À Salzbourg et à Vienne, la charge liée aux coûts du logement atteint un niveau qui ne laisse pratiquement plus aucune marge de manœuvre avec des salaires moyens. D’où vient cette pression et quel rôle jouent les nouvelles obligations de rénovation de l’UE ?
Salzbourg et Vienne sont considérées comme des villes attractives offrant une qualité de vie élevée ; toutefois, pour un nombre croissant de personnes, se loger y devient un véritable défi financier. Les données actuelles montrent que les revenus de nombreux ménages suffisent à peine à payer les loyers et que la construction de nouveaux logements abordables est en net recul.
Dans la ville de Salzbourg, en 2026, le loyer mensuel, charges comprises, se situe en moyenne entre 16,9 €/m² pour les emplacements avantageux avec un niveau d’équipement simple et 22,9 €/m² pour les biens les plus fréquemment loués. Pour les emplacements haut de gamme avec un très bon niveau d’équipement (hors penthouses), le loyer moyen peut atteindre 26,9 €/m².¹ Le revenu mensuel net moyen des salariés dans le Land de Salzbourg s’élevait à 2 117 € en 2024 (versé 14 fois par an), tandis que le revenu médian était encore inférieur, à 1 960 €.²
On peut en déduire qu’un couple disposant de deux revenus médians consacre 35 % de son revenu annuel net commun au logement dans la ville de Salzbourg pour un appartement de 70 m² à un prix de 22,9 €/m². Une personne seule vivant dans un appartement similaire de 45 m² y consacre même 40 % de son revenu. En réalité, les coûts de location au mètre carré des petits appartements augmentent toutefois de manière disproportionnée et il faudrait, par exemple, s’attendre à un loyer nettement plus élevé pour un appartement d’une pièce.
À Vienne, la situation est similaire en ce qui concerne la hausse des loyers et le recul de l’activité de construction, avec toutefois une différence importante par rapport à Salzbourg. La forte proportion de logements municipaux, qui représentent pas moins de 27 % des locations à titre de résidence principale, exerce à Vienne un effet structurel modérateur, tandis que cette proportion n’est que de 4 % dans le Land de Salzbourg.³
Si l’on considère l’ensemble de l’Autriche, les autorisations de construire de nouveaux logements ont diminué de 7,1 % en 2025 par rapport à l’année précédente, atteignant ainsi un niveau historiquement bas. Seuls les logements réalisés dans le cadre de travaux d’extension, de surélévation et de transformation ont enregistré une hausse de 4,2 %. Entre 2015 et 2025, les autorisations de construire des logements dans de nouveaux bâtiments ont chuté de pas moins de 40 %.¹¹ En matière d’investissements dans la construction en général, l’Autriche figure également parmi les pays européens affichant les plus faibles performances ces dernières années. Ceux-ci ont diminué de 5,2 % en 2024 et de 0,8 % en 2025. Les taux d’intérêt élevés et l’inflation, ainsi que la hausse des coûts de construction, pèsent particulièrement sur la construction de logements.¹²
La situation est encore aggravée par la nouvelle directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD). Celle-ci oblige l’Autriche à réduire de 16 % la consommation d’énergie primaire du parc immobilier résidentiel d’ici à 2030.¹³ Pour les bailleurs, cela entraîne une pression supplémentaire en matière d’investissement : le remplacement des systèmes de chauffage, l’isolation, le remplacement des fenêtres, les certificats de performance énergétique et les passeports de rénovation engendrent des coûts qui, compte tenu des possibilités limitées de répercussion sur les loyers, ne peuvent souvent pas être entièrement amortis. Pour les bailleurs, les effets positifs résident toutefois dans une valeur immobilière plus élevée à long terme et dans une meilleure facilité de location des logements à haute efficacité énergétique.²¹
Auteur : Ing. Gerald Schwaiger, MBA | Associé-gérant | Zertifix GmbH