In dieser Beitrags-Reihe stellen wir Ihnen monatlich die Inhalte einer Auswahl der 36 Bewertungsindikatoren des Swiss Sustainable Real Estate Index vor.
Der Swiss Sustainable Real Estate Index (SSREI) dient der umfassenden nachhaltigkeitsspezifischen Bewertung des Schweizer Immobilienbestands. Wie auch der SNBS (Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz) orientiert sich SSREI an der Norm SIA 112/1 «Nachhaltiges Bauen – Hochbau». SSREI findet mit der Anerkennung durch GRESB zudem auch internationale Beachtung.
In dieser Themen-Serie wird monatlich eine Auswahl der 36 Bewertungsindikatoren des SSREI aus der Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt (EES) erläutert. Wenn immer möglich wird dabei ein Bezug zu den Inhalten des aktuellen Newsletters hergestellt.
Bewertungsindikatoren
Tabelle: Die 36 Bewertungs-Indikatoren des Swiss Sustainable Real Estate Index in den Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt (EES)
Auf der Umsatzseite gibt es zwei Kriterien, welche für die Rendite einer Liegenschaft ausschlaggebend sind: Die Höhe des Mietzinses respektive die Abweichung der effektiven Miete zur Marktmiete und der Leerstand. Daher möchten wir Ihnen in dieser Ausgabe die folgenden zwei SSREI-Indikatoren näher vorstellen.
W10 Mietpreise
Hier geht es um eine rein ökonomische Betrachtung. Beurteilt wird bei diesem Indikator die Abweichung der effektiven Mieten (Bestandsmiete) zu den quartierüblichen Mietpreisen. Relevant sind anerkannte Benchmarks wie z.B. solche von IAZI, Wüest Partner oder Fahrländer Partner Raumentwicklung. Abweichungen, nach unten oder oben, führen zu Bewertungsabzügen.
Die Mieteinnahmen sind nur bedingt beeinflussbar, da die Bestandsmieten nach Schweizer Recht geschützt sind und Mietpreisanpassungen lediglich auf der Basis des Referenzzinssatzes, der Teuerung sowie der allgemeinen Kostensteigerung, nicht aber gemäss der Marktentwicklung erfolgen dürfen. Andererseits gilt die Regel, wonach die Netto-Rendite 2% des Referenzzinssatzes nicht übersteigen darf. Nichtsdestotrotz ist es für den Eigentümer wichtig zu wissen, wo er mit seiner Liegenschaft in Bezug auf die Marktmiete steht.
W11 Leer-/Belegungsstand
Da Leerstände naturgemäss gewissen Schwankungen ausgesetzt sind, werden sie jeweils über die letzten 3 Jahre evaluiert – es sei denn, die Liegenschaft wurde erst kürzlich in Betrieb genommen. Ökonomisch relevant sind auch die Neuvermietungsraten bei Totalsanierungen.
Das Risiko von Leerständen kann mittels hoher Nutzungsflexibilität und -variabilität entschärft werden (mit dem Indikator G8 werden entsprechende Charakteristiken ebenfalls beurteilt).
Gerade bei Bürogebäuden spitzt sich der Leerstand aktuell zu – massgeblich bedingt durch neue Arbeitsformen. Nebst potenziellen Umnutzungsmöglichkeiten aufgrund der baulichen Strukturen spielt dort auch der behördliche Wille, Umzonungen zu veranlassen, eine wesentliche Rolle. Unbestritten ist, dass mittels Umzonung nicht nur Leerstände verhindert, sondern insbesondere auch neuer Wohnraum geschaffen werden kann.