Fredy Hasenmaile, économiste en chef de Raiffeisen Schweiz, s’exprime sur les thèmes des loyers de l’offre par rapport aux loyers existants, de la mauvaise allocation des logements et de l’énergie grise.
Dans l’industrie immobilière, les efforts pour réduire les émissions de CO2 sont déjà bien avancés, du moins en ce qui concerne les investisseurs institutionnels. Depuis la fin de l’année dernière, les fonds immobiliers ont été instruits et les fondations d’investissement ont été invitées à rendre compte de leurs indicateurs environnementaux dans leurs rapports annuels. Ce qui semble simple était un processus long, car mesurer et totaliser la consommation d’énergie est un travail laborieux. Les émissions de CO2 d’un fonds immobilier doivent être rendues comparables à celles d’autres véhicules d’investissement ; sinon, peu d’informations peuvent être tirées de la comparaison.
Jusqu’à présent, les efforts dans le secteur immobilier se concentrent principalement sur les émissions de CO2 pendant la phase opérationnelle. La prochaine grande étape est l’intégration de l’énergie grise. En effet, sans prendre en compte l’énergie consommée lors de la construction des immeubles et de la fabrication des matériaux utilisés, le calcul des émissions est non seulement incomplet, mais dans de nombreux cas même trompeur. Cependant, le secteur immobilier a du mal avec les objectifs de l’économie circulaire. Il n’est pas étonnant que, du point de vue de l’économie circulaire, le meilleur bâtiment soit celui qui n’est pas construit du tout. Dans ce contexte, Raiffeisen Suisse a souligné un point intéressant dans sa récente étude immobilière (en allemand) : sur le marché immobilier suisse, la législation sur la location a provoqué une allocation grotesque des logements. Environ un tiers de tous les ménages vivent dans des logements trop grands, avec deux chambres ou plus de plus que le nombre de personnes vivant dans le ménage. En particulier, les ménages de personnes âgées vivent souvent dans des logements trop grands pour leurs besoins. Comme ces ménages n’ont plus de motivation financière à déménager dans un appartement plus petit après une période de location relativement courte, ils restent dans les logements trop grands.
Les incitations erronées résultent du droit de bail en vigueur. Celui-ci gèle les loyers lors de la conclusion d’un nouveau bail et ne permet que peu de raisons pour des ajustements. Cette réglementation protège unilatéralement les locataires existants contre des coûts plus élevés, mais entraîne avec le temps un découplage de plus en plus fort des loyers proposés par rapport aux loyers existants. Les ménages qui souhaitent réduire leur espace de vie en raison du départ des enfants ou de la séparation du partenaire devraient payer davantage pour un appartement un peu plus petit à la nouvelle location que le loyer existant. Par conséquent, les réductions de logement sont évitées. Plus de la moitié des locataires de plus de 60 ans disposent d’au moins deux pièces de plus que de membres du ménage. En particulier dans les centres urbains, les fortes différences de prix entre les loyers existants et les loyers proposés créent de fortes incitations erronées, en punissant plutôt qu’en récompensant les ménages qui cherchent à réduire leur espace de vie.
Occupation des appartements loués
Répartition de la différence entre le nombre de pièces et la taille du ménage par âge, 2021, en %
Source : Office fédéral de la statistique, Raiffeisen Economic Research
De plus, avec le vieillissement croissant des ménages, l’allocation inadéquate devient de plus en plus importante et la consommation moyenne d’espace de vie par personne ne cesse d’augmenter – elle est actuellement de 46,6 m². Parallèlement, le nombre de ménages contraints de se regrouper dans des logements surpeuplés en raison du manque de logements et donc des loyers en augmentation constante augmente également. Si les logements étaient plutôt attribués de telle manière que chaque ménage dispose d’une pièce de plus que le nombre de personnes qui y vivent, la répartition des surfaces de vie serait presque idéale et représenterait une consommation d’espace de 38 m² par personne. Cela résoudrait non seulement le problème de la sous-occupation ou de la sur-occupation, mais libérerait également 170’000 logements locatifs de 100 m². Cela créerait ainsi un logement supplémentaire pour près d’un demi-million de personnes. Une meilleure utilisation du parc de logements locatifs permettrait donc non seulement d’atténuer largement la pénurie de logements qui s’aggrave, mais aussi de créer une réserve de logements supplémentaire, sans qu’il soit nécessaire de construire un seul nouveau bâtiment. Par conséquent, un potentiel énorme réside dans le parc de logements existant, non seulement pour lutter contre la pénurie de logements, mais aussi d’un point de vue écologique. L’énergie grise de 170’000 logements pourrait ainsi être économisée.
Étant donné la forte croissance attendue des nouveaux loyers, les incitations erronées, qui favorisent également les résiliations anticipées et une mobilité locative insuffisante, devraient encore augmenter dans les années à venir. Il serait donc extrêmement nécessaire, compte tenu du potentiel énorme et inexploité, de remédier aux causes juridiques de l’allocation inadéquate et d’envisager courageusement des solutions pour faciliter un transfert de surface judicieux.
Auteur : Fredy Hasenmaile, économiste en chef chez Raiffeisen Schweiz
A propos de la personne : Depuis l’été 2023, Fredy Hasenmaile est l’économiste en chef de Raiffeisen Schweiz. Auparavant, il a occupé divers postes de direction au sein de la recherche économique de Credit Suisse pendant plus de 20 ans. Il est économiste de formation et a obtenu son diplôme de master à l’Université de Zurich. Il est considéré comme l’un des experts les plus pointus du marché immobilier suisse.