Michel Fleury, analyste immobilier chez Raiffeisen Suisse, s’entretient avec SSREI sur le thème de la pénurie de logements et des nouvelles solutions possibles.
Interview avec Michel Fleury :
Economic Research, Raiffeisen Suisse
Qui êtes-vous ?
Je travaille en tant qu’analyste du marché immobilier au sein du service de recherche économique de Raiffeisen Suisse. En tant qu’auteur de nos publications immobilières, j’analyse quotidiennement la structure et l’évolution du marché immobilier suisse. Les connaissances que j’acquiers servent de base à l’opinion officielle du marché immobilier de l’ensemble du groupe Raiffeisen. À l’origine, j’ai étudié la science politique et l’histoire à l’Université de Zurich, et avant de travailler dans le secteur bancaire, j’ai été chercheur à la Haute école d’économie de Zurich.
Sur le plan personnel, je suis activement impliqué dans plusieurs associations culturelles de ma ville natale, Kreuzlingen.
Le problème du logement est sur toutes les lèvres. Comment évaluez-vous la situation actuelle et quelle est votre prévision ?
Depuis plusieurs années, les logements se font de plus en plus rares en Suisse. Cependant, il est encore difficile de parler de pénurie nationale de logements. Les indicateurs mesurés au niveau national montrent qu’il y a encore beaucoup d’espace résidentiel disponible en Suisse. Cependant, de telles analyses globales cachent souvent le fait que cet espace n’est souvent pas là où il est le plus nécessaire. Ainsi, de nombreuses villes souffrent d’une pénurie de logements depuis des années. D’un autre côté, dans le canton du Jura ou le canton de Soleure, il y a encore un taux élevé de logements vacants. Actuellement, il y a plutôt une inégalité dans la répartition des logements. Avec la pénurie de logements actuellement constatée à l’échelle nationale, le manque de logements se propage de plus en plus en dehors des « points chauds » traditionnels vers la périphérie. Malheureusement, il est à craindre que la pénurie d’offre sur le marché du logement s’accentuera encore considérablement dans un avenir proche. Ainsi, de plus en plus de régions en Suisse seront bientôt confrontées à une pénurie de logements notable.
Quels sont les principaux moteurs de la pénurie de logements ? La croissance de la population due à l’immigration, le manque de réserves foncières, la densification insuffisante, la faible densité d’utilisation ?
La forte pénurie, qui se manifeste actuellement principalement sur le marché locatif, est le résultat de l’interaction de divers facteurs. Du côté de la demande, la pression provient principalement de la forte croissance démographique. Notre économie nationale relativement performante attire actuellement de nombreuses personnes qui souhaitent travailler et vivre dans notre pays. De plus, le nombre élevé de réfugiés de guerre exerce une influence notable sur la demande. Cette demande supplémentaire est renforcée par le fait que les Suisses utilisent de plus en plus inefficacement leur espace de vie. En raison de l’individualisation croissante et du vieillissement de notre société, les ménages deviennent de plus en plus petits, ce qui signifie que nous avons également besoin de plus de logements par habitant.
Malheureusement, pour l’instant, l’offre n’est pas en mesure de répondre à cette forte demande du côté de la production. Les prix très élevés des terrains constructibles rares et les coûts de construction et de financement récemment en hausse ne rendent pas actuellement la construction de logements particulièrement attrayante. De plus, les efforts de densification, qui sont en réalité très nécessaires, sont fortement entravés par les conditions réglementaires en vigueur dans de nombreuses régions.
Les maîtres d’ouvrage prétendent être empêchés de densifier en raison des oppositions. S’agit-il d’une exagération ou d’une réalité, et comment pourrait-on remédier à cette situation ?
C’est certainement pas exagéré. Celui qui planifie un projet doit faire face à de nombreuses oppositions, à la fois justifiées et injustifiées. Cela a malheureusement tendance à rendre plus coûteux, à retarder ou à empêcher de nombreux projets qui sont en réalité très bénéfiques du point de vue de l’ensemble de la société. Bien sûr, tout le monde devrait avoir le droit de faire valoir une objection légitime. Cependant, il est impératif de trouver des moyens de réduire le nombre de demandes condamnées à l’échec dès le départ, qui ne servent délibérément qu’à des tactiques de retard. Dans ce contexte, une contribution aux coûts de la partie perdante pour les tracas bureaucratiques ainsi causés semble très judicieuse, par exemple.
Cependant, des projets de nouvelles constructions ou de remplacements sont également retardés, voire empêchés. Le Tages-Anzeiger a récemment illustré cela avec des exemples à Zurich : le Neugasse-Areal, Witikon, le KIBAG-Areal, et d’autres. Comment pouvons-nous ainsi garantir le droit fondamental au logement de la population ?
Il est bien sûr discutable de voir des grands projets comprenant des centaines de nouveaux logements être empêchés dans la situation tendue du marché du logement. Car la solution à la pénurie de logements réside principalement dans une chose : mettre plus de logements sur le marché. Qui les construit et si cela se fait par de nouvelles constructions, l’ajout d’étages ou le remplacement, devrait être secondaire dans cette situation.
Cependant, de nouvelles approches sont également nécessaires de toute urgence. Par exemple, nous devrions certainement examiner de plus près les questions de redistribution de l’espace de vie et de réaffectation des bâtiments existants. Si nos logements étaient utilisés de manière plus efficace, de nombreuses personnes pourraient vivre dans le parc immobilier existant en Suisse. De plus, il existe des taux de vacance parfois très élevés, en particulier sur les marchés des espaces commerciaux. La réaffectation pourrait ainsi permettre la création de nouveaux espaces de vie dans des bâtiments existants.
Est-ce que l’expansion des réserves foncières est une autre solution ?
Une nouvelle vague d’extension des réserves foncières pourrait bien sûr apporter une solution. Cela permettrait de créer à nouveau facilement de nombreux logements un peu partout, y compris en périphérie. Cependant, une promotion de l’étalement urbain ne serait probablement pas largement acceptée dans notre pays. Par conséquent, nous devrions nous concentrer sur des solutions qui permettent principalement d’assurer un approvisionnement en logements efficace grâce à des efforts de densification. Cela pourrait inclure, par exemple, l’augmentation des ratios d’utilisation autorisés dans les zones densément peuplées, la flexibilisation des réglementations en matière de construction et d’urbanisme existantes, ainsi que la simplification des processus d’approbation et d’opposition.
Sont-elles faciles à réaliser ?
En principe, le potentiel de reconversion des espaces commerciaux est très élevé. Les taux de vacance élevés pourraient être réduits et, en même temps, les revenus locatifs pourraient souvent être augmentés. Cependant, dans la réalité, ce potentiel ne peut souvent pas être pleinement exploité. En raison des principes de construction et d’urbanisme en vigueur, ainsi que pour des raisons architecturales ou techniques, l’utilisation résidentielle n’est souvent pas possible. Ou elle n’est tout simplement pas rentable en raison des coûts de rénovation élevés. Par exemple, il est difficile de transformer le Prime Tower ou le Circle en immeubles résidentiels. Dans ce contexte, l’augmentation de la variabilité et de la flexibilité d’utilisation dans les nouveaux projets de construction serait une proposition à examiner – tant d’un point de vue social qu’économique. Si les reconversions sont simples et ne nécessitent pas de modifications majeures de la structure, les propriétaires peuvent réagir de manière plus flexible aux taux de vacance ou à l’évolution de la situation du marché, ce qui contribuerait certainement à une utilisation plus efficace des espaces existants.
Quels facteurs contribuent à orienter davantage le marché dans cette direction?
Je pense que l’intérêt pour de tels projets de reconversion, en particulier dans le secteur des bureaux, augmentera considérablement à l’avenir. Jusqu’à présent, la révolution du télétravail due à la pandémie de Covid-19 n’a guère eu d’impact sur le marché des espaces de bureaux. De nombreux propriétaires de bureaux explorent encore le potentiel d’économies d’espace. De plus, les longues durées de contrat, les périodes de préavis et les besoins en planification entravent les changements à court terme. Cependant, de nombreux locataires devraient sérieusement réfléchir à la surface réellement nécessaire lors de la renégociation de leurs contrats et de leur planification à long terme. Par conséquent, il est probable que le marché des espaces de bureaux sera soumis à une pression accrue à moyen terme. Si les taux de vacance augmentent sensiblement dans certaines régions, que les loyers de bureau sont sous pression et que simultanément le marché de la location résidentielle devient plus attractif, le potentiel de reconversion attirera davantage l’attention.
Peter Staub, président du conseil d’administration de pom+Consulting, a expliqué dans une interview dans la NZZ am Sonntag du 3 septembre 2023 qu’il existe aujourd’hui des solutions d’IA pour l’optimisation des espaces. De tels outils soutiennent-ils cette évolution, n’est-ce pas ?
Absolument, car les locataires à la pensée économique feront tout leur possible pour s’organiser de manière encore plus efficace. Dans de nombreux bureaux paysagers des locataires traditionnels tels que les banques ou les compagnies d’assurance, les possibilités d’économies sont plus qu’évidentes à l’ère du télétravail. Si l’allocation des postes de travail fixes peut être optimisée par des moyens technologiques, ces solutions seront certainement adoptées.
Que conseillez-vous concrètement aux propriétaires immobiliers maintenant ?
En principe, je recommanderais une perspective proactive à cet égard. Si l’idée de réaffectation n’est envisagée que lorsque l’espace est déjà vacant, il est en réalité déjà trop tard. Une réflexion précoce, éventuellement dès la phase de planification, sur le potentiel de réaffectation souvent considérable est certainement recommandée.