenig Wohnungen. Das war schon im alten Rom so und liegt in der Natur der Sache. Solange Zürich so attraktiv ist, haben wir eine Aufgabe von sysiphos’scher Art. Erschwerend kommt hinzu, dass weite Teile der Immobilienwirtschaft in einer Phase mit Locked-in-Problematik Wohnungen nur für hohe und sehr hohe Einkommen auf den Markt bringen, während sie gleichzeitig mit ihren Neubauten günstige Bestandswohnungen aus dem Markt nehmen. Das Angebot mag grösser werden, aber die Preise steigen gleich doppelt.
Doch die Stadt treibt Projekt um Projekt voran, wohl wissend, dass wir nicht bezahlbaren Wohnraum für alle schaffen können, aber für immer mehr. Und ich finde, das lässt sich sehen.
Der Fall «SUGUS-Häuser» hat weit über die Stadt Zürich hinaus hohe Wellen geschlagen. Billigwohnungen an bester Lage: Geht das nicht ein bisschen zu weit mit der Sozialverträglichkeit?
Die SUGUS-Häuser gehören einer privaten Eigentümerschaft, ursprünglich einem Bauunternehmer, der gezielt günstige Wohnungen erstellte. Das hat ausgesprochen gut funktioniert und scheint – bis auf die Häuser, die nun Frau Bachmann geerbt hat – immer noch zu funktionieren, auch was die soziale Durchmischung der Bewohnenden betrifft. Ich hätte mir gewünscht, dass die beiden anderen Brüder die Liegenschaften hätten kaufen können.
Ergänzend zu direkten Marktinterventionen seitens der öffentlichen Hand haben einige Kantone Wohnschutzgesetze eingeführt. Effektiv erreicht hat man damit jedoch, dass die Bau- und die dringend nötigen Sanierungsmassnahmen ins Stocken geraten sind, was ultimativ zu weiteren Preiserhöhungen führt. Wie stehen Sie dazu und wie sieht die Situation diesbezüglich im Kanton Zürich aus?
Im Kanton Zürich gibt es die Volksinitiative «Bezahlbare Wohnungen schützen. Leerkündigungen stoppen». Eine Annahme der Initiative würde die Handlungsmöglichkeiten der städtischen Wohnbaupolitik erweitern, um die soziale Durchmischung in den Quartieren zu erhalten. Deshalb steht ihr der Stadtrat positiv gegenüber. Die Forderungen der Volksinitiative haben – vor dem Hintergrund der sich intensivierenden Debatte um Leerkündigungen – in den letzten Monaten an Virulenz gewonnen. Weite Teile der Bevölkerung befürchten, bei einem Wohnungswechsel keine bezahlbare Wohnung mehr zu finden. Ich denke, die Initiative hat deshalb gute Chancen, angenommen zu werden. Auch weil die Zürcher Initiative im Gegensatz zur bestehenden Lösung in Basel-Stadt den Gemeinden grösstmöglichen Spielraum für eine Umsetzung mit Augenmass einräumt, um das Sanieren und Bauen nicht zu blockieren.
Es gibt Stimmen, die behaupten, dass man mit solchen, quasi planwirtschaftlichen Instrumenten der Spekulation Einhalt gebietet und damit langfristig die Basis für eine familiengerechtere Stadt mit mehr bezahlbarem Wohnraum schafft. Teilen Sie diese Meinung?
Die Hauptverantwortung liegt bei den Investor*innen, wobei ich nicht verallgemeinern möchte. Ein Teil der Eigentümer*innen geht nach wie vor anständig mit ihrer Mieterschaft um. Doch zahlreiche nutzen die Lage aus und verlangen viel zu hohe Mieten. Ich kenne etliche Beispiele von Wohnungen, die bei Wechsel der Mieter*innen ohne Grund stark verteuert wurden. Das zeigt: Die Eigenverantwortung der Hauseigentümer*innen greift nicht mehr. Darum braucht es mehr staatliches Engagement für Leute mit geringem Einkommen.
Das Problem verschärft sich zunehmend auch aufgrund der demografischen Entwicklung (zunehmende Single-Haushalte sowie Überalterung), der Zuwanderung und der Urbanisierungstendenz. Wir kommen wohl nicht umhin, weitere Kapazitäten zu schaffen. Wie soll dies geschehen und welche Stolpersteine stehen da den einzelnen Optionen im Weg?
Ich bin klar der Meinung, dass vor allem die institutionellen Akteure stark gefordert sind. Mehr Wohnungen zu bauen, reicht nicht. Das ist oft preistreibend, da die meisten Bauten in der Stadt und Agglomeration Ersatzneubauten sind, d.h. teure Wohnungen entstehen anstelle der bisherigen günstigen. Soll die Akzeptanz für unser liberales Wirtschaftssystem und die damit verbundene Zuwanderung erhalten bleiben, dann muss die Branche in Zukunft Ersatzbauten sozialverträglicher planen und mehr Wohnungen auch für den unteren Mittelstand realisieren. Sonst ist die Akzeptanz in der Bevölkerung für die Bilateralen, die Zuwanderung und das jetzige Miet- und Planungsrecht sehr stark gefährdet.
Kapazitäten sind das eine, deren Realisierung das andere. Die angeblich langwierigen Bewilligungsverfahren sind ein viel genanntes Sorgenkind der Immobilienbranche. Wie dramatisch ist die Situation effektiv?
Bei diesem Thema müssen wir zunächst klären, wovon wir genau sprechen. Die Mehrheit versteht unter dem Baubewilligungsverfahren die Dauer vom Baugesuch bis zur Baufreigabe und hat den Eindruck, der Durchlauf in der Verwaltung dauere ausserordentlich lange. Das ist nicht korrekt.
Der Median für die Bearbeitung der Neubauvorhaben – also vom Eingang des Baugesuchs bis zum Bauentscheid – nahm in der Stadt Zürich zuletzt ab. Er lag 2023 bei 121 Tagen. Und das, obwohl die Summe der bearbeiteten Gesuche und Meldungen stark angestiegen ist: von rund 3760 im Jahr 2019 auf 4440 im Jahr 2023.
Aber: Nach der Baubewilligung folgen allfällige Rekursverfahren, Projektänderungen und die Auflagenbereinigung. Deren Dauer kann die Stadt nur bedingt bis gar nicht beeinflussen. Gerade bei den Rechtsmittelverfahren verzeichnen wir seit Jahren eine stetige Zunahme (2019: 229 Rechtsmittelgeschäfte. 2023: 410).
Aber Fakt ist, dass sich einzelne Baubewilligungsverfahren über Jahre hinziehen, was zu Frustrationen führt und gelöst werden muss mittels … ?
Die Stadt sorgt mit einem gut ausgebauten Beratungsangebot für möglichst hohe Planungssicherheit bei Bauherrschaften. Ebenso stärkt sie mit einem sorgfältigen Bewilligungsprozess die Rekursfestigkeit von Baugesuchen. Die Verwaltung hat in den letzten Jahren viele Anstrengungen unternommen, um das Baubewilligungsverfahren zu digitalisieren und zu optimieren.
Eine weitere Option wäre, Airbnb-Angebote einzuschränken. Städte wie Luzern haben Regelwerke gegen Airbnb und Zweitwohnungen eingeführt. Woran hapert es in Zürich?
Die Stadt Zürich ist sich dieser Problematik absolut bewusst. Der Stadtrat hat bereits im Dezember 2020 eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung beschlossen: Regelmässig befristet vermietete Zweitwohnungen wie Business-Apartments oder Wohnungen, die über Anbieter wie Airbnb vermietet werden, sollen nicht mehr dem in der Bau- und Zonenordnung (BZO) festgelegten Wohnanteil angerechnet werden können. Mit dieser Regelung werden solche Nutzungen eingeschränkt bzw. Erstwohnungen geschützt.
Der Gemeinderat hat dem Vorschlag des Stadtrats im September 2021 zugestimmt. Gegen diese Regelung wurde jedoch Rekurs ergriffen. Die Rekurrenten haben vor Baurekurs- und Verwaltungsgericht (Juni 2024) zwar verloren, aber den Entscheid ans Bundesgericht weitergezogen. Darum ist die Verschärfung der Praxis noch nicht rechtskräftig.
Fredy Hasenmaile, der Chefökonom der Raiffeisen-Gruppe, sagt, dass das Mietrecht, konkret der Schutz der Bestandsmieten, eine wesentliche Ursache der Knappheit des Wohnraums sei. Wäre dieser richtig alloziert, dann könnten 170‘000 Wohnungen à 100m2 freigespielt werden. Wohnbaugenossenschaften verfolgen dieses Konzept bereits (mehr oder weniger) konsequent. Zudem gibt es bereits private Initiativen, die in diese Richtung hinarbeiten, indem man bei Umzug innerhalb derselben Siedlung den Mietpreis (CHF/m2) beibehalten kann. Hätte so ein Ansatz politische Chancen?
Der Wohnraum ist nicht knapp aufgrund des Mieterschutzes, sondern durch die erhöhte Nachfrage. Über die geltende Vermietungsverordnung und den darin enthaltenen Belegungsvorschriften ist diese Problematik bei den Liegenschaften der Stadt Zürich bereits entschärft. Wenn Private in diese Richtung gehen – wie beispielsweise die Helvetia in einem vorbildlichen Fall in Zürich – dann spielt dies Raum frei und entspannt die soziale Situation stark. Ich wünsche mir mehr solche Projekte.
Wir haben das Gespräch mit der Frage begonnen, welches die Errungenschaften in Ihrer Amtszeit sind. Welches sind zusammenfassend nun die dringendsten Aufgaben, welche die Stadt-Regierung auf der aktuellen Agenda hat?
Weiterhin wollen wir mit gezielten Käufen von Liegenschaften und dem Bau von zusätzlichen Wohnungen auf städtischem Wohnland, den Anteil an preisgünstigen Wohnungen in der Stadt Zürich erhöhen.
Damit auch Genossenschaften und Stiftungen mittels Zukäufe den gemeinnützigen Anteil der Wohnungen erhöhen können, gilt es den Wohnraumfonds zu etablieren.
Zudem setzte ich mich dafür ein, dass innerhalb des Immobiliensektors eine Branchenvereinbarung entsteht, der Mindeststandards für einen sozialen Umgang bei Sanierungen setzt. Und ich kämpfe dafür, dass sich der Bund und vor allem der Kanton mehr im gemeinnützigen Wohnbau engagieren.