Jan Eckert, CEO Suisse et Head of Capital Markets DACH chez Jones Lang LaSalle (JLL), au sujet des « Stranded Assets ».
Qui êtes-vous ?
Je suis économiste d’entreprise et de l’immobilier de formation, ainsi qu’expert-comptable. J’ai débuté ma carrière en 1991, c’est-à-dire en pleine crise immobilière suisse. J’ai ainsi été confronté aux premières titrisations d’hypothèques non performantes, puis à des portefeuilles hypothécaires entiers. J’ai conseillé les premières introductions en bourse de sociétés immobilières ; depuis lors, mon activité s’est progressivement étendue au conseil immobilier, aux transactions, aux évaluations, à la commercialisation, au développement de projets et à bien d’autres domaines. Aujourd’hui, en tant que membre de l’Executive Committee Europe de JLL, j’assume la responsabilité de l’Italie, de la Suisse et de la Scandinavie, ainsi que de nos investissements dans le domaine du numérique. Par ailleurs, j’exerce des mandats d’administrateur au sein d’organisations internes et externes.
Dans le contexte de la transition énergétique du parc immobilier, la notion de « Stranded Assets » s’est imposée au centre des débats. La durabilité risque-t-elle d’entraîner le secteur immobilier dans l’abîme ?
Non, certainement pas. Les « Stranded Assets » sont toutefois des actifs illiquides, c’est-à-dire des immeubles qui sortent du champ des investisseurs et des bailleurs de fonds potentiels. Dans la plupart des cas, les investissements nécessaires ne peuvent plus être rentabilisés ; ils doivent néanmoins être réalisés en vertu de la loi ou pour d’autres raisons. À l’heure actuelle, les investissements dans les énergies renouvelables restent plus coûteux que le simple remplacement d’un chauffage au mazout ou au gaz. Les immeubles deviennent véritablement des « Stranded Assets » lorsqu’ils ne peuvent être « ramenés en eaux profondes » qu’au prix d’efforts considérables et que les investisseurs ne sont prêts à les accompagner dans cette démarche qu’en contrepartie de décotes substantielles, voire prohibitives.
Une rénovation purement énergétique ne constitue donc pas, à elle seule, une raison suffisante pour qu’un actif devienne « stranded » ?
Celui qui se retrouve dans une situation d’illiquidité pour cette seule raison a probablement commis d’autres erreurs. Après tout, le choix des agents énergétiques n’est pas le seul facteur de coûts d’un immeuble.
Quels autres facteurs entrent en ligne de compte ?
L’état général et le positionnement sur le marché d’un immeuble sont déterminants. Celui qui veille, grâce à un entretien professionnel et à des cycles de rénovation définis, à préserver durablement la valeur de son bien ne se retrouvera pas en difficulté du fait de la transition énergétique.
Le degré d’autofinancement du portefeuille est également essentiel, notamment pour les immeubles situés dans les segments de loyers moyens ou inférieurs. Plus les besoins d’investissement sont élevés pour ce type d’actifs, plus le risque augmente que ces dépenses ne puissent plus être couvertes par les revenus locatifs. Dans de telles situations, il devient également difficile de trouver une banque prête à accorder un financement.
La conclusion serait donc la suivante : ceux qui se retrouvent avec des « Stranded Assets » en sont eux-mêmes responsables ?
Celui qui se retrouve dans cette situation n’a pas pratiqué une gestion active de son portefeuille et doit en assumer la responsabilité. Il manque manifestement un suivi systématique de l’ensemble des facteurs actuels et futurs susceptibles d’affecter la rentabilité de l’investissement immobilier. Ce qui rend ce phénomène particulièrement dangereux, c’est son caractère progressif. Le secteur a d’ailleurs forgé un terme spécifique pour le désigner : le « style drift ».
Quel est le degré de professionnalisme de nos propriétaires immobiliers locaux ?
Le fait que nous comptions très peu de « Stranded Assets » témoigne de leur grand professionnalisme. En raison du niveau de prospérité généralement élevé dans notre pays et de la marge de manœuvre relativement importante qui en découle en matière de fixation des loyers, le risque demeure comparativement faible en Suisse.
Cela ne doit toutefois pas inciter le secteur à laisser se dégrader les immeubles situés dans les segments de prix inférieurs et intermédiaires avant de proposer, à grands frais, des constructions de remplacement. Les risques politiques et sociétaux peuvent rapidement venir contrarier de tels projets.
La situation est-elle plus préoccupante dans l’Union européenne ?
Je connais des exemples d’immeubles détenus par des investisseurs institutionnels qui sont devenus des « Stranded Assets » – précisément pour les raisons évoquées précédemment : un entretien négligé ; des loyers faibles et, par conséquent, des revenus insuffisants pour financer les investissements sur fonds propres ; l’absence de banques disposées à accorder des crédits ; l’absence d’investisseurs prêts à intervenir parce que l’emplacement ou le pouvoir d’achat de la population concernée ne permet pas d’absorber les investissements nécessaires.
Quelle est la situation plus spécifiquement dans le secteur de l’immobilier commercial ?
Dans ce segment, la problématique est différente, notamment parce que les taux de vacance y sont beaucoup plus élevés et qu’il existe encore un véritable marché de la demande. Comme les acteurs professionnels sont sensibilisés aux enjeux de durabilité, le risque de vacance augmente lorsque certaines exigences minimales en matière de durabilité ne sont pas respectées. Cela signifie que la pression provient directement du marché et contraint les propriétaires à prendre cette thématique au sérieux.
Vous avez indiqué qu’une gestion active impliquait une approche anticipative. Quels autres facteurs de coûts attendent encore la branche ?
Outre les facteurs de coûts directs, tels que les sites pollués et les substances nocives présentes dans les bâtiments, il faut avant tout mentionner la résilience face au changement climatique, notamment la prévention des risques naturels et des phénomènes de surchauffe. L’aptitude des éléments de construction et des matériaux à être démontés et réemployés devrait également gagner en importance, dans la mesure où elle permet de réduire les coûts de démolition. Nous devons accepter le fait que l’immobilier évolue vers une classe d’actifs davantage réglementée.
Un autre sujet qui préoccupe le secteur est celui de la durabilité sociale, notamment la mixité sociale et le logement abordable. Dans le canton de Zurich, toutes les propositions liées à la protection du logement ont été rejetées lors du dernier week-end de votations. Le sujet est-il pour autant clos ? Que conseillez-vous à la branche ?
Je recommande à la branche d’anticiper les évolutions législatives, voire d’exercer une influence grâce à des initiatives volontaires. Chaque propriétaire immobilier a intérêt à ne pas aller trop loin et à contribuer à sa mesure à la recherche de solutions. Cela constitue un aspect essentiel d’une gestion active des portefeuilles. En tant que propriétaire, je ne peux plus partir du principe que je peux ignorer le reste du monde. Cette époque a peut-être existé, mais elle est définitivement révolue.
Il existe d’innombrables exemples montrant que certaines lois n’ont pas résolu les problèmes, mais les ont au contraire aggravés. Nous devons veiller à ne pas devenir nous-mêmes des « Stranded Assets » à la suite d’actions politiques.
Prenons l’exemple de Bâle-Ville : depuis l’acceptation de l’initiative pour la protection des locataires, les investissements ont fortement reculé et un important retard en matière de rénovations se dessine. La transition énergétique ralentit et le secteur de la construction se plaint de cette situation.
Il existe également de nombreux exemples à l’étranger, notamment à New York ou dans certaines régions d’Italie, où des plafonds de loyers ont été instaurés. Dans tous les cas, on a observé une dégradation des quartiers, voire des phénomènes de ghettoïsation et de taudification. Une spirale descendante s’est systématiquement installée, dont il n’a été possible de sortir qu’en supprimant ces réglementations.
Ces lois partent certes d’une bonne intention, mais elles ne tiennent pas compte des mécanismes du marché qui prévalent dans nos économies occidentales. Le capital est beaucoup plus mobile que nous ne voulons bien l’admettre.
Vous êtes membre de l’Advisory Board du SSREI. Quel rôle les standards peuvent-ils jouer à cet égard ?
L’alternative aux lois ne consiste pas à les rejeter et à ne rien faire, mais à faire preuve d’initiative et à assumer ses responsabilités. Les standards établissent des règles qui permettent aux marchés de retrouver leur équilibre. Ils sont surtout beaucoup plus efficaces et plus économiques que des centaines de solutions individuelles ou que la correction de lois obsolètes au moyen d’ajustements purement cosmétiques, qui ne produisent pas les effets escomptés.
Les standards obligent chacun à se confronter à la matière ; ils contribuent à la prise de conscience. Grâce à leur indépendance et à leur regard extérieur, les risques et les défis sont présentés de manière objective.
Ils reflètent l’évolution de l’économie immobilière, ce qui suppose des actualisations régulières. C’est ainsi que, dans sa version 2.0, le SSREI a intégré la thématique de la durabilité sociale, anticipant ainsi le contre-projet à l’initiative zurichoise sur la protection du logement. Si la branche parvient à s’accorder sur des standards répondant à ses défis, il s’agit là de la meilleure protection contre de nouvelles réglementations.
Outre la législation, la Suisse connaît également l’autorégulation. Ce concept est notamment appliqué à l’établissement des rapports de durabilité des placements collectifs. Cela suffit-il pour atteindre l’objectif visé ?
D’une manière générale, l’autorégulation est un instrument qui a fait ses preuves en Suisse. Cela n’est toutefois vrai qu’à condition qu’il ne s’agisse pas de tigres de papier.
Vous faites référence aux prescriptions de transparence de l’AMAS (Asset Management Association Switzerland), qui sont effectivement formulées de manière très ouverte et qui autorisent, comme cadre de référence pour le reporting, l’utilisation de tous les critères, y compris ceux développés par la direction du fonds ou par le gestionnaire de fortune lui-même.
Nous retrouvons une situation comparable au niveau des évaluateurs avec le SVS (Swiss Valuation Standard – Best Practice pour les évaluateurs). Cet instrument manque de précision pour fournir à la branche une véritable « guidance ».
Il est toutefois révélateur que ces deux dispositifs se réfèrent à des standards ou énumèrent des critères concrets. Le marché a tout intérêt à s’accorder sur un nombre limité de standards – comme c’est le cas avec Swiss GAAP FER ou les IFRS dans le domaine de l’information financière. Toute autre approche serait extrêmement contraignante pour les investisseurs et freinerait toute innovation et tout développement de la branche.