Andrea Gmür-Schönenberger, conseillère aux États et membre du SSREI Advisory Board, dans un entretien exclusif sur le thème « politique climatique durable, logement abordable et conditions-cadres d’avenir pour le secteur immobilier ».
La pénurie de logements et le logement abordable sont actuellement les thèmes favoris des médias lorsqu’il est question d’immobilier. Qu’en est-il du climat ? Ce problème est-il résolu ou simplement passé de mode ?
Non, la question climatique n’est pas résolue dans le secteur du bâtiment, mais nous en parlons aujourd’hui différemment. Avec la Stratégie énergétique 2050 et la loi sur le climat et l’innovation, nous avons posé des bases importantes. Toutefois, dans la pratique, nous sommes toujours confrontés à trois grands défis :
Premièrement : nous devons poursuivre la sortie des systèmes de chauffage fossiles tout en garantissant la sécurité de l’approvisionnement en hiver.
Deuxièmement : le parc immobilier doit gagner en efficacité, non seulement grâce à la technologie, mais aussi grâce à une bonne exploitation et à des solutions intelligentes sur le terrain.
Troisièmement : le climat et le logement ne doivent pas être opposés. Nous devons penser les deux simultanément : suffisamment de logements abordables et des bâtiments compatibles avec les exigences climatiques.
Pour moi, il est clair que ce thème n’est pas passé de mode : il s’est élargi. Et nous devons l’aborder de manière à ce que la population, l’environnement et l’économie en tirent profit.
Avec une ventilation incluant la récupération de chaleur, le réglage de la température de départ à un niveau modéré, un contrôle et une optimisation de l’exploitation, il serait possible d’atténuer considérablement la problématique. La législation ne devrait-elle pas aussi intervenir à ce niveau ?
Vous soulevez un point souvent sous-estimé : avec un système bien réglé et correctement entretenu, on peut obtenir beaucoup de résultats sans interventions structurelles importantes.
Je suis toutefois réservée lorsqu’il s’agit de réglementer tous ces détails d’exploitation dans la loi. Le rôle de la politique est de fixer des conditions-cadres claires et des incitations. La mise en œuvre concrète relève en revanche des spécialistes ainsi que des propriétaires.
Si nous voulons renforcer l’efficacité énergétique dans l’exploitation, cela devrait plutôt passer par des programmes de soutien ciblés, des offres de conseil et des exigences minimales pour les grandes installations, et non par la fixation de chaque température de départ dans le texte de loi.
Le soutien aux technologies et processus innovants visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre ou à capter et stocker le CO₂ est inscrit dans la loi sur le climat et l’innovation (LCI). Or, en raison du paquet d’économies du Conseil fédéral, les contributions financières aux projets P+D (programme pilote et de démonstration) ne sont déjà plus accordées. Économise-t-on au bon endroit ?
Nous savons tous que le budget fédéral est sous pression. Des économies sont donc nécessaires – mais justement pour les projets pilotes et de démonstration, il faut examiner la situation avec beaucoup d’attention. Ces programmes permettent de transférer de nouvelles technologies de la recherche vers la pratique et sont donc essentiels pour notre politique climatique et d’innovation.
À mon sens, il ne doit pas y avoir de coupes budgétaires appliquées indistinctement. Je m’engage pour que le Parlement procède à une priorisation soigneuse : réduire les moyens là où l’impact est faible et les maintenir de manière ciblée là où l’innovation et la protection du climat en bénéficient le plus.
Avec la LCI, le soutien financier au remplacement des chauffages au mazout, au gaz et électriques par des systèmes renouvelables et respectueux du climat a également été inscrit dans la loi. Cette mesure se retrouve elle aussi menacée par le paquet d’économies. Cela ne donne-t-il pas l’impression que le Conseil fédéral ne reconnaît pas les signes du temps ?
Le remplacement des chauffages fossiles est central pour atteindre nos objectifs climatiques, et les programmes de soutien existants ont clairement accéléré cette évolution. Parallèlement, nous devons gérer les fonds publics de manière responsable.
Pour moi, l’essentiel est d’examiner sobrement la situation : où un soutien reste-t-il nécessaire pour permettre aussi aux ménages confrontés à des situations complexes ou coûteuses d’effectuer la transition ? Et où le marché a-t-il déjà acquis une dynamique suffisante pour se passer de soutien étatique ?
Je ne souhaite donc pas de coupes généralisées, mais une priorisation ciblée. La transition vers des systèmes de chauffage renouvelables doit rester planifiable et abordable pour la population, tout en gardant un œil sur les finances fédérales.
Revenons à la durabilité sociale. Là aussi, le paysage législatif évolue. Genève et, plus récemment, Bâle ont introduit des lois de protection du logement. D’autres cantons vont-ils suivre ?
Nous constatons dans plusieurs villes que la pression sur le logement abordable augmente fortement. Dans ce contexte, il est compréhensible que des cantons comme Genève et Bâle aient réagi avec des lois de protection du logement – et oui, je pars du principe que des discussions similaires auront lieu dans d’autres cantons, notamment dans mon canton d’origine, Lucerne.
Il est important pour moi de préserver l’équilibre : les locataires ont besoin d’une protection contre l’éviction, mais les investissements dans la construction de logements doivent rester attractifs, notamment parce que les caisses de pension et les fondations collectives sécurisent notre prévoyance vieillesse grâce à l’immobilier.
C’est pourquoi je mise fortement sur le dialogue et la responsabilité propre de la branche : lorsqu’elle propose des solutions – par exemple des loyers modérés, des tailles de logements adaptées ou de nouvelles formes d’habitat –, elle peut, dans son propre intérêt, contribuer à éviter des interventions excessives du législateur.
Permettez-moi de faire remarquer que la grande majorité des loyers actuels sont des loyers existants et que la branche génère également des revenus dans ces conditions.
C’est exact, de nombreuses personnes vivent dans des logements existants, et ces loyers sont en général nettement inférieurs aux prix des logements nouvellement loués. Toutefois, nous ne devons pas ignorer la réalité de ces dernières années : les prix du terrain, les coûts de construction et les exigences réglementaires ont fortement augmenté.
Ces évolutions se répercutent inévitablement sur les loyers des nouveaux logements. Pour moi, il est essentiel d’aborder ouvertement les causes dans toutes les discussions et d’éviter les accusations simplistes. Si nous voulons davantage de logements abordables, nous devons considérer la planification, les processus de construction et les coûts dans leur ensemble, et pas uniquement le point de vue des locataires ou des propriétaires.
Des lois nationales de protection du logement sont-elles envisageables ?
Oui, des lois nationales de protection du logement sont envisageables, car la Constitution fédérale oblige explicitement la Confédération et les cantons à veiller à ce que les personnes aient accès à un logement approprié et abordable. La nécessité d’emprunter cette voie dépend toutefois fortement de l’évolution de la situation dans les cantons.
Je vois les choses ainsi : plus les communes, les cantons et la branche parviennent à trouver ensemble des solutions, moins une régulation nationale sera nécessaire. Le principal levier réside dans la construction elle-même – et c’est précisément là que des procédures longues et des oppositions freinent souvent aujourd’hui.
C’est précisément pour cette raison que je me suis engagée dès 2023 avec mon postulat « Charges de coûts modérées en cas d’oppositions dans les procédures d’autorisation de construire et de plans d’affectation » et que le Conseil fédéral et le Conseil des États ont récemment adopté mes deux motions « Oppositions aux projets de construction. Définir clairement les intérêts dignes de protection » et « Sanctionner les oppositions abusives aux projets de construction ». Il ne s’agit pas de restreindre des droits, mais d’empêcher des retards abusifs. Si nous pouvons augmenter plus rapidement les capacités, nous atténuons la situation du logement et réduisons la pression en faveur de nouvelles interventions nationales.
En effet, l’étude de Sotomo montre qu’avec les zones à bâtir existantes, sans utiliser de nouvelles surfaces, il existe en Suisse un potentiel de logements pour deux millions de personnes supplémentaires.
L’étude montre très clairement que nous disposons d’un énorme potentiel sur le foncier existant. C’est précisément là que nous devons intervenir. Avant de discuter de nouveaux classements en zone à bâtir, nous devrions nous assurer que les possibilités existantes soient réellement exploitées.
Il est donc essentiel que les projets ne soient pas bloqués pendant des années et que la densification soit possible avec une bonne qualité. Dans de nombreux cas, le manque de logements ne tient pas à l’absence de terrain, mais à des procédures longues ou à des conflits d’usage.
Si nous réduisons ces obstacles et procédons en parallèle à des déclassements là où des terrains ont manifestement été classés en zone à bâtir au mauvais endroit, nous créons plus de clarté et accélérons globalement la construction de logements.
La surface moyenne par personne pour le logement, avec 46 m², est largement supérieure à la moyenne européenne. Faut-il agir à ce niveau ?
La forte consommation de surface est effectivement un sujet, mais il n’est pas facile de la réguler par des prescriptions politiques. De nombreuses personnes vivent aujourd’hui seules ; beaucoup de personnes âgées seraient prêtes à réduire leur surface, mais ne trouvent pas de logement plus petit à des conditions plus avantageuses. D’autres, en revanche, souhaitent plus d’espace. Cela reflète notre prospérité et nos modes de vie.
La tâche consiste donc à mieux adapter l’offre à la demande réelle. Dans de nombreuses régions, il manque des logements plus petits et abordables – et ce sont précisément ceux-ci qui amélioreraient la densité d’utilisation sans infantiliser les gens.
Si nous voulons détendre le marché du logement, nous y parviendrons davantage grâce à un bon mélange de tailles de logements et à une densification de qualité qu’à travers des interventions sur la surface habitable individuelle.
Ces ménages d’une seule personne sont également liés à notre évolution démographique, à savoir le vieillissement de la population. Les enfants quittent le domicile, le partenaire décède et la personne restante continue alors à vivre seule pendant des années dans un logement devenu beaucoup trop grand. Existe-t-il un instrument politique pour cela ?
Il s’agit fondamentalement d’une évolution positive que les personnes âgées puissent aujourd’hui rester longtemps dans leur logement ; cela correspond à leur souhait et soulage également les budgets publics.
Parallèlement, nous constatons une pénurie manifeste de logements adaptés aux personnes âgées, notamment dans les quartiers familiers. Sur le plan politique, nous pouvons surtout créer des conditions-cadres et des incitations, par exemple en soutenant des transformations adaptées à l’âge, de nouvelles formes d’habitat et des projets facilitant le déménagement vers un logement approprié, sans que les personnes concernées ne perdent leur quartier ou leur environnement social.
Nous ne devons forcer personne, mais rendre le déménagement plus facile lorsque cela devient pertinent pour les personnes concernées.
Certains milieux libéraux affirment qu’il suffirait de modifier le droit du bail et de supprimer la protection des loyers existants pour que la mobilité résidentielle augmente immédiatement. Partagez-vous cet avis ?
Je crois peu à l’idée selon laquelle il suffirait de démanteler la protection des loyers existants pour que le problème se résolve de lui-même. Le logement est un domaine très sensible : trop d’instabilité dans le droit du bail entraînerait rapidement des tensions sociales.
Le marché du logement a certes besoin d’une certaine dynamique. Mais celle-ci s’obtient davantage grâce à une offre de logements adaptée, à des procédures plus rapides et à de bonnes incitations que par un affaiblissement radical de la protection des locataires. La stabilité et la prévisibilité pour les personnes sont pour moi tout aussi importantes que la sécurité des investissements pour les propriétaires.
D’autres attribuent la faute à la complexité de la législation et à la longueur des procédures d’autorisation de construire. Ne faudrait-il pas simplifier ces processus ?
J’entends souvent cette critique et oui, les procédures sont parfois trop longues et trop lourdes. Cela coûte du temps, de l’argent et de l’énergie, et n’aide ni les locataires ni les maîtres d’ouvrage.
En même temps, cette complexité a aussi des raisons que nous avons définies en tant que société : nous devons soigneusement peser les intérêts des voisins, de l’environnement, de la sécurité et du paysage urbain. Mon objectif n’est donc pas de réduire la protection, mais d’apporter plus de clarté et d’efficacité : des compétences claires, des processus allégés, des procédures numériques.
Si nous parvenons à décider plus rapidement et de manière plus transparente, à nommer courageusement les conflits d’objectifs et à motiver les décisions pour ou contre un objectif, nous créerons davantage de logements sans sacrifier la qualité ni l’État de droit.
Le problème du logement abordable est donc soluble si tous les acteurs y contribuent ?
C’est exact. Les problèmes complexes n’ont pas de solutions simples et linéaires. Toutes les parties prenantes doivent connaître et assumer leur rôle et leurs responsabilités : les locataires, qui devront probablement accepter une certaine augmentation des loyers ; la branche immobilière, qui devra, selon les situations et dans une mesure raisonnable, renoncer à une partie de ses rendements ; les autorités, qui devront rendre leurs procédures plus efficaces ; les citoyennes et citoyens, qui devront à nouveau penser dans l’intérêt de la collectivité et ne pas privilégier de manière égoïste leurs propres intérêts.
Si cette volonté de coopération fait défaut et que chacun se concentre uniquement sur son propre avantage, la pression sur la politique augmente – et les réponses deviennent alors automatiquement plus réglementaires et plus contraignantes.
Avant l’adoption de lois, il existe encore la possibilité de s’appuyer sur des standards. Il s’agit d’accords de droit privé. La branche devrait-elle leur donner la priorité ?
Les standards représentent une grande opportunité pour la branche. C’est aussi la raison pour laquelle je m’engage pour le SSREI. Il est important que le marché se consolide désormais et qu’il s’accorde sur quelques standards seulement. Avec une multitude de standards différents, nous ne pourrons pas orienter le parc immobilier suisse dans une direction uniforme et durable. Et c’est bien là l’objectif ultime.
Quel standard finira par s’imposer ?
La politique ne doit et ne peut pas en décider ; cela relève de la responsabilité de la branche.
À mon sens, ce sont les standards capables de répondre à deux exigences qui s’imposeront : d’une part, ils doivent clairement identifier les défis actuels – climat, énergie, questions sociales, qualité – et, d’autre part, proposer des solutions praticables qui font leurs preuves au quotidien auprès des propriétaires, investisseurs et planificateurs.
Au final, ce n’est pas le standard le plus bruyant ou le plus simple qui l’emportera, mais celui auquel le marché et les milieux spécialisés font confiance et qui apporte une réelle valeur ajoutée plutôt qu’une bureaucratie supplémentaire.
Lesquels, par exemple ?
Tous les thèmes que nous avons évoqués plus haut, ainsi que la résilience climatique, la biodiversité, la mobilité et d’autres encore, parmi lesquels la qualité urbanistique et architecturale joue un rôle essentiel. En fin de compte, les bâtiments n’offrent pas seulement à la population des espaces pour vivre et travailler, ils façonnent également notre culture. Je pense que nous n’avons pas besoin d’une directive étatique définissant quel standard serait « le bon ». En Suisse, des références se sont établies avec Minergie et SNBS au niveau des bâtiments, et avec des instruments comme SSREI ou des benchmarks internationaux tels que GRESB au niveau des portefeuilles – cela est pertinent, car cela offre une orientation et limite la charge de travail.
Il est toutefois tout aussi important pour moi que le marché reste ouvert : ceux qui investissent à l’international continueront à travailler avec des labels comme LEED ou DGNB. L’essentiel n’est pas le nom du label, mais le fait qu’il crée de la transparence et contribue réellement à rendre les bâtiments et les portefeuilles plus durables.