Michael Töngi, député national et vice-président de l’Association transports et environnement, discute avec SSREI de la crise actuelle du logement et des pistes de solution envisageables.
Michael Töngi est membre du Conseil national depuis 2018 en tant que représentant du Parti écologiste suisse (PES). Il occupe également le poste de vice-président de l’Association suisse des locataires et est membre du comité directeur de l’Association transports et environnement (ATE).
Interview avec Michael Töngi :
Qui êtes-vous ?
J’ai grandi à Kriens, où je vis toujours aujourd’hui – une commune de banlieue typique qui connaît actuellement une nouvelle poussée de croissance. J’ai étudié l’histoire et me suis engagé tôt en politique, motivé par les questions environnementales et les inégalités sociales dans le monde. À l’âge de 23 ans, je suis devenu conseiller communal et j’ai trouvé fascinant ce mode de participation à la prise de décision politique. J’ai ensuite travaillé pendant un certain temps à l’Association des locataires. C’était une tâche passionnante, car les problèmes dans le domaine crucial du logement sont particulièrement divers et touchent de nombreuses personnes de manière existentielle.
Nous avons rapporté dans la dernière édition de notre newsletter l’étude de Raiffeisen, selon laquelle en Suisse, avec une allocation parfaite des logements, il n’y aurait pas de pénurie de logements, car théoriquement jusqu’à 170 000 appartements de location de 100 m2 pourraient être libérés. Un levier important pour enclencher ce transfert de surface serait d’aligner les loyers du marché et les loyers existants. Comment vous positionnez-vous par rapport à cette affirmation ?
Die étude montre qu’il existe un potentiel dans le stock existant pour créer davantage de logements pour la population – cela a été bien étudié. Cependant, il faudrait également inclure les propriétaires occupants dont les besoins en surface sont encore bien plus élevés.
Certes, ce phénomène est lié à l’écart entre les loyers existants et les loyers proposés. Cependant, la question cruciale est la suivante : faut-il augmenter les loyers existants ou faut-il mieux encadrer les loyers proposés ? Une levée de la protection actuelle des loyers existants entraînerait une hausse massive des coûts, touchant ainsi une grande partie des locataires dans les agglomérations. De plus, il y a actuellement tout simplement trop peu de petits logements pour célibataires ou personnes seules ainsi que de logements de 3 pièces (adaptés aux personnes âgées) pour les couples âgés.
De plus, le calcul mathématique de la répartition ignore le fait que de nombreuses personnes devraient déménager de leur quartier. Nous savons tous à quel point l’environnement familier est important, surtout pour les personnes âgées.
Dans le cadre du SSREI, la densité d’utilisation est évaluée. Cependant, ces informations sont étonnamment souvent absentes.
Le sujet est encore relativement peu exploré, et il est louable que le SSREI aborde cette question. Souvent, les propriétaires préfèrent une personne seule solvable à une famille ou à une colocation. L’étude de Raiffeisen montre un potentiel qui, dans la réalité, est probablement beaucoup plus faible – pensez par exemple aux grands-parents qui accueillent régulièrement leurs petits-enfants pour la nuit !
Quelle solution proposez-vous ?
L’un des instruments fonctionnels me semble être l’échange d’appartements : Deux parties ayant des besoins modifiés – une famille grandissante et un couple dont les enfants ont quitté le nid – peuvent échanger leurs appartements locatifs sans avoir à supporter l’augmentation considérable du loyer proposé. Ce principe est déjà appliqué avec succès dans les coopératives de logement.
Ce concept est désormais testé sur le marché immobilier. Par exemple, Credit Suisse a lancé un projet pilote dans le quartier « Accu » à Zurich-Oerlikon (voir l’article dans le Tages-Anzeiger). Les locataires peuvent ainsi « emporter » le prix au mètre carré existant lorsqu’ils déménagent dans un appartement plus grand ou plus petit au sein du lotissement.
Je trouve que c’est une bonne chose que des bailleurs orientés vers le rendement testent également de tels concepts. Pour qu’un modèle d’échange de logements fonctionne, il faut toutefois de grands volumes dans la même localité ou le même quartier. Les solutions liées aux immeubles risquent d’être difficiles à mettre en œuvre.
Le marché s’organiserait-il de manière adéquate sans contrainte législative ?
Une sécurisation juridique est nécessaire afin que cet échange de contrats de location ne dépende pas seulement de la volonté des propriétaires. Il est louable qu’ils le permettent, mais pour plus de dynamisme dans cette affaire, une modification de la législation sur les baux est indispensable.
Et qu’en est-il de la volonté du côté des locataires ? Les changements de locataires se produisent souvent même dans les coopératives d’habitation uniquement sous contrainte. Un tel concept aurait-il une chance avec une pleine liberté de décision de la part des locataires ?
C’est certainement aussi une question de situation financière prédominante. Rester dans le quartier et choisir un appartement plus petit adapté à ses besoins tout en économisant une partie importante du loyer devrait cependant être attrayant pour beaucoup.
Existe-t-il d’autres approches pour que le transfert de locataires souhaité puisse avoir lieu à grande échelle ?
Pour l’individu, un changement n’est souvent pas souhaitable car il peut être associé à de nombreux inconvénients. Il est donc également important d’avoir une plus grande flexibilité d’utilisation sur place. Par exemple, avec une adaptation plus simple des structures des logements ou avec des espaces communs ou des pièces flexibles pouvant être attribués à différents logements.
De plus, nous devons absolument parler de la construction de remplacement : souvent, les vieux bâtiments sont aujourd’hui démolis et remplacés par de nouveaux bâtiments avec une utilisation plus intensive, qui disposent alors également de plus en plus d’appartements d’une ou deux pièces. Ces derniers sont cependant souvent presque aussi grands que les appartements d’origine de trois ou quatre pièces – malgré la densification, finalement, il n’y a souvent pas plus de personnes qui vivent dans ces quartiers.
Pourtant, la flexibilité d’affectation des immeubles existant est également un indicateur du SSREI. Cependant, cette flexibilité correspondante ne suffirait probablement pas à créer les capacités nécessaires pour une allocation parfaite. Il existe donc deux options : assouplir la loi sur l’aménagement du territoire ou densifier. Pour lequel plaidez-vous ?
Les changements de zonage semblent être sans espoir auprès de la population. Il existe peu d’autres propositions qui sont aussi systématiquement rejetées lors des assemblées communales. La densification semble être l’option réaliste, mais il est extrêmement important que des quartiers de haute qualité soient créés. Les projets sans espaces extérieurs bien pensés et avec une conception anonyme ternissent la réputation de la densification.
La densification est un mot-clé pour tout maître d’ouvrage – il risque probablement de faire face à un flot de recours.
Je pense que cette crainte est exagérée. Savez-vous combien de recours ont été déposés pour la nouvelle ligne ferroviaire Mattstetten-Rothrist ? 7000 ! Et malgré cela, la ligne a pu être construite. Les recours ne sont pas toujours motivés par des idéaux, mais souvent par un intérêt personnel. Mais : ils font partie de notre système. Il est important que les autorités développent les capacités nécessaires et simplifient autant que possible les procédures pour traiter efficacement les recours.
La densification est également un sujet délicat pour la gauche, car elle craint que seul un logement cher soit créé de toute façon.
Des outils politiques existent pour contrer cela. Les directives d’aménagement du territoire sont importantes, visant à créer une proportion minimale de logements abordables. Si cela est associé à des prêts pour la construction de logements à prix abordable, cela permet de créer à long terme plus de logements abordables et de les utiliser avec des conditions en matière de coûts d’investissement, de taille des pièces et aussi de densité d’utilisation. Dans ce domaine, la Confédération pourrait également aider, disposant d’une base légale pour ces prêts, mais ne les distribuant pas. Le changement nécessite donc la volonté correspondante !