Rainer Artho, directeur de la Real Estate Investment Data Association (REIDA), en conversation avec SSREI de l’importance de données fiables sur l’énergie et le CO2.
Monsieur Artho travaille pour REIDA depuis 2013 et en a assumé la direction générale en 2017.
Interview avec Rainer Artho :
Directeur, REIDA
Qui êtes-vous ?
Après mes études en économie d’entreprise à la Haute école spécialisée, je me suis spécialisé dans l’organisation et le développement de salons professionnels sur divers sujets. Depuis 10 ans, je travaille avec ma propre entreprise dans la gestion d’associations. En plus de REIDA, je m’occupe d’autres mandats liés à l’industrie immobilière.
Les grands acteurs du marché immobilier suisse connaissent REIDA, mais les plus petits peuvent ne pas être familiers avec le terme. Pourriez-vous nous expliquer en quelques mots ce qu’est REIDA et ce qu’elle fait ?
REIDA est une association à but non lucratif qui vise à améliorer la disponibilité des données de marché concernant la consommation d’énergie et les émissions de CO2 des propriétés génératrices de rendement. Pour ce faire, REIDA propose un ensemble de données immobilières basé sur les relevés de propriétés, les transactions et les contrats de location. La méthodologie sous-jacente à la collecte de données énergétiques et à la conversion du CO2 a été élaborée en étroite collaboration avec des acteurs clés du marché immobilier.
De plus, REIDA adopte une approche de benchmarking. Celle-ci a été publiée pour la première fois en 2022, suscitant une adoption rapide de la méthode. Grâce à une couverture de marché élevée, une comparabilité significative des résultats est rendue possible. On peut donc déjà considérer REIDA comme une norme établie pour la surveillance de l’énergie et du CO2 des propriétés génératrices de rendement.
Quelle a été la motivation de créer une telle norme ?
Il convient de distinguer deux aspects différents : la collecte des données énergétiques et la conversion des données de demande en équivalents CO2. Pour les deux, il existe différentes méthodes avec des effets de précision plus ou moins importants. Ainsi, on peut calculer, estimer, simuler, extrapoler ou simplement mesurer la demande énergétique. Pour la conversion en CO2, différentes approches méthodologiques sont également disponibles. Selon la méthode utilisée, les résultats peuvent varier considérablement. C’est ce qui a motivé le secteur à élaborer une norme à ce sujet, d’où est née la méthodologie de calcul REIDA et le benchmark/rapport.
Comment cela se passe-t-il à l’étranger ? Existet-il des initiatives ou des benchmarks similaires ?
Au sein de REIDA, nous ne sommes pas au courant d’initiatives comparables. Cependant, des demandes sur la méthodologie appliquée nous parviennent de l’étranger.
GRESB, le benchmark international reconnu pour les sociétés immobilières, qui adopte une approche ESG complète, exige également la déclaration de données sur la demande énergétique et les émissions de CO2. GRESB est toutefois plus étendu, car il doit également inclure l’énergie des locataires. D’autre part, GRESB autorise les estimations et les projections, ce qui compromet la fiabilité des résultats.
Jusqu’à présent, REIDA s’est surtout imposé dans le domaine des grands portefeuilles immobiliers. Quelle est la complexité de la procédure ? Est-il pertinent pour les acteurs plus petits d’orienter leur surveillance énergétique selon cette méthode ?
Déjà en 2023, plusieurs portefeuilles immobiliers de taille moyenne et petite ont participé à REIDA. Et il semble que le cercle va continuer à s’élargir, car la procédure est tout à fait raisonnable pour ce segment également.
L’Asset Management Association Switzerland (AMAS) a publié une directive sur la collecte des indicateurs environnementaux et l’a déclarée contraignante. Le modèle REIDA a été adopté dans le cadre de cette initiative. De plus, l’Association des fondations de placement (KGAST) ainsi que l’Association suisse des institutions de prévoyance (ASIP) recommandent l’application de cette directive.
Ainsi, REIDA se propage dans toutes les directions, indépendamment de la taille des organisations.
Est-ce tout de même rentable ? Après tout, la mesure ou les données seules ne résolvent pas les problèmes. Ce sont plutôt les mesures telles que l’isolation, la ventilation confort avec récupération de chaleur, les sources d’énergie renouvelable, les contrôles/optimisations opérationnels périodiques et en fin de compte l’information des locataires qui portent des fruits concrets.
C’est correct : la mesure seule n’est pas une mesure de mise en œuvre concrète. Cependant, les mesures sont une condition préalable importante et servent à vérifier l’efficacité de telles mesures. What gets measured – gets done, what gets measured wrong – gets done wrong.
REIDA vise non seulement à uniformiser la surveillance énergétique, mais aussi à la professionnaliser. Cependant, elle ne se considère pas comme un juge. Par conséquent, les résultats sont également communiqués de manière très défensive. REIDA vise à aider les entreprises à obtenir des résultats significatifs et à développer une surveillance solide. Ainsi, même les grandes entreprises ont bénéficié des discussions sur le calcul.
La pression pour une divulgation fiable de l’intensité en CO2 augmente rapidement et fortement. Par exemple, les trajectoires de réduction sans données fiables sont purement trompeuses et aussi dangereuses. Les investisseurs se basent sur des chiffres. De plus, même la Confédération, dans le cadre de l’accord de Paris sur le climat, a besoin de données pour les rapports.
Les anciens bâtiments ne peuvent guère atteindre la même efficacité énergétique que les nouveaux. N’y a-t-il pas un risque d’erreurs, à savoir que des bâtiments avec une forte consommation d’énergie ou des émissions de CO2 élevées pourraient être cédés ou remplacés prématurément par de nouvelles constructions afin de mieux performer dans la comparaison des benchmarks ? Ou fait-on clairement la distinction entre différents types de bâtiments et/ou d’âges ?
De telles stratégies ou approches sont perceptibles de manière isolée. Actuellement, l’objectif principal des gestionnaires d’actifs, en raison du marché des transactions en berne, n’est cependant pas de désinvestir. Si des indications de « greenwashing » devenaient de plus en plus apparentes, nous devrions peut-être envisager une divulgation plus différenciée.
En fin de compte, parlons de l’énergie grise – vous avez récemment organisé un événement à ce sujet. REIDA prévoit-elle également de développer une méthode appropriée pour le calcul de l’énergie grise ? Cela pourrait éventuellement éviter les erreurs mentionnées ci-dessus.
Ce serait théoriquement la solution idéale. Théoriquement, parce que calculer l’énergie grise pour l’ensemble du parc immobilier suisse représente un effort incroyable. Après tout, les bâtiments sont déjà construits. Entreprendre un énorme effort pour découvrir ce qui a été fait correctement ou incorrectement par le passé n’a guère de sens. De plus, il faut être conscient que les calculs des coûts du cycle de vie (LCA = Life Cycle Assessment) comportent de nombreuses incertitudes, car ils reposent inévitablement sur de nombreuses hypothèses.
Cependant, REIDA a l’intention d’aborder le sujet de l’énergie grise et de contribuer également à sensibiliser davantage les propriétaires à cet aspect, afin qu’il soit de plus en plus pris en compte. Notre objectif est donc actuellement de sensibiliser à cette question – indéniablement – extrêmement importante.