Dans le cadre d’un mémoire de master réalisé au Center for Urban & Real Estate Management (CUREM), l’utilité et la charge de travail liées à la participation au benchmark GRESB ont été analysées à l’exemple d’une fondation de placement suisse. Les principales conclusions sont présentées ci-après.
GRESB est aujourd’hui considéré comme l’un des benchmarks internationaux les plus importants pour l’évaluation de la performance de durabilité des portefeuilles immobiliers. La notation repose sur trois composantes – Management, Performance et Development – et vise à permettre aux investisseurs une appréciation comparable des structures et des performances ESG des portefeuilles immobiliers. GRESB s’est particulièrement imposé ces dernières années dans un contexte international et auprès de véhicules de placement de grande taille cotés en bourse. En Suisse également, la visibilité de cette notation augmente, notamment en raison des exigences croissantes des investisseurs institutionnels en matière de transparence et de comparabilité.
L’analyse du catalogue d’exigences de GRESB à l’exemple d’une fondation de placement suisse révèle une image contrastée. Dans la catégorie Management, de nombreuses exigences sont déjà remplies sans que l’objectif GRESB n’ait été poursuivi de manière explicite. Cela s’explique principalement par les normes élevées de gouvernance, les exigences réglementaires et les processus établis dans l’environnement suisse de la prévoyance et de l’immobilier. L’effort supplémentaire réside ici essentiellement dans la documentation formelle plutôt que dans des adaptations de contenu.
La catégorie Performance se révèle nettement plus exigeante. Si les données relatives à l’énergie et au CO₂ sont de plus en plus collectées de manière systématique en Suisse, d’autres indicateurs GRESB se heurtent à des limites pratiques. Il s’agit notamment du suivi de la consommation d’eau et des volumes de déchets, ainsi que des enquêtes standardisées auprès des locataires. Dans le contexte suisse, ces thèmes sont soit difficiles d’accès, soit sensibles du point de vue de la protection des données, soit associés à une charge de travail disproportionnée par rapport aux bénéfices attendus. À cela s’ajoute le fait que GRESB accorde un poids important à certains aspects dont la pertinence pour la performance réelle de durabilité d’un portefeuille peut être limitée.
Dans le domaine Development également, il apparaît que de nombreuses exigences sont en principe déjà couvertes par des standards suisses existants tels que le SNBS, Minergie ou des prescriptions établies en matière de sécurité au travail et de protection de l’environnement. La valeur ajoutée de GRESB réside ici moins dans de nouveaux contenus que dans la consolidation structurée et la comparabilité externe de ces performances.
Les entretiens menés avec des investisseurs institutionnels confirment cette perception. GRESB est apprécié comme un instrument important de communication et de réputation, qui rend visibles la qualité du management et l’ancrage stratégique de l’ESG. Des instruments nationaux relatifs aux indicateurs CO₂ ou des indices établis tels que le SSREI sont également fortement pris en compte par de nombreux investisseurs.
Un système de management ESG n’est pas une question de taille, mais de professionnalisme, ce qui rend GRESB fondamentalement applicable à l’ensemble du secteur. Contrairement aux véhicules cotés en bourse, l’atteinte d’un score aussi élevé que possible revêt une importance secondaire pour les structures de plus petite taille. Celles-ci disposent d’une plus grande liberté dans la sélection ciblée des éléments GRESB qui contribuent réellement au développement du portefeuille, même si cela implique de renoncer à certains points GRESB. Il est essentiel de communiquer ces décisions de manière transparente.