La question de savoir comment la durabilité se répercute dans les valeurs immobilières concerne autant les investisseurs que les évaluateurs et les asset managers. À l’IMMO26, des spécialistes ont débattu de l’état des pratiques, des obstacles existants et des prochaines étapes d’évolution.

Cet entretien restitue le panel de l’IMMO26 consacré au thème « Intégration de la durabilité dans les valeurs immobilières : expériences et défis », de manière synthétique et non littérale. Roman Sandmeier, Partner | Assurance Financial Services chez EY, l’a mené avec les intervenants suivants :

• Eric Delé, Director, Real Estate Advisory chez KPMG (ED)
• Adrian Hochstrasser, Real Estate Portfolio Manager chez Helvetia Asset Management SA (AH)
• Cagri Aslan, Transaction Manager chez H&B Real Estate SA (CA)

Le titre du panel est « Intégration de la durabilité dans les valeurs immobilières ». Cette intégration a-t-elle lieu ?

CA : Oui, mais elle se limite généralement à l’énergie, autrement dit au système de chauffage. Dans la branche, on utilise les notions de « Brown Discount » et de « Green Premium ». En réalité, seul le « Brown Discount » existe. Les systèmes de chauffage basés sur les énergies renouvelables constituent la norme et aucun premium n’est donc payé pour cela. Les chauffages au mazout ou au gaz sont pénalisés, les coûts d’investissement étant déduits du prix d’achat habituel.

KPMG a notamment examiné, dans le Swiss Real Estate Sentiment Index 2025 (sresi®) de l’an dernier, l’importance des critères de durabilité dans la formation du prix d’achat. Les conclusions de cette enquête correspondent-elles au retour de M. Aslan ?

ED : Lors de l’analyse des investissements et de la détermination du prix, ce sont avant tout les critères de durabilité pertinents pour le rendement – tels que la localisation et l’accessibilité, les sources d’énergie renouvelables ainsi que l’efficacité et la fonctionnalité des surfaces – qui priment. Des facteurs de coûts majeurs comme les pollutions du bâtiment et du sol sont également cités comme importants.

Il s’agit donc de thèmes qui ont toujours été pertinents, mais qui relèvent désormais du cadre ESG ou de la durabilité. Ce ne sont pas les sujets eux-mêmes qui sont nouveaux, mais la manière de les traiter, respectivement de les intégrer dans les prix. Autrefois, pour caricaturer, le mantra était : « Si tu veux acheter, surtout n’intègre aucun investissement ». Ce n’est plus possible aujourd’hui.

D’autres aspects de la durabilité, comme les facteurs sociaux ou la biodiversité, jouent en revanche – du moins pour l’instant – un rôle secondaire dans les décisions d’investissement et la formation des prix.

Helvetia suit depuis des années une orientation claire en matière de durabilité. Quel est votre point de vue ?

AH : Je rejoins dans l’ensemble mes prédécesseurs. Nous sommes à la fois acheteurs et vendeurs d’immeubles. Le passage aux agents énergétiques renouvelables ainsi que les rénovations énergétiques sont systématiquement pris en compte dans notre planification des investissements. Par conséquent, les montants nécessaires sont également intégrés dans le prix lors de l’acquisition.

Le remplacement du chauffage est de toute façon prévu dans les cycles de rénovation ordinaires et figure dans les CAPEX. Cette pression du marché ne pousse-t-elle pas à « dorer » les bâtiments, par exemple en remplaçant prématurément les systèmes énergétiques, ce qui n’a pas de sens du point de vue de l’énergie grise ? On jette des éléments encore fonctionnels.

CA : En effet, un remplacement anticipé du système de chauffage n’a guère de sens si l’on considère l’énergie totale sur l’ensemble du cycle de vie. Mais comme vous le soulignez, les installations sont de toute manière soumises à un cycle de rénovation et, au final, c’est un jeu à somme nulle : soit le vendeur a déjà effectué l’investissement, soit l’acheteur en déduit le montant du prix. Il n’y a donc aucune raison de faire preuve d’un zèle excessif.

Restons sur l’énergie grise. Dans les nouvelles constructions, elle représente 50 % des besoins énergétiques totaux sur le cycle de vie du bâtiment. Certains acteurs recalculent désormais minutieusement l’énergie grise de leur parc et semblent en attendre un bonus. Est-ce pertinent ?

CA : L’énergie grise est effectivement très importante et présente une pertinence indirecte pour l’existant. Il s’agit de préserver les bâtiments le plus longtemps possible, ce qui peut être atteint grâce à un entretien professionnel et à des remises en état appropriées. En revanche, recalculer très précisément l’énergie grise d’un immeuble existant me paraît peu utile. Le bâtiment est construit et l’énergie qui y est incorporée ne peut plus être annulée. À ma connaissance, l’énergie grise n’a d’ailleurs jamais été déterminante pour un prix de transaction.

AH : J’aimerais compléter les propos de M. Aslan en soulignant qu’une exploitation efficace constitue également un élément essentiel de la durabilité. Nos analyses de données de consommation montrent que la durabilité doit être assurée non seulement dans la planification, mais aussi dans l’exploitation. Les optimisations basées sur ces données permettent parfois d’obtenir des améliorations substantielles.

La vision d’ensemble est un bon mot-clé. Les évaluateurs doivent l’avoir. Comment intégrez-vous la durabilité dans vos évaluations ?

ED : Permettez-moi d’abord une remarque sur le rôle fondamental de l’évaluateur, parfois mal compris : sa mission est de refléter le marché tel qu’il est, et non de le façonner. La différence est considérable.

Si le marché considère par exemple que les énergies renouvelables sont des facteurs de valeur pertinents pour le prix, nous les intégrons en conséquence. La biodiversité est actuellement moins présente dans les considérations du marché et n’est donc pas – du moins pour l’instant – pertinente pour la valeur.

La première étape consiste donc à observer en permanence le marché afin d’évaluer la pertinence des thèmes de durabilité. Ensuite vient la deuxième question : ces facteurs peuvent-ils être quantifiés ou non ? En simplifiant, selon leur degré de tangibilité, les facteurs influençant la valeur peuvent être intégrés de deux manières : les éléments tangibles explicitement dans les cash-flows, les éléments intangibles implicitement dans le taux d’actualisation. La plupart se situent entre ces deux extrêmes.

La quantification des facteurs tangibles est relativement simple, car les coûts d’une pompe à chaleur par rapport à un chauffage au mazout sont connus. Il est nettement plus complexe – et encore peu pratiqué – d’isoler la part des facteurs de durabilité intangibles dans le taux d’actualisation.

Au cours des derniers mois, nous avons développé un cadre méthodologique sur la base des critères SSREI. Grâce à une observation continue du marché, nous pouvons déterminer quels critères sont pertinents pour l’évaluation. Combiné au degré estimé d’intangibilité, cela permet d’obtenir un facteur de pondération pour le rating de chaque critère. Après normalisation par rapport au rating médian, on peut ensuite en déduire la composante liée à la durabilité dans le taux d’actualisation.

Les labels sont-ils importants pour votre travail ?

ED : L’objectif d’un label est avant tout d’apporter de la transparence et de la comparabilité quant au niveau de durabilité d’un bâtiment sur la base de critères mesurables et définis. Ce n’est donc pas le label en tant que tel qui est déterminant, mais les caractéristiques durables qu’il atteste et qui, comme mentionné, sont plus ou moins pertinentes pour la valeur.

Le législateur a laissé à la branche la responsabilité du reporting non financier des produits financiers, notamment les fonds immobiliers. L’AMAS a pris l’initiative. Dans son autorégulation en matière de transparence et de publication, elle recommande – pour simplifier – de s’appuyer sur les labels existants et en cite quelques-uns parmi la multitude présente sur le marché. Comment jugez-vous cette ouverture méthodologique ?

ED : Je considère fondamentalement qu’il est positif que la Suisse s’en tienne à l’autorégulation et donne à la branche la possibilité de résoudre les défis par ses propres moyens. Par rapport à l’approche très bureaucratique de l’UE, c’est certainement une solution plus pragmatique et plus proche de la pratique, conforme à la tradition suisse.

Je ne remets donc pas en question le principe. Il est toutefois vrai qu’une véritable industrie du label s’est développée, avec des orientations de contenu parfois très différentes et qui sont devenues en partie des instruments de marketing. À long terme, cette jungle de labels ne constitue pas une base idéale pour orienter le parc immobilier suisse dans une direction cohérente.

On oublie souvent qu’avec la norme SIA 112/1, il existe déjà un instrument permettant de répondre aux critères de durabilité tant pour les nouvelles constructions et les rénovations que pour l’évaluation du parc existant.

Je ne souhaite cependant pas critiquer l’approche de l’AMAS. Il me paraît judicieux de maintenir une certaine ouverture pendant un temps afin de favoriser l’émulation des idées. À moyen terme, il conviendra toutefois de se mettre d’accord sur un standard commun. La branche est appelée à agir.

Helvetia est membre de l’AMAS. Êtes-vous satisfait de cette ouverture ?

AH : Je partage l’avis d’Eric Delé. Une régulation ouverte est pragmatique et offre de la flexibilité. Les labels peuvent constituer des repères utiles. Mais la multiplicité des standards crée de l’intransparence et rend la comparaison difficile. Des exigences minimales claires seraient avantageuses pour permettre une approche harmonisée. L’essentiel est que les labels ne deviennent pas une fin en soi, mais qu’ils contribuent réellement à la durabilité.

Un autre – et dernier – sujet qui gagne en importance dans ce contexte est celui du logement abordable. Le législateur intervient de plus en plus, la branche semblant ne pas être en mesure de résoudre le problème par elle-même. Comment pourrait-elle y parvenir ?

CA : L’expérience montre que la régulation ne résout pas le problème et peut même l’aggraver, car les investisseurs se retirent alors de ces régions. Non seulement aucun logement supplémentaire n’est créé, mais les rénovations nécessaires ne sont plus réalisées – au détriment de la durabilité.

AH : Il s’agit d’un problème politique. Le secteur immobilier ne peut donc pas le résoudre seul. Il doit cependant participer de manière proactive et constructive au débat politique afin de développer des solutions viables. Les investissements institutionnels offrent un potentiel considérable pour créer des logements nouveaux et durables tout en garantissant une rémunération adaptée au risque pour les rentes et les assurances. Les deux parties peuvent en bénéficier, à condition que les cadres et les standards appropriés soient mis en place. Ces standards existent déjà – SSREI, SOSDA. Il appartient maintenant à la branche de les appliquer.

Encourageons donc la branche à faire preuve d’initiative et de responsabilité.

L’entretien enregistré peut être visionné ici. (en allemand)