Entretien avec Helen Oswald, Head Sustainability chez Nova Property Fund Management SA, qui nous parle de son expérience avec les approches complémentaires SSREI et GRESB.
Helen Oswald a rejoint Nova Property en 2019 et y a pris en charge le domaine de la durabilité en 2022. Elle a étudié l’architecture à l’ETH de Zurich et la gestion d’entreprise à l’université de Saint-Gall et a suivi une formation continue dans le domaine de la fiducie immobilière. Depuis 18 ans, elle évolue dans le champ de tension entre exigence de qualité, rentabilité et durabilité.
Interview avec Helen Oswald :
Head Sustainability, Nova Property Fund Management SA
Qui êtes-vous ?
Je me considère comme une personne polyvalente dans la gestion immobilière, avec une expérience aussi bien dans le domaine de la construction que dans celui de l’économie immobilière. L’approche globale de la durabilité, à laquelle nous nous engageons chez Nova Property, nécessite justement de vastes connaissances spécialisées. Après avoir travaillé dans des burea0ux d’architectes de renommée nationale et internationale et dans une entreprise de conseil immobilier de renom, j’ai commencé en 2019 en tant que chef de projet de construction chez Nova Property, avant de prendre la direction du secteur de la durabilité en 2022. Nova Property est une direction de fonds suisse contrôlée par la FINMA et gérée par son propriétaire, qui dispose d’un portefeuille de prestations complet pour la gestion immobilière. Chez Nova Property, nous sommes convaincus que l’intégration de critères de durabilité est un facteur de réussite important de notre activité.
Le Swiss Central City Real Estate Fund (SCCREF) et 1291 La Fondation de Placement Suisse font partie des produits de placement du Swiss Sustainable Real Estate Index. Quels ont été les arguments qui ont motivé votre décision d’utiliser cette norme pour l’évaluation du parc immobilier ?
Nova Property est le gestionnaire de fonds du SCCREF et gère la fondation 1291 comme un mandat global. Dans le cadre de cette fonction, nous recherchions un instrument permettant une évaluation globale de nos portefeuilles immobiliers en termes de durabilité – et ce de manière pragmatique. Notre objectif était d’obtenir une vue d’ensemble de la qualité durable de notre parc immobilier, sans pour autant pratiquer la microgestion. SSREI a répondu à ces exigences, raison pour laquelle nous avons opté pour cette norme.
Qu’entendez-vous par microgestion ?
Par microgestion, nous entendons l’évaluation à grands frais de détails qui ne sont pas d’une importance primordiale pour le développement stratégique du portefeuille. L’analyse doit être suffisamment complète, tout en restant claire, pour que la stratégie de l’objet ainsi que les mesures d’optimisation – opérationnalisées par 36 indicateurs dans le SSREI – puissent en être déduites.
Dans notre approche, nous faisons la distinction entre les immeubles existants et les projets en cours de développement. Pour l’évaluation des immeubles existants, nous considérons SSREI comme un instrument efficace qui, d’une part, évalue les immeubles en fonction de leur qualité durable et, d’autre part, permet de les considérer au niveau du portefeuille. Cette approche économique nous permet d’utiliser les ressources libérées pour lancer des mesures qui conduisent effectivement à des améliorations, par exemple la réduction des émissions de CO2 grâce à des optimisations de l’exploitation, dans les immeubles existants.
L’immeuble commercial de Kemptthal, dans le canton de Zurich, est classé monument historique et a été rénové en 2019. (Un immeuble du groupe de placement Immobilier Suisse de 1291 La Fondation de Placement Suisse)
La tour d’habitation et de bureaux en phase de projet à Effretikon, dans le canton de Zurich, doit être certifiée selon le SNBS. (Un développement de projet du groupe de placement Projets immobiliers durables de 1291 La Fondation de Placement Suisse)
Appliquez-vous ce pragmatisme au développement de projets ?
Là, la situation est différente. Pour les développements de projets, nous voyons plus de potentiel pour l’utilisation des certifications globales connues comme le SNBS (Standard de Construction Durable Suisse) ou LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), car lors d’une nouvelle construction ou d’une rénovation complète, il y a plus de possibilités et de marge de manœuvre en ce qui concerne les mesures durables. Ainsi, notre stratégie de certification prévoit d’appliquer les normes de construction établies comme le SNBS pour les projets de développement et le SSREI pour les immeubles existants.
Néanmoins, le SSREI ne va pas sans effort. Le SSREI est un système de certification (également reconnu comme tel par le GRESB) c’est-à-dire que votre auto-évaluation est contrôlée par un comité d’experts au moyen d’échantillons ciblés et représentatifs. Était-ce de la » douleur » ou du » profit » ? Et comment jugez-vous l’effort ?
Notre expérience montre que l’auto-évaluation sur la base de l’outil d’évaluation de portefeuille SSREI, qui doit être effectuée par le client, est tout à fait réalisable en termes d’effort. Une certaine expertise interne, par exemple dans le domaine de la construction, est nécessaire à cet effet. L’auto-évaluation est une première étape utile pour la suite du travail avec le portefeuille d’inventaire. J’ai trouvé les discussions avec l’organe de contrôle du SSREI très enrichissantes. Il s’agit d’une équipe d’experts de haut niveau qui a permis d’affiner encore notre compréhension de l’immobilier durable.
La décision de faire conseiller votre entreprise par le GRESB est venue plus tard. Quels avantages vous a apporté la participation au SSREI ?
Avec SSREI, on obtient une indication sur la qualité durable du portefeuille au niveau des bâtiments ; avec GRESB, on obtient une indication sur la manière dont l’entreprise est gérée de manière durable. Le SSREI et le GRESB sont donc complémentaires, ce qui nous permet d’obtenir une image holistique des activités de notre entreprise et de notre portefeuille de bâtiments. Celui qui travaille avec le SSREI peut également améliorer sa notation GRESB dans différents domaines. Ainsi, le GRESB reconnaît SSREI aussi dans la justification correspondante.
Comment les investisseurs réagissent-ils à SSREI ?
Lors de nos échanges avec les investisseurs, on nous signale régulièrement, outre le GRESB, le SSREI comme instrument d’évaluation de portefeuille. L’ASIP (Association Suisse des Institutions de Prévoyance) recommande par exemple explicitement le SSREI comme instrument de notation complémentaire au GRESB (voir à ce sujet le „ Guide ESG de l’ASIP pour les caisses de pension suisses “ aux pages 31/32, en allemand).
Où voyez-vous encore un potentiel d’amélioration concret dans le SSREI ?
Comme indiqué ci-dessus, le SSREI nous sert de base pour le développement de notre portefeuille d’actifs. Pour cela, je dois pouvoir travailler avec les données et faire des évaluations encore plus ciblées. J’aimerais par exemple pouvoir évaluer « en un clic » où nous avons encore des potentiels de densification au niveau des bâtiments, afin de pouvoir exploiter ces potentiels de manière ciblée. Si l’outil d’évaluation SSREI pouvait évoluer dans cette direction, ce serait très appréciable.
Merci beaucoup, Madame Oswald, pour le temps que vous nous avez consacré et pour cet entretien intéressant.