Les risques liés au climat et à la nature prennent une importance croissante dans la réglementation des marchés financiers. L’augmentation des risques physiques et des risques de transition ainsi que le durcissement des exigences réglementaires pour les banques et les assurances influencent également le marché immobilier.

Le marché immobilier est étroitement lié au marché bancaire, principalement par le biais des activités hypothécaires. Depuis des années, la FINMA porte une attention particulière aux marchés hypothécaire et immobilier. Dans son moniteur des risques de novembre 2025, elle souligne les fortes tendances à la surchauffe dues à la hausse des prix de l’immobilier observée depuis plusieurs années. Il convient donc d’évaluer les sûretés (biens immobiliers) avec d’autant plus de soin et de tenir compte des menaces potentielles liées aux dangers naturels.

Dans l’annexe au moniteur des risques, la FINMA présente, conformément à la loi sur le CO₂, son rapport sur les risques financiers liés au climat. Elle met en évidence la pertinence des risques physiques (dangers naturels) et des risques de transition (p. ex. évolutions politiques et réglementaires, transformations technologiques ainsi que changements du marché et de la demande), qui sont de la plus haute importance pour le marché immobilier. Les banques, les assurances et la FINMA s’attendent à une augmentation de ces risques. Dans ce contexte, la suppression des déductions fiscales pour les frais d’entretien, consécutive à l’abolition de l’imposition de la valeur locative, préoccupe la FINMA, car elle pourrait freiner les rénovations. Or celles-ci sont précisément essentielles pour garantir une valeur immobilière durablement stable.

56 % des banques se considèrent aujourd’hui exposées à des risques juridiques et de réputation liés au climat ou estiment que cela pourrait être le cas à l’avenir, notamment en raison du financement d’activités générant d’importantes émissions de gaz à effet de serre. Les risques de transition et les risques de crédit liés au climat peuvent se matérialiser en particulier dans les établissements dont le portefeuille hypothécaire présente des concentrations de biens immobiliers affichant une efficacité énergétique moyenne ou faible. Les banques interrogées classent 34 % des biens dans ces catégories. Pour 23 % d’entre eux, l’efficacité énergétique est inconnue et donc potentiellement insuffisante.

Dans le cadre de son activité de surveillance, la FINMA met de plus en plus l’accent sur les risques climatiques dans les opérations de crédit, respectivement sur les risques physiques dans les activités hypothécaires. Les questions suivantes, par exemple, retiennent son attention :

• Comment les risques liés au climat sont-ils pris en compte dans les opérations de crédit, notamment dans l’évaluation des sûretés ?
• Comment les mesures externes de réduction des risques physiques sont-elles considérées (p. ex. assurances, mesures constructives sur le bâtiment, ouvrages de protection situés en dehors du périmètre du bâtiment) ?
• Dans quelle mesure les risques physiques sont-ils déjà intégrés dans l’appréciation des sûretés via les modèles d’évaluation et dans quelle mesure une prise en compte manuelle serait-elle pertinente ?

Au 1er janvier 2026, la circulaire FINMA 2026/1 « Risques financiers liés à la nature » est entrée en vigueur. Elle vise à renforcer la résilience des banques et des assurances en intégrant les risques financiers liés à la nature dans la gestion des risques à l’échelle de l’institution et dans le système de contrôle interne, notamment pour les risques de crédit.

Sur le marché immobilier, différents acteurs se rencontrent. Il est de plus en plus affecté par le renforcement des exigences réglementaires applicables aux institutions financières. Cette évolution met clairement en évidence le lien entre durabilité et maintien de la valeur. Toutefois, le climat et les dangers naturels ne constituent que deux aspects de la durabilité. Les passifs environnementaux, les substances nocives nécessitant un assainissement telles que l’amiante et les polychlorobiphényles (PCB), ainsi que l’état du bâtiment représentent d’autres critères tangibles, c’est-à-dire pertinents pour les flux de trésorerie. À cela s’ajoute un grand nombre de critères non tangibles (voir le catalogue d’exigences SSREI) dont les conséquences financières ne sont pas encore prévisibles à ce jour – et qui, précisément pour cette raison, ne doivent pas être négligés.

Auteur : Roman Sandmeier, Partner | Assurance Financial Services chez Ernst & Young