Alfonso Tedeschi, Head of Portfolio Management Third Party Asset Management Real Estate chez Baloise Asset Management SA, sur le thème de la « Corporate Social Responsibility ».
Qui êtes-vous ?
J’ai étudié l’économie politique, je suis CFA Charterholder et j’ai suivi la formation CUREM. Cette combinaison de connaissances des marchés des capitaux et de l’immobilier m’accompagne depuis plus de 15 ans dans le domaine des placements immobiliers institutionnels en Suisse. Chez Baloise Asset Management, je dirige, en tant que Head of Portfolio Management Third Party Asset Management Real Estate, le développement de nos portefeuilles immobiliers pour clients tiers.
Le secteur immobilier fait l’objet de critiques constantes comme peu d’autres secteurs. D’où viennent-elles ?
Notre secteur revêt une importance considérable pour la société. Il contribue à hauteur d’environ 16 % au PIB suisse et génère chaque année CHF 17 milliards de recettes fiscales. En tant que bailleur, il est en outre en contact direct avec une grande partie de la population. Chacun d’entre nous vit et travaille dans un bien immobilier ; chacun a donc des exigences, des attentes et une opinion sur les questions immobilières. Selon le Baromètre des préoccupations UBS 2025, la durabilité, la prévoyance et la pénurie de logements figurent parmi les thèmes qui préoccupent le plus notre société. Je ne considère toutefois pas notre secteur comme faisant partie du problème. Il fait partie de la solution. Nous évoluons dans un trilemme classique entre logements abordables, rénovation écologique et rendement adéquat, et c’est précisément cet arbitrage qui détermine notre quotidien.
Cela signifie-t-il que les critiques sont donc infondées ?
« Infondées » ne serait pas le terme approprié. Mais dans le domaine de la durabilité sociale en particulier, des cas isolés sont rapidement érigés par les médias en problème général. Il est vrai que les loyers augmentent. C’est une conséquence directe de la pénurie, favorisée par la croissance économique supérieure à la moyenne en Suisse et par la législation en vigueur en matière d’aménagement du territoire. Malgré cela, la charge locative reste faible en comparaison européenne. La part du loyer et des charges dans le revenu n’a que légèrement augmenté entre 2006 et 2021, passant de 20,6 % à 21,7 %. Ce sont surtout les ménages à faibles revenus qui ont besoin de soutien. Pour eux, les coûts du logement représentent rapidement plus de 30 % du revenu du ménage.
Le secteur peut également faire valoir ses résultats en matière de climat et de prévoyance. Le parc immobilier suisse a réduit ses émissions de gaz à effet de serre de 47 % depuis 1990. Et l’immobilier génère des rendements fiables pour la prévoyance vieillesse. Depuis 2013, le rendement annualisé selon MSCI/Wüest Partner s’est élevé à 5,4 %. Les placements immobiliers comptent ainsi parmi les classes d’actifs les plus stables.
Il s’agit de valeurs moyennes, embellies par les catégories les plus aisées de la population. Les préoccupations concernent les catégories de revenus moyens et faibles. Qu’en est-il dans ces segments ?
En Suisse, nous disposons d’un droit du bail qui assure une protection étendue des locataires. Les loyers des baux en cours ne peuvent être adaptés que sous certaines conditions. À cela s’ajoute une protection étendue contre les résiliations abusives. Alors que les baux existants ne peuvent être adaptés que sous certaines conditions, les loyers lors d’un changement de locataire s’orientent davantage vers le niveau actuel du marché – les loyers initiaux étant eux aussi soumis aux limites fixées par le droit du bail.
Une grande partie de nos revenus locatifs provient de baux existants, notamment dans les agglomérations où la rotation des locataires est faible. Même dans un véhicule axé sur le rendement tel que le Helvetia Swiss Property Fund, les loyers existants s’élèvent à environ CHF 220 par mètre carré et par an. Pour un appartement de 4,5 pièces d’une superficie de 90 mètres carrés, cela correspond à un loyer net mensuel d’environ CHF 1’650.
Lors d’un changement de locataire, la marge de manœuvre est toutefois nettement plus importante pour rapprocher le loyer du niveau actuel du marché. Le tissu social de nos villes ne risque-t-il pas d’évoluer plus rapidement que nous ne le souhaiterions si le secteur applique cette possibilité de manière systématique ?
En tant qu’investisseur actif dans toute la Suisse, nous nous efforçons de mettre des logements à disposition de toutes les catégories de la population. Il existe naturellement des locataires pour lesquels des conditions particulières sont nécessaires. D’autres acteurs du marché répondent toutefois à ces besoins, et c’est une bonne chose. Le logement d’utilité publique constitue un pilier important et complémentaire. Il doit être développé au même titre que l’offre axée sur le rendement afin de créer suffisamment de logements.
La Suisse n’est pas une île composée uniquement de logements de luxe. Nos portefeuilles, que je considère comme tout à fait représentatifs, se situent eux aussi majoritairement dans le segment de prix moyen. Il s’agit donc de logements que la population suisse moyenne peut se permettre.
Malgré tout : quelles possibilités le secteur a-t-il pour atténuer les problèmes sociaux qui se profilent ?
Notre mission consiste à créer suffisamment de logements adaptés. Cela passe par la densification, les changements d’affectation, l’activation de surfaces inutilisées et une offre plus importante de petits logements. Une offre suffisamment importante contribue finalement aussi à détendre les loyers du marché.
Je vois un modèle d’avenir dans la collaboration avec des acteurs du logement d’utilité publique, par exemple au moyen de parcelles partagées. La manière dont nous gérons notre parc immobilier est également importante. Nous devons procéder aux rénovations de manière planifiée afin d’éviter autant que possible les constructions de remplacement prématurées et, par conséquent, les résiliations de baux liées à la libération complète des immeubles. C’est précisément ici que le trilemme se manifeste très concrètement : chaque décision de rénovation implique simultanément un arbitrage entre la rénovation écologique, la charge pour les locataires et la viabilité économique pour nous en tant que propriétaires. De telles situations peuvent avoir de réelles conséquences sociales. Chaque bâtiment arrive un jour en fin de vie. Lorsque ce moment arrive, la gestion de la situation avec les locataires doit être socialement responsable. De longs délais de préparation, complétés lorsque cela est pertinent par une mise en œuvre par étapes ainsi que par des possibilités de retour pour les anciens locataires, sont essentiels. Avec notre propre guide interne relatif à la libération des immeubles, nous appliquons délibérément des standards plus élevés que ceux prévus par le contre-projet accepté à l’initiative sur la protection du logement dans le canton de Zurich.
Notre politique de location constitue elle aussi un levier social. Nous veillons à ce que la taille du logement corresponde à celle du ménage et attribuons ainsi les appartements de 5 pièces les moins chers à des familles plutôt qu’à des personnes seules ayant des besoins en surface nettement plus faibles. C’est précisément ce que j’entends par Corporate Social Responsibility.
Du côté des coûts, il convient d’accorder davantage d’attention à une construction économique et efficace. La construction systémique n’en est encore qu’à ses débuts en Suisse. Il existe ici une certaine marge de manœuvre.
Et le secteur met-il tout cela en œuvre par pure philanthropie ?
Bien entendu, des intérêts propres entrent également en jeu. Si nous n’améliorons pas systématiquement notre image en tant que secteur, il faut s’attendre à un renforcement de la réglementation. L’expérience montre que de telles mesures conduisent rarement à une augmentation de l’offre de logements ou à des logements moins chers. Elles rendent toutefois les conditions-cadres plus difficiles pour les investisseurs institutionnels. Un exemple actuel est le durcissement prévu de la Lex Koller. Celui-ci est discuté comme une mesure d’accompagnement dans le contexte d’une Suisse à 10 millions d’habitants, mais ne contient aucun instrument permettant de créer des logements supplémentaires ou meilleur marché.
Et cette augmentation de l’offre est retardée, voire empêchée, par les oppositions et la complexité des procédures d’autorisation de construire. Est-ce également votre expérience ?
Oui, c’est également mon expérience. Les procédures se sont allongées et sont devenues exigeantes, y compris pour les investisseurs institutionnels. Cela s’explique par plusieurs raisons. La densité réglementaire augmente. Les oppositions et les voies de recours se multiplient. La densification dans les villes, qui est souhaitée tant sur le plan politique qu’en matière d’aménagement du territoire, devient notamment de plus en plus complexe. Un nombre accru de parties prenantes, des procédures plus longues et des oppositions supplémentaires ont pour conséquence que les projets sont souvent retardés de plusieurs années. Ce temps perdu se traduit directement par une offre de logements plus faible. Les autorités peuvent apporter ici une contribution décisive : en réduisant la réglementation, en accélérant les procédures d’autorisation de construire et en limitant systématiquement les recours abusifs.
Pour terminer, abordons un autre sujet, celui des standards. Helvetia applique SSREI à une partie de ses véhicules destinés à des clients tiers. Qu’est-ce qui vous a conduit à cette décision ?
Pour prendre des décisions d’investissement, nous avons besoin de transparence et de comparabilité. Les exigences que nous imposons aux autres en tant qu’investisseurs finaux, nous devons également les respecter nous-mêmes. Sans cela, nous ne sommes pas crédibles. Pour nous, il ne fait aucun doute que les standards sont indispensables. La véritable question est de savoir quel standard parviendra à s’imposer sur le marché.
Pourquoi avez-vous choisi SSREI ?
Nous avons considéré les standards reconnus par GRESB. Non pas principalement dans le but d’obtenir des points auprès de GRESB, mais parce que ces standards ont fait l’objet d’un processus de sélection rigoureux et bénéficient d’une reconnaissance internationale. Plusieurs raisons ont plaidé en faveur de SSREI. La proximité avec le SNBS, que nous appliquons déjà dans nos projets de construction, les considérations de coûts et, surtout, la transparence. Les exigences de contenu et l’échelle d’évaluation sont rendues publiques et chaque utilisateur peut à tout moment comprendre intégralement le rating. Ce n’est que sur cette base qu’il est possible de faire réellement progresser le développement du portefeuille et d’en déduire des mesures ciblées. En définitive, SSREI est pour nous un outil permettant de rendre mesurable précisément ce trilemme entre logement, écologie et rendement, plutôt que de simplement en parler.