Le logement est un droit fondamental. Celui-ci est respecté lorsqu’un nombre suffisant de logements abordables est disponible. Le SSREI mesure les écarts entre le loyer effectif et le loyer du marché ainsi que la densité d’occupation. Quelle image en ressort ?

Le SSREI confirme les statistiques officielles : premièrement, la charge locative de la population résidant en Suisse est, dans la majorité des cas, inférieure au loyer du marché (indicateur W10 du SSREI). Deuxièmement, la densité d’occupation est faible (indicateur G2 du SSREI). Ces données reposent sur un modèle statistique. Globalement, les locataires suisses vivent donc actuellement dans des conditions relativement confortables.

Bien que les propriétaires immobiliers soient, en raison du droit du bail suisse, contraints de louer leurs biens à des prix largement inférieurs à ceux du marché, ils réalisent un rendement brut moyen de 4 à 6 % par an (source : immodirect). Le secteur immobilier semble bien s’accommoder des conditions actuelles, même si les rendements sont inférieurs à ceux d’autres classes d’actifs.

Si le taux actuel de rotation (emménagements et déménagements) d’environ 10 % devait se maintenir, les loyers de marché actuels s’imposeraient théoriquement à l’échelle nationale dans un délai de dix ans. Ceux-ci peuvent facilement être deux fois plus élevés que les loyers des baux de longue durée. Cela ferait sensiblement augmenter le coût du logement pour la population suisse – à moins qu’un grand nombre de nouveaux logements soient construits d’ici là, et/ou que la population résidant en Suisse stagne ou diminue.

L’argent consacré à la hausse des loyers manque ensuite pour d’autres formes de consommation, ce qui pèse sur l’économie dans son ensemble.

Mais comme aucun acteur du marché n’a intérêt à une récession, les pouvoirs publics et le secteur privé travaillent d’ores et déjà sur des solutions possibles. Les prix régulés – comme ceux récemment imposés par la loi à Bâle – sont mal perçus par le marché. En revanche, de nouvelles formes de mise à disposition de logements se révèlent prometteuses : directives d’occupation, subventions croisées au sein d’un même immeuble, stratégies de location équitables, échange de logements ou transfert du loyer plus bas lors d’un déménagement dans un logement plus petit, ainsi que les logements groupés. Des approches efficaces comprennent également des règlements de construction et de zonage (RCZ) qui prévoient des bonus d’affectation de terrain : il est alors permis de construire davantage que la norme, à condition qu’un pourcentage défini des logements soit proposé à un prix abordable. On peut enfin citer des acteurs comme Helvetia Assurances, qui renoncent sans contrepartie à la compensation de la plus-value (voir « Une question à Marco Ramstein » dans la newsletter SSREI de mars 2025).

Malgré cela, la poursuite du scénario actuel reste réaliste, et le marché exigera des ajustements du côté de la demande. Concrètement, cela signifie se rapprocher les uns des autres. Cela passe par la construction de logements plus petits, la colocation intergénérationnelle, la non-duplication de la demande de surface en cas de divorce, le renoncement à déménager après une naissance, ou encore l’abandon de la résidence secondaire. Une fois que le segment des petits logements sera suffisamment développé, les nombreux célibataires n’auront plus de raison de s’attribuer seuls des appartements de 4 pièces.

Le marché nous obligera à faire preuve de plus de modestie. Et ce n’est pas forcément une mauvaise chose.

État actuel de l’indice SSREI