Ulrich Kaluscha, senior advisor chez MV Invest, en discussion avec SSREI sur les investissements immobiliers indirects et la durabilité
Interview avec Ulrich Kaluscha
Senior advisor, MV Invest SA
Qui êtes-vous ?
Je suis un professionnel de l’investissement avec plus de 20 ans d’expérience dans la stratégie immobilière et le conseil en investissement en Suisse. J’ai accompagné des investisseurs institutionnels suisses et étrangers dans leurs investissements directs et indirects dans l’immobilier. Depuis plus de trois ans, je me consacre intensivement à la question de l’intégration de l’aspect de durabilité dans la construction d’un portefeuille immobilier indirect suisse, composé de fonds immobiliers, d’actions immobilières ou de fondations d’investissement immobilier.
Le marché offre une multitude de benchmarks, de certifications et de labels, ce qui devrait en théorie rendre facile l’évaluation de la durabilité d’un véhicule d’investissement immobilier. Pourquoi, selon vous, est-il néanmoins nécessaire de se pencher plus intensément sur la question de la durabilité ?
Il est vrai que les investisseurs disposent d’une multitude d’informations, mais c’est en même temps le problème. Les informations sont parfois très détaillées (par exemple, les labels énergétiques au niveau de l’objet) et, d’autre part, il existe déjà des outils comme le SSREI ou le GRESB qui fournissent une évaluation agrégée de la durabilité d’un portefeuille ou d’un véhicule d’investissement.
Mais avec cela, l’investisseur obtient toutes les informations dont il a besoin pour prendre sa décision ?
Ce n’est pas aussi simple que ça. Je pense que c’est important de reconnaître que GRESB fournit une indication sur le système de gestion de durabilité de l’organisation qui gère l’immobilier, tandis que SSREI se concentre sur la qualité durable des biens immobiliers dans un véhicule d’investissement. Lorsqu’on aborde la durabilité, il est essentiel de comprendre que c’est un sujet complexe, et qu’il est trop simpliste de baser les décisions d’investissement uniquement à un « outil d’information ».
Quel chemin avez-vous emprunté pour faire face à la complexité ?
Nous avons pris dès le début deux décisions essentielles pour nous. Premièrement, nous avons jugé contre-productif de nous concentrer sur un seul outil d’information tel que GRESB, car cela aurait exclu automatiquement certains produits d’investissement de notre univers d’investissement. Nous estimons que cette approche va trop loin en accordant une importance excessive à la durabilité dans la composition d’un portefeuille immobilier. Deuxièmement, nous avons opté pour la création d’une méta-évaluation propre, enrichie de critères supplémentaires.
Qu’entend-on par méta-évaluation et quels autres critères sont impliqués ?
Dans un méta-notation, tous les benchmarks, certifications et labels disponibles sur le marché constituent le point de départ. Nous renonçons donc explicitement à collecter nos propres données et utilisons uniquement des données accessibles au public. Cependant, avec cette approche, il est inévitable de classer les données disponibles. Il faut donc décider fondamentalement de ce que vaut une évaluation GRESB, par exemple, de 3 étoiles par rapport à une notation SSREI de 1,8 points. C’est à ce moment que la science exacte s’arrête et que la philosophie propre à l’organisme de notation entre en jeu.
Et quelle philosophie suivez-vous ?
Nous avons une affinité plus marquée pour la gestion des biens immobiliers durables que pour la gestion durable des biens immobiliers eux-mêmes. Bien que cela puisse sembler être un jeu de mots, cela signifie concrètement pour nous que nous accordons une valeur plus élevée aux informations directement liées à la durabilité des biens immobiliers qu’aux informations qui ne font que refléter les processus sous-jacents. Même en ayant de bons processus, il est possible de prendre de mauvaises décisions.
Retour aux critères complémentaires que vous prenez en compte
Pour nous, il est essentiel tout d’abord d’obtenir une image claire de l’état actuel du « produit », ce que nous appelons le Footprint. Ensuite, nous cherchons à évaluer la capacité du « produit » à réagir aux influences inattendues en matière de durabilité, telles que les changements réglementaires. Pour nous, cela représente le facteur d’agilité. Ainsi, nous examinons en détail les indicateurs environnementaux rapportés selon AMAS et les comparons dans le temps ainsi qu’avec les indicateurs REIDA. D’autre part, nous bénéficions également de l’expérience accumulée par MV Invest depuis plus de 30 ans sur le marché immobilier indirect. Cela inclut une vaste expérience avec différentes équipes de gestion, que nous intégrons également dans notre évaluation.
GRESB couvre les thèmes ESG (Environnement – Social – Gouvernance), où E concerne la gestion proprement dite du bâtiment. Les S (conditions de travail) et G (principes de l’entreprise) sont-ils également pertinents pour les investissements indirects ?
En principe, toutes les sociétés, quel que soit leur secteur d’activité, devraient suivre des principes de responsabilité et d’éthique. À cet égard, de nombreux sujets abordés dans les dimensions sociale (S) et de gouvernance (G) sont tout à fait pertinents. Toutefois, concernant la gouvernance (G), je me demande pourquoi elle semble maintenant revêtir une plus grande importance sous l’égide de l’ESG. J’espère que les investisseurs ont également accordé de l’attention à la gouvernance d’entreprise lors de leurs due diligence par le passé.
À ce stade, je rejoindrais volontiers le Professeur Alex Edmans de la London Business School, qui a souligné dans son article « The End of ESG » que de nombreux composants des dimensions S et G étaient déjà considérés comme des « actifs immatériels » dans le passé. Ainsi, du moins en ce qui concerne ces aspects, l’ESG pourrait être perçu comme du « vieux vin dans de nouvelles bouteilles ».
C’est pourquoi je suis également plutôt réservé lorsque les entités rapportent sous la catégorie « S » le nombre de formations suivies par an. Personnellement, je me retrouve davantage dans la définition du « S » telle qu’elle est définie dans le SSREI, et je pense plutôt à des sujets spécifiques à l’immobilier tels que le bien-être (lumière du jour, bruit) ou les possibilités de rencontres sociales. Une fois de plus, cela montre notre préférence pour les immobiliers durables.
On peut désormais blanchir les portefeuilles immobiliers en se débarrassant des vieux bâtiments. Comment réagissez-vous à cela ?
C’est une question complexe. Du point de vue des investisseurs, il est bien sûr essentiel que le véhicule d’investissement génère un rendement approprié, et dans cette optique, il peut être justifié de se séparer d’un bien immobilier. À mon avis, la primauté de la rentabilité devrait d’abord prévaloir. Cependant, du point de vue de la durabilité, il est préoccupant que le véhicule se débarrasse systématiquement de tous les problèmes par des ventes. Si la vente se fait à un autre investisseur institutionnel, je peux supposer que celui-ci gérera tôt ou tard le bien immobilier en tenant compte de la durabilité.
La situation est différente si la vente se fait à un investisseur privé. Il existe en effet un risque que le bien immobilier ne soit pas géré de manière durable pendant de nombreuses années. Si nous constatons qu’un véhicule procède à grande échelle et systématiquement à ce type « d’optimisation de durabilité », nous serions probablement amenés à abaisser notre évaluation.
Vous êtes en quelque sorte un « récepteur » des résultats des membres de la SSREI. Avez-vous des souhaits concernant la communication des résultats ?
Actuellement, j’ai le sentiment que beaucoup de gestionnaires pensent que les investisseurs ne seront satisfaits que si les notations s’améliorent constamment et idéalement dépassent la moyenne. Cependant, les investisseurs devraient communiquer une perspective plus nuancée aux gestionnaires à ce sujet. À mon avis, l’objectif n’est pas que les notations doivent nécessairement s’améliorer en permanence. Ce qui est beaucoup plus important, c’est d’expliquer pourquoi un indicateur a changé au fil de l’année. Il n’y a rien de mal à ce qu’un véhicule achète une propriété avec de mauvaises performances en termes d’émissions de CO2 et accepte ainsi une détérioration de sa notation, tant que le gestionnaire peut expliquer de manière crédible comment et quand cette propriété sera rénovée sur le plan énergétique, par exemple. Il y a certainement un potentiel d’amélioration dans la communication des gestionnaires à cet égard.
Je pense également que de nombreux investisseurs accordent trop d’importance au fait que la durabilité d’un investissement soit déjà élevée et reste élevée. Du point de vue de la durabilité, il serait beaucoup plus important de soutenir les véhicules / gestionnaires qui ont montré qu’ils peuvent transformer des « mauvaises propriétés » en « bonnes propriétés ».