Publireportage |
En Suisse, les bâtiments représentent plus de 40% de la consommation d’énergie. Comment planifier les rénovations et les bâtiments neufs dans ce contexte ? Le promoteur immobilier Moritz Angelsberger aborde les cycles de planification, les objectifs de durabilité, l’électromobilité et le contracting.
1,7 million de biens immobiliers, soit près de 80% des bâtiments suisses, nécessitent aujourd’hui une rénovation énergétique. Avec le taux de rénovation actuel de 0,9%, il faudrait 100 ans pour tous les rénover. Et une grande partie de ces bâtiments est déjà obsolète. À quels cycles de rénovation pensez-vous ?
Nous faisons la distinction entre la maintenance, la remise en état et la rénovation. Les maintenances sont des réparations et des mesures mineures. La remise en état comprend des impenses cycliques visant à rétablir la sécurité et l’usage d’un logement ou d’un bâtiment, par exemple en remplaçant les fenêtres ou un chauffe-eau. La rénovation se fait ensuite dans le cadre des grands cycles, soit par une rénovation complète du bâtiment, soit, si cela est inévitable, par une démolition et la construction d’un bâtiment de remplacement. Pour les rénovations importantes, ce cycle dure entre 30 à 35 ans et dépend de différents facteurs.
De quels facteurs dépend ce cycle de rénovation ?
De très nombreux facteurs. Quels sont les matériaux de construction utilisés ? Quelle est leur qualité ? Nécessitent-ils beaucoup ou peu d’entretien ? Quelle est leur durée de vie ? Était-ce une construction entièrement nouvelle ? Les besoins ont-ils évolué ? Comment s’est-on occupé de la maintenance et de la remise en état du bien immobilier ? Dans le fond, c’est un peu comme une voiture : si on ne la fait jamais réviser pendant des années et qu’en plus on n’en prend pas soin, on risque d’être confronté plus tôt à une réparation importante.
Pourquoi le taux de rénovation est-il si bas en Suisse ? Où faudrait-il accélérer pour progresser en matière d’énergie ?
Les raisons qui freinent les avancées sont nombreuses. De nombreux aspects concernent le niveau politique, législatif et administratif, de sorte que l’incitation est trop faible et les risques trop importants pour les propriétaires, les investisseurs·euses ou les promoteurs·trices immobiliers·ières. L’un des thèmes est la protection du patrimoine. Cette dernière est assurément un aspect très important, mais elle va parfois un peu loin dans les détails. Par conséquent, beaucoup préfèrent ne pas s’engager dans de tels projets de construction. À cela s’ajoutent de longues procédures d’autorisation avec toute la thématique des oppositions ou des prescriptions légales qui diffèrent d’un canton à l’autre. De plus, la hausse actuelle des coûts de construction et de financement a un impact considérable sur les thèmes de la durabilité.
Et puis, il y a la question sociale : qu’advient-il de tous les immeubles qui ont été rénovés ? Les loyers seront-ils encore abordables après ? Qu’adviendra-t-il des locataires qui y vivent aujourd’hui ? Il faut à tout prix éviter une éviction complète. Cela ne correspond pas à la durabilité sociale. Ce sujet doit donc également être pris en considération. Le défi est le suivant : plus un projet est grand et complexe, plus il faut impliquer les parties prenantes, y compris le public.
« Pour moi, la promotion immobilière n’est plus un simple travail depuis longtemps ; c’est une passion qui a du sens. », Moritz Angelsberger, Promoteur immobilier, Halter SA
Le fait d’impliquer les parties prenantes conduit-il à une amélioration de la qualité ?
Absolument. Les processus dits participatifs fournissent des idées importantes. En fin de compte, un produit doit convenir à la clientèle. Dans le domaine de l’immobilier, ce sont les personnes qui vivent dans les immeubles.
Sur quels objectifs de durabilité orientez-vous vos projets ?
Il y a trois objectifs de durabilité sur lesquels on peut s’orienter : la durabilité économique, la durabilité écologique et la durabilité sociale. Par définition, on ne peut atteindre une durabilité pérenne que si ces trois objectifs sont pris en compte de manière égale – en théorie. Cela donne certaines directives aux promoteurs·trices immobiliers·ières. Il est toutefois important de mentionner que l’on peut mettre en œuvre beaucoup de choses, mais jamais tout à la fois. Ainsi, la durabilité écologique met l’accent sur la réduction de l’énergie grise et des émissions de CO2. D’un point de vue économique, c’est le soin apporté à la gestion des coûts de construction, mais aussi le peu d’entretien que nécessitent les éléments de construction. D’un point de vue social, les loyers abordables sont un sujet majeur. Selon l’orientation choisie, il y a bien sûr certains conflits d’objectifs, de sorte que la construction écologiquement durable, par exemple, dépasse considérablement les coûts visés. Les promoteurs·trices immobiliers·ières ont d’autant plus besoin d’une vision claire du projet, intégrée dans la stratégie du projet, dans le business plan et dans le cahier des charges. De nombreuses informations à ce sujet sont souvent déjà données par les entreprises et leurs responsables de la durabilité. Les promoteurs·trices immobiliers·ières doivent toutefois avoir le courage de donner des impulsions, par exemple pour la végétalisation des façades. Nous devons davantage penser dans cette direction, même s’il y a toujours cent raisons de ne pas le faire.