Cet entretien a été mené par Jessica Brackmann, co-directrice générale du CUREM (Center for Urban & Real Estate Management, Université de Zurich).
Interview avec Elvira Bieri
Directrice générale, SSREI SA
Qui êtes-vous ?
J’ai étudié l’économie d’entreprise et l’économie politique à l’Université de Berne et j’ai suivi des formations continues à la Harvard Business School de Boston. La durabilité me préoccupe depuis 40 ans – d’abord en tant qu’assistante du premier professeur suisse d’écologie, Jost Krippendorf, puis en tant que collaboratrice de bureaux de conseil en environnement. Plus récemment, j’ai dirigé pendant près de 20 ans la filiale suisse de SGS Société Générale de Surveillance SA, où j’étais notamment responsable de la gestion globale de la construction selon le SNBS. Aujourd’hui, je suis directrice générale de la SSREI SA et je siège également dans des conseils d’administration. De plus, j’ai un mandat d’enseignement à la faculté d’économie de l’Université de Lucerne.
Dans quel but la norme SSREI a-t-elle été lancée ?
Lorsque j’ai eu la responsabilité générale de la construction selon le SNBS de 2015 à 2020, j’ai eu d’innombrables conversations avec des acteurs du secteur immobilier. J’ai toujours reçu le même retour : c’est bien d’avoir désormais des directives uniformes et un bon outil de mise en œuvre pour la planification et la construction durables. Cela renforce la culture de la construction en Suisse et crée de l’ordre. Mais existe-t-il également un outil analogue pour les bâtiments existants ? Pour la transformation durable de notre portefeuille, nous avons besoin d’une analyse approfondie.
À la suite de cela, le SSREI a été développé, qui, tout comme le SNBS pour la planification et la construction, s’inspire de la norme SIA 112/1 « Construction durable – Bâtiment ». Cela permet aux acteurs du secteur de la construction et de l’immobilier de disposer d’un instrument conforme à la norme, avec une logique uniforme.
Pourquoi une méthodologie uniforme pour l’analyse de portefeuille est-elle dans l’intérêt du secteur ?
Des méthodes différentes conduisent à des résultats différents, ce qui n’est dans l’intérêt ni des propriétaires immobiliers ni des investisseurs. C’est de cette constatation qu’est notamment née la benchmark REIDA. La Real Estate Investment Data Association est une organisation à but non lucratif qui vise à améliorer en permanence la situation des données de marché et les connaissances sur le marché, notamment en ce qui concerne les valeurs de CO2.
Mais le SSREI ne concerne pas « seulement » les données énergétiques et de CO2, mais aussi la valeur comptable. En effet, il est dans l’intérêt des propriétaires immobiliers que leurs efforts en matière de durabilité se reflètent également dans l’évaluation – sans être toutefois soumis à l’arbitraire de l’évaluateur. Les normes y remédient.
Mais standardiser l’analyse de portefeuille, c’est-à-dire interroger les mêmes critères et les évaluer de manière uniforme, ne donne pas encore d’indications sur leur influence sur la valeur à long terme d’un bien immobilier…
En effet, de nombreux critères de durabilité sont « intangibles », c’est-à-dire qu’ils n’affectent pas directement le flux de trésorerie, mais peuvent (le cas échéant) être intégrés dans le taux d’actualisation. L’évaluateur dépend ici de données empiriquement vérifiées. Le SSREI n’est pas seulement un instrument d’analyse de portefeuille, mais aussi un pool de données qui nous permettra, au fil du temps, d’établir des déclarations sur la corrélation entre durabilité et valeur. Des connaissances que nous pourrons ensuite restituer au marché.
Pouvez-vous donner un exemple à cet égard ?
Par exemple, le lien entre la flexibilité d’utilisation et le taux de vacance, ou entre la qualité des espaces extérieurs et les prix des loyers. L’objectif est de transformer des données intangibles en données tangibles. Ainsi, l’évaluateur pourra déterminer l’influence sur le facteur d’actualisation de manière plus fiable et compréhensible pour le client.
Où en êtes-vous aujourd’hui avec le SSREI ?
Le SSREI est sur le marché depuis plus de quatre ans et s’établit de plus en plus comme une norme sectorielle. Nous sommes ravis que de nombreux acteurs renommés – des produits d’investissement immobilier et des institutions – appliquent déjà cette norme.
Bien sûr, nous intégrons en continu de nouvelles connaissances et des conditions réglementaires dans le développement ultérieur. Concrètement, nous avons mis à jour le catalogue des exigences et simplifié la procédure de preuve. De plus, nous avons récemment établi une collaboration avec la SFGM (Office suisse de gestion d’immeubles), concernant la collecte de données publiquement disponibles, et nous avons également pu mettre en œuvre une automatisation avancée de l’outil d’évaluation de portefeuille SSREI. Cela a permis de réduire le temps d’évaluation pour l’utilisateur, qui est passé de 4 à 6 heures par bâtiment à environ une heure.
Quel est concrètement le rôle de la SSREI AG ?
La société agit en tant qu’organisation de norme et autorité de contrôle indépendante. Nous avons développé le catalogue des exigences, y compris le système d’évaluation, et nous le mettons à jour périodiquement. De plus, nous vérifions s’il est correctement appliqué. Cependant, nous ne sommes pas impliqués dans la collecte de données, l’évaluation ou la détermination des mesures visant à améliorer la qualité des bâtiments. À cet égard, des prestataires externes sont disponibles.
Il n’y a donc pas de concurrence entre vous et les consultants et évaluateurs ?
Non, au contraire. Pour la collecte de données, le client mandate souvent un consultant en durabilité. Ainsi, les acteurs professionnels peuvent également se faire accréditer en tant que consultants SSREI. L’évaluation des bâtiments selon le SSREI peut également être réalisée par l’évaluateur.
Y a-t-il d’autres instruments sur le marché ?
Qu’est-ce qui différencie les instruments pour la qualité des bâtiments et la gestion des biens immobiliers ?
Tandis que le premier analyse les caractéristiques du bâtiment, la gestion concerne la gestion immobilière. Autrement dit : si un propriétaire souhaite vendre un bien immobilier et que l’acheteur demande une preuve de la qualité durable du bâtiment, un certificat de gestion ne lui sera guère utile, car il indique uniquement que les règles relatives à la gestion du bâtiment (concernant l’entretien, la réparation, le suivi, etc.) ont été correctement mises en œuvre. Cependant, le certificat ne dit rien sur la qualité effective du bâtiment – c’est ici qu’intervient l’évaluation des biens selon le SSREI.
Les normes peuvent-elles encore être classées dans d’autres catégories ?
Les normes pour la gestion comprennent le DGNB-GiB pour la gestion des bâtiments (E) et le GRESB pour l’orientation durable globale des entreprises, y compris les conditions de travail (S) et les principes de gouvernance d’entreprise (G) concernant la fraude, la corruption, les salaires des dirigeants, le financement des partis, etc.
Il existe plusieurs instruments pour l’évaluation de la qualité des bâtiments, mais les systèmes de certification, c’est-à-dire des normes accessibles au public avec un processus de vérification indépendant, ne comprennent que le BREEAM in-Use (partie I : bâtiment) et le SSREI. , le SSREI est également reconnu depuis 2022 comme certification des bâtiments existants, analyse de portefeuille et pour d’autres exigences thématiques croisées de GRESB (vous trouverez ici toutes les informations concernant la reconnaissance).
Si vous deviez choisir entre un instrument concernant la qualité des bâtiments ou la gestion, lequel préféreriez-vous ?
Les deux – bien qu’il ne soit pas nécessaire de certifier tous les bâtiments du côté de la gestion, car cela peut être très contraignant.
Laissez-moi faire la comparaison avec la finance et la comptabilité : selon le droit des obligations, les entreprises doivent d’une part disposer d’un système de contrôle interne (SCI), c’est-à-dire de processus et de procédures adaptés aux risques, y compris des mécanismes de contrôle, et d’autre part établir des états de résultats et des bilans selon des règles définies (IFRS ou Swiss GAAP FER). Sans système, pas de résultats fiables ; sans résultats, pas de reporting. Le DGNB-GiB ou le GRESB représentent le SCI, tandis que le SSREI est en analogie avec le Swiss GAAP FER.
Les normes créent de l’ordre, de la transparence et de la comparabilité. Cela est-il vraiment souhaité par le marché ?
Il faut faire la distinction entre la transparence méthodologique et la transparence de contenu (performance).
On peut également faire un parallèle avec les finances : la transparence méthodologique, c’est-à-dire l’indication du standard selon lequel les indicateurs financiers ont été déterminés, est indispensable. En revanche, les rendements sont spécifiques à chaque secteur, et il faut pouvoir se maintenir au niveau de la branche. Une analyse différenciée est donc nécessaire.
Il en va de même pour l’immobilier, car les portefeuilles sont hétérogènes. Avec l’établissement croissant du SSREI comme norme pour les bâtiments existants, des comparaisons différenciées – qui sont tout à fait souhaitables – concernant par exemple le type d’utilisation, la région, l’âge, etc. seront également possibles, assurant ainsi la transparence de contenu souhaitée.