Dès 2011, avec le NUWEL (« Durabilité et évaluation des biens immobiliers »), les évaluateurs ont établi le lien entre durabilité et maintien de la valeur. La FINMA a désormais repris ce thème dans sa nouvelle circulaire. Le sujet est-il arrivé à maturité au sein de la branche ?
L’examen de la durabilité dans l’évaluation immobilière n’est en rien nouveau pour la Chambre spécialisée des évaluateurs du SVIT ni pour ses membres. Dès le guide NUWEL publié en 2011, le lien entre les aspects de durabilité et la valeur à long terme a été présenté de manière systématique. À cet égard, la nouvelle circulaire de la FINMA n’introduit pas un thème entièrement nouveau, mais renforce et formalise une évolution en cours dans la branche depuis des années.
Dans la pratique, on constate aujourd’hui que la durabilité est largement présente. Au cours des dernières années, elle a été traitée de manière approfondie dans de nombreux séminaires spécialisés, formations continues et rencontres ERFA. Les contenus qui y sont transmis correspondent dans une large mesure aux attentes actuelles de la FINMA en matière de compréhension des risques et de l’évaluation des biens immobiliers. Beaucoup d’évaluatrices et d’évaluateurs disposent désormais d’une base solide quant aux liens entre durabilité, risques et maintien de la valeur.
La prise en compte explicite des aspects de durabilité dans la pratique de l’évaluation n’est toutefois pas encore uniforme. En règle générale, l’appréciation de la durabilité repose sur une analyse qualitative des facteurs de valeur pertinents en matière de durabilité, que ce soit dans le cadre de l’analyse de l’objet et des risques ou au moyen de commentaires complémentaires relatifs à la situation et aux caractéristiques du bien.
La détermination de l’influence directe des facteurs de durabilité sur la valeur demeure un défi majeur, faute de données comparatives suffisantes. Certes, des indicateurs tels que les coûts d’exploitation, l’efficacité énergétique, les charges ou les dépenses d’entretien à long terme sont de plus en plus pris en considération. Toutefois, leur impact concret sur les niveaux de loyers, les risques de vacance ou les taux d’actualisation ne peut pas encore être établi de manière univoque. En particulier pour des thèmes comme les risques environnementaux, les aléas climatiques, les infrastructures sociales ou l’évolution démographique, on manque de données comparables fiables et de modèles d’évaluation généralement reconnus.
Dans ce contexte, on peut affirmer que la durabilité dans l’évaluation immobilière s’est globalement imposée au sein de la branche, tant dans le discours professionnel que dans la conscience des acteurs du marché. Les exigences de la FINMA renforcent encore ce processus et accroissent la pression en faveur d’une approche systématique.
La détermination précise de l’impact individuel des aspects de durabilité sur un bien immobilier donné restera vraisemblablement un défi pendant encore un certain temps. En revanche, au niveau du portefeuille, des modèles en constante évolution permettent déjà des appréciations de plus en plus fondées – une évolution que nous soutenons expressément en tant qu’association.
Milos Mitrovic Monika Bürgi Geng