Charles van Thiel, Directeur du Standard Immobilier et de la Fondation GRESB, Secrétaire du RESC, et Yannis Pierre-Yves Papacostas, Directeur France, Suisse et MENA chez GRESB, sur le thème « Standards et leur pertinence pour l’économie ».
Qui êtes-vous ?
Charles van Thiel : Je suis responsable du développement stratégique et de l’exécution de la méthodologie d’évaluation pour GRESB Immobilier. Cela inclut la définition du périmètre d’évaluation, des cadres de notation et méthodologiques, le développement de solutions de marché abordant les sujets émergents de durabilité, ainsi que la supervision de la conformité et du benchmarking au niveau des actifs.
Je sers également de Secrétaire au Comité des Standards Immobiliers de la Fondation GRESB (RESC), qui supervise le développement et la maintenance continue du Standard Immobilier GRESB.
Avant de rejoindre GRESB en 2017, j’ai travaillé comme Manager en Audit Financier chez Deloitte, spécialisé dans les fonds d’investissement immobilier et d’énergies renouvelables.
Je suis titulaire d’un MSc en Business Engineering de la SBS-EM à Bruxelles.
Yannis Pierre-Yves Papacostas : Je suis responsable du développement commercial et des membres du GRESB pour les pays : France, la Suisse et la région Moyen Orient et Afrique du Nord. Avant de joindre le GRESB, j’ai travaillé en tant que Directeur Commercial dans d’autres sociétés de FinTech notamment chez Confluence, Informa, Acuris ou encore Financial Times/Pearson PLC Group. Je suis titulaire d’un MSc en Corporate Finance de la Henley Business School et d’un BA (Hons) Accounting & Economics la University of Reading.
En septembre, UBS a annoncé publiquement sa décision de ne pas soumettre ses véhicules immobiliers axés sur le marché domestique à une évaluation GRESB en 2026. Mauvaise nouvelle pour GRESB ?
UBS est un membre important de GRESB et un acteur clé suisse et international sur le marché immobilier. Nous avons pris acte de leur décision et sommes en dialogue continu avec eux avant et après cette annonce. UBS et GRESB restent formellement engagés à plusieurs niveaux, notamment via le Comité des Standards Immobiliers de la Fondation GRESB (RESC). De plus, UBS continue d’être membre investisseur GRESB et membre participant pour les fonds internationaux.
Pour l’avenir, la feuille de route du Standard GRESB, publiée par la Fondation GRESB l’an dernier, met fortement l’accent sur une notation basée sur la performance. Cette orientation est pleinement alignée avec les attentes des membres suisses existants, dont UBS.
Par ailleurs, et c’est important, notre engagement en Suisse continue de croître. Nous constatons une participation accrue cette année, ainsi que l’arrivée de nouveaux gestionnaires de fonds dans le cycle de reporting 2025.
L’une des raisons de la décision d’UBS pourrait être le formalisme souvent évoqué, en particulier les exigences lourdes en matière de preuves. Cette inquiétude est-elle justifiée ?
La charge de travail liée au reporting pour les participants GRESB est due à plusieurs facteurs, y compris — mais pas uniquement — les exigences en matière de preuves. Les retours des membres indiquent régulièrement que, au-delà de fournir des documents attestant l’existence de politiques, processus ou programmes internes, la majeure partie de l’effort de reporting est liée à la collecte et au reporting de données de performance granulaires au niveau des actifs (par exemple consommation d’énergie, émissions de GES, consommation d’eau, volumes de déchets).
La réduction de la charge de reporting a été formellement établie par la Fondation GRESB comme un moteur clé pour l’évolution continue du Standard Immobilier. Cela a donné lieu à plusieurs chantiers spécifiquement dédiés à la réduction de la charge de travail. Parmi les exemples clés mis en œuvre pour l’évaluation 2025 :
- Le repositionnement de 17 indicateurs hors du processus annuel d’évaluation en les formalisant comme prérequis.
- La révision et l’extension de la fréquence de reporting pour certains indicateurs, passant d’annuelle à une fois tous les trois ans, avec une revue correspondante des exigences de revalidation.
- La suppression complète de 24 points de données distincts au niveau des actifs. Pour un portefeuille d’environ 50 actifs, cela représente une réduction d’environ 1 200 points de données à reporter.
Enfin, plusieurs autres chantiers sont en cours de développement pour réduire davantage la charge de reporting à plus grande échelle, notamment la possibilité pour GRESB de calculer les émissions de GES au nom des participants, à partir de leur consommation d’énergie (plutôt que de collecter séparément ces deux points de données).
Écoutez-vous UBS, et cela peut-il déclencher une nouvelle orientation pour GRESB ?
Bien sûr, car nous valorisons les retours de tous nos membres. GRESB est une initiative pilotée par l’industrie, fondamentalement basée sur les retours des parties prenantes. La propriété juridique du Standard GRESB appartient à la Fondation GRESB, une organisation à but non lucratif composée d’environ 45 représentants de l’industrie, principalement des propriétaires d’actifs, gestionnaires d’actifs et associations professionnelles.
UBS est membre du Comité des Standards Immobiliers (RESC) depuis la création formelle de la Fondation GRESB en 2020. Le RESC est l’organe responsable du développement et de la maintenance continue du Standard Immobilier GRESB. À ce titre, UBS détient l’un des 15 sièges de ce comité stratégique mondial et contribue activement à façonner le Standard.
En tant que référence mondiale de l’industrie, nous devons rester prudents et équilibrés lors de l’adaptation ou de l’évolution de nos standards, en veillant à ce que les changements soutiennent nos membres dans leur progression vers l’excellence de manière régulière et cohérente.
Selon vous, comment doit-on aborder le standard ? Introduire méticuleusement tous les composants, ou sélectionner les éléments acceptables pour l’organisation spécifique ?
GRESB est conçu pour fournir une évaluation cohérente et applicable globalement de la performance en durabilité des portefeuilles immobiliers. Sa méthodologie évolue continuellement pour refléter les meilleures pratiques de l’industrie, tout en maintenant délibérément un équilibre entre pratiques courantes et pratiques avancées, compte tenu de la diversité et des niveaux de maturité de sa base mondiale de participants.
Depuis sa création, GRESB adopte une approche holistique de la durabilité, couvrant un large éventail de sujets dans une seule évaluation. En même temps, la structure de l’évaluation permet aux participants moins matures ou nouveaux de progresser par étapes. Par exemple, l’évaluation est organisée en Composants distincts : les nouveaux entrants se concentrent généralement d’abord sur le Composant Gestion, établissant politiques et processus, avant de progresser vers le Composant Performance, qui met l’accent sur les données quantitatives de performance et la mise en œuvre au niveau des actifs.
Plus récemment, nous avons observé une divergence croissante des vues sur la matérialité dans l’industrie. Certains sujets de durabilité peuvent être considérés comme très matériels pour certains portefeuilles, tandis que d’autres les jugent non matériels selon le type d’actif, la géographie ou la stratégie. La biodiversité et les risques liés à la nature en sont un exemple clair.
Cela crée un défi pour GRESB : comment évaluer les organisations de manière à refléter leurs considérations spécifiques de matérialité, tout en répondant aux attentes des investisseurs en matière de cohérence et comparabilité. L’un des éléments clés de la vision prospective de GRESB est la modularisation de l’évaluation, permettant aux participants d’être évalués sur des sujets réellement matériels pour leurs portefeuilles. Bien que cette approche offre des avantages clairs, elle introduit aussi des défis importants — notamment pour les grands investisseurs mondiaux qui s’appuient sur des données standardisées et comparables à travers leurs portefeuilles. Si chaque investissement complète un périmètre d’évaluation différent, la valeur d’un benchmark cohérent est diminuée.
En résumé, l’industrie évolue rapidement, et GRESB évolue avec elle. Aller trop vite risque de complexifier excessivement les résultats et de réduire leur utilité pour les utilisateurs finaux des données. Aller trop lentement risque de perdre en pertinence pour les gestionnaires recherchant des évaluations plus adaptées et approfondies sur des enjeux spécifiques.
À mesure que les pratiques de durabilité divergent sur le marché, une solution unique ne conviendra pas parfaitement à tous les participants. La capacité de GRESB à s’adapter avec succès dépend non seulement de l’innovation méthodologique, mais aussi des investisseurs — en particulier les moins sophistiqués — qui continuent de faire mûrir leur utilisation des données de durabilité pour refléter une réalité de plus en plus complexe.
Donc GRESB ne demande pas la complétude ?
Comme mentionné précédemment, le Standard GRESB est gouverné par la Fondation GRESB, tandis que GRESB BV est responsable de l’opérationnalisation du Standard via le processus d’évaluation. Cela inclut le portail de reporting en ligne, les guides de reporting, le support technique, les modèles de benchmarking et de notation, ainsi que la génération des résultats d’évaluation.
L’évaluation GRESB est un cadre volontaire composé de questions (indicateurs) et n’impose pas d’obligation de participation. Chaque indicateur inclut une option de réponse « Non », permettant aux participants ne pratiquant pas une mesure spécifique de répondre en conséquence.
En pratique, cela signifie que GRESB n’a pas d’« exigences strictes ». Il évalue et note les portefeuilles reportés pour refléter leurs pratiques de durabilité. Sélectionner « Non » entraîne simplement l’absence de points pour cet indicateur. Cela ne pose pas de problème tant que le participant est à l’aise avec le score et le résultat global de l’évaluation.
Récemment, la Fondation GRESB a commencé à envisager le concept d’exigences minimales dans le Standard, telles que la réalisation complète de pratiques fondamentales de durabilité pour obtenir un score ou une notation. Un bon exemple est qu’à partir de 2028, tous les participants devront démontrer la conformité à 17 indicateurs distincts représentant des pratiques fondamentales en durabilité (« exigences minimales »), de manière similaire à la structuration de plusieurs schémas de certification bâtiment. Je m’attends à ce que le recours au concept de prérequis dans l’évaluation ne cesse de croître dans les années à venir.
En Suisse, GRESB s’est imposé parmi les véhicules cotés. De nombreuses fondations de placement suivent, tandis que les caisses de pension restent prudentes. D’après vos propos ci-dessus, la taille n’a pas d’importance. Est-ce exact ?
L’évaluation GRESB Immobilier couvre une large gamme de portefeuilles, du plus petit au très grand, privés et cotés, ainsi que des portefeuilles mono-sectoriels ou mono-régionaux aux portefeuilles diversifiés à l’échelle mondiale. La méthodologie évalue la performance du portefeuille à l’aide de métriques quantitatives telles que la consommation d’énergie, les émissions de GES, la consommation d’eau et la production de déchets.
La taille du portefeuille — qu’elle soit mesurée par le nombre d’actifs, la valeur totale ou la surface totale — est un facteur important dans l’évaluation de la performance en durabilité. La taille influence à la fois les capacités et les contraintes de plusieurs manières :
- Les grandes organisations disposent généralement de ressources plus importantes pour mettre en œuvre des pratiques de gestion internes robustes, tandis que les petits fonds doivent souvent prioriser ces efforts.
- Inversement, la collecte de données de performance et la mise en œuvre de mesures d’efficacité sont opérationnellement plus complexes pour les portefeuilles grands et diversifiés que pour ceux avec un petit nombre d’actifs. Les grands fonds doivent donc prioriser leurs actions, alors que les petits peuvent souvent traiter tous les actifs plus rapidement.
- Les véhicules cotés sont généralement soumis à des exigences de divulgation en durabilité plus strictes de la part des bourses que les fonds privés, dont les obligations de divulgation sont largement dictées par les attentes des investisseurs ou les ambitions internes. Cela place les véhicules cotés et privés sur des trajectoires de reporting en durabilité différentes.
GRESB prend en compte ces différences en se concentrant sur la comparabilité plutôt que sur l’uniformité. Chaque année, les participants peuvent définir leur groupe de pairs pertinent afin que la performance soit benchmarkée uniquement contre des entités comparables. Les groupes de pairs peuvent être adaptés selon la géographie, le secteur, la taille et le statut de cotation (côté vs privé), assurant que les résultats de l’évaluation soient contextualisés et significatifs.
Un argument courant de potentiels membres GRESB est qu’ils ne participent pas car ils ne sont pas exposés au marché, c’est-à-dire qu’ils n’ont pas d’investisseurs finaux. Quelle est votre réponse ?
La valeur de GRESB réside dans la facilitation d’un engagement significatif entre investisseurs et gestionnaires sur les sujets de durabilité. Il fournit un langage commun permettant aux deux parties de discuter de la direction, de l’ambition, des objectifs et des priorités de manière structurée et comparable.
Pour les fonds sans investisseurs externes, la participation à GRESB n’est souvent pas motivée par des attentes d’investisseurs. Ces fonds peuvent choisir de participer pour se benchmarker par rapport au marché, comprendre les meilleures pratiques de l’industrie et orienter leurs propres plans de développement en durabilité. Ce cas d’usage est fréquemment observé chez les petits fonds souhaitant évaluer leur position dans leur parcours de durabilité par rapport à une norme globale.
Dans ces cas, la participation est principalement pour un apprentissage interne plutôt que pour une divulgation externe.
Il est important de noter que si un tel fonds décide plus tard d’ouvrir son capital à des investisseurs externes, une participation antérieure à GRESB démontre un engagement à long terme en durabilité et aide à établir crédibilité et confiance auprès des investisseurs potentiels.
Ils s’intéressent au lean management. GRESB ne peut pas se défaire de l’image d’être lourd et compliqué, donc coûteux, ce qui impacte finalement les frais de gestion d’un véhicule et n’est pas dans l’intérêt du client final.
Il est important de distinguer l’effort requis pour participer à GRESB de l’effort requis pour être un leader en durabilité. GRESB fournit un cadre permettant aux organisations de reporter et démontrer leurs pratiques de durabilité via un ensemble d’indicateurs et de métriques. Aucun de ces indicateurs n’est obligatoire.
Certaines pratiques évaluées par GRESB peuvent en effet être coûteuses ou chronophages à mettre en œuvre. Cependant, ces coûts ne sont pas créés par GRESB lui-même — ils reflètent l’effort nécessaire pour répondre aux meilleures pratiques reconnues en durabilité. Confondre les deux représente une méprise des attentes en durabilité et peut conduire à attribuer à tort ces coûts à GRESB.
Un exemple clair est l’assurance tierce partie des données de performance. GRESB attribue des points aux organisations qui démontrent que leurs données ont été assurées indépendamment par un professionnel accrédité. Bien que ce processus puisse être coûteux et gourmand en ressources, ce coût est motivé par le fait que l’assurance tierce partie est largement reconnue comme une meilleure pratique et alignée sans équivoque avec les attentes des investisseurs — et non par le cadre GRESB. Ces attentes subsisteraient indépendamment de GRESB, et les participants sont toujours libres de sélectionner « Non » pour cet indicateur. Par ailleurs, GRESB ne reçoit aucune part des honoraires versés aux auditeurs tiers.
Vu sous un autre angle, si une organisation affirme que les coûts d’assurance tierce partie sont engagés uniquement à cause de GRESB et cesse donc de participer, une question simple s’ensuit : l’organisation continuerait-elle à assurer ses données si elle ne devait pas reporter à GRESB ?
- Si oui, cela démontre que le coût existe indépendamment de GRESB.
- Si non, cela suggère que l’assurance était principalement poursuivie pour obtenir des points GRESB plutôt que parce qu’elle était jugée utile. Dans ce cas, la structure d’incitation a tout de même abouti à un résultat positif en durabilité.
Et comment un membre GRESB explique-t-il au marché s’il ne peut pas afficher cinq étoiles parce qu’il a délibérément omis certains éléments ?
GRESB ne se limite pas aux notations par étoiles. Chaque année, GRESB fournit une large gamme de résultats, incluant scores, notations par étoiles, comparaisons de groupes de pairs, métriques, analyses de benchmarking, ainsi que des données quantitatives et qualitatives.
Si une organisation n’obtient pas une notation 5 étoiles parce qu’elle a choisi délibérément de ne pas poursuivre certaines pratiques, une organisation leader devrait être capable d’articuler clairement et d’assumer ces choix en fonction de ses priorités internes. La valeur de GRESB réside dans le récit que les participants racontent à leurs investisseurs, et non dans un seul chiffre.
Ce récit se construit sur la manière dont les résultats sont interprétés, comment la performance se compare aux pairs, comment elle a évolué dans le temps, et comment elle s’aligne avec la stratégie et les objectifs de l’organisation.
Se focaliser exclusivement sur les notations par étoiles suggère un intérêt limité pour les données et les insights sous-jacents.
La durabilité est intrinsèquement complexe et ne peut être significativement réduite à une seule métrique. Le faire risque de simplifier à l’excès à la fois la performance et l’intention. En fin de compte, la véritable valeur de GRESB est de permettre un engagement significatif entre investisseurs et gestionnaires. Un engagement basé uniquement sur une notation par étoiles ne reflète pas une compréhension adéquate de la stratégie, du positionnement, des choix ou des progrès d’un fonds dans son parcours de durabilité.
GRESB travaille activement avec ses membres investisseurs pour élever le niveau d’engagement avec les gestionnaires et aller au-delà des scores et notations — ce qui n’est pas une tâche facile. Scores et notations sont un point de départ utile, un déclencheur de discussion. C’est une manière efficace de consommer des données à grande échelle, à un niveau macro, mais une évaluation réelle de durabilité requiert bien plus que cela.
Pour revenir aux potentiels membres GRESB. Les propriétaires institutionnels immobiliers en Suisse abordent déjà la durabilité via leur reporting énergétique et CO₂. Cela n’est-il pas suffisant ?
C’est finalement le choix d’un propriétaire d’actifs de se concentrer principalement sur l’énergie et le CO₂. Cependant, GRESB offre une vue holistique de la performance en durabilité, raison pour laquelle son périmètre est dynamique et évolue avec le paysage de la durabilité. De nouveaux sujets sont introduits au fil du temps, tandis que d’autres peuvent être supprimés, reflétant l’évolution des priorités en durabilité à l’échelle mondiale.
GRESB opère à un niveau global, permettant aux investisseurs mondiaux d’accéder à des métriques cohérentes et comparables à travers régions et secteurs. Les outils locaux jouent un rôle important pour les besoins du marché local, tandis que les outils globaux servent les stratégies d’investissement globales. Ces approches ne sont pas mutuellement exclusives — un acteur local peut toujours bénéficier d’un benchmarking contre une norme globale. Se reposer uniquement sur des outils locaux comporte cependant le risque de s’éloigner progressivement des tendances globales plus larges de l’industrie.
Prioriser l’énergie et le CO₂ n’est pas incompatible avec cette perspective, ni avec la priorité du Standard GRESB, qui se concentre effectivement principalement sur les sujets liés au climat (énergie, GES, carbone incorporé, résilience climatique). Cependant, se focaliser exclusivement sur ces deux métriques dépriorise intrinsèquement d’autres sujets importants de durabilité, tels que la santé, la biodiversité et la nature, la qualité de l’environnement intérieur, le carbone incorporé, la gestion des déchets, la consommation d’eau et la résilience climatique. Dans ces cas, les propriétaires d’actifs devraient être transparents en indiquant clairement quels sujets ils ne considèrent pas comme matériels, afin que les parties prenantes soient pleinement informées.
Nous observons des situations où certains propriétaires d’actifs affirment se concentrer sur un spectre plus large de durabilité (par exemple biodiversité, carbone incorporé, etc.) tout en n’ayant simultanément aucun agenda sur d’autres sujets que l’énergie et le CO₂. Ce manque de clarté crée une confusion quant aux attentes des investisseurs.
En fin de compte, la crédibilité dépend de la cohérence entre priorités déclarées et pratiques réelles. L’ambition de GRESB ne se limite pas à traiter uniquement l’énergie et les émissions de GES, mais à soutenir l’industrie dans la prise en charge de l’ensemble des défis de durabilité à venir. Cette ambition plus large façonne l’avenir vers lequel nous travaillons.
Existe-t-il une alternative à GRESB / à l’évaluation GRESB ?
Mes réponses ci-dessus couvrent partiellement cette question. De plus, ce qui distingue GRESB est sa structure de gouvernance pilotée par les investisseurs. L’autorité décisionnelle sur le Standard GRESB revient à la Fondation GRESB, qui définit le périmètre et l’orientation de la collecte de données et de l’évaluation. En conséquence, toutes les organisations membres ont une voix dans la façon dont le Standard évolue dans le temps.
Bien qu’il existe de nombreux outils alternatifs sur le marché, GRESB est plus qu’un outil — c’est un mouvement collectif à l’échelle de l’industrie. Son ambition est de faire progresser l’industrie immobilière mondiale sur la durabilité, tant dans les marchés développés que dans les marchés émergents.
La participation à GRESB permet aux organisations — locales ou globales — de contribuer à un benchmark global et, ce faisant, de soutenir un changement plus large dans l’économie réelle. Par exemple, un participant basé en Suisse ne se contente pas de benchmarker sa propre performance, mais contribue aussi à élever les attentes et les pratiques dans l’ensemble de l’industrie.
La valeur de GRESB dépasse donc les utilisateurs individuels. En participant et en montrant l’exemple, les organisations incitent les acteurs moins matures à s’améliorer avec le temps. En définitive, toute organisation peut contribuer à cet impact collectif simplement en faisant partie de la communauté GRESB.