Protection du logement à Bâle – des interventions bien intentionnées ne remplacent pas un équilibre de marché fonctionnel.
Avec l’acceptation de l’initiative sur la protection du logement, l’électorat bâlois a envoyé un signal clair contre la « forte hausse des loyers », les résiliations collectives et les démolitions suivies de reconstructions spéculatives. Depuis 2022, les démolitions, les rénovations lourdes et les changements d’affectation sont soumis à une obligation d’autorisation stricte. Les augmentations de loyer consécutives à des modernisations sont examinées et limitées dans l’ensemble du canton. D’un point de vue de politique sociale, cela se comprend – mais du point de vue de l’économie de marché, l’intervention reste controversée.
Un point positif doit être relevé : les résiliations collectives de grande ampleur sont devenues nettement plus rares. Les propriétaires doivent motiver soigneusement les rénovations ; les coûts ne peuvent plus être répercutés librement. Pour les baux existants, cela signifie une stabilité à court terme. Les chiffres de l’Office statistique du canton de Bâle-Ville montrent une baisse marquée des résiliations collectives liées à des transformations ou à des démolitions.
La situation est différente du côté de l’investissement. Certes, les prix des logements en propriété ont continué d’augmenter – début 2026, le prix moyen au mètre carré s’élevait à environ 10 800 francs. Parallèlement, le volume des transactions est en recul. Les investisseurs institutionnels se montrent plus prudents, en particulier pour les immeubles d’habitation. L’incertitude réglementaire et les perspectives de rendement limitées entraînent des primes de risque plus élevées dans les taux de capitalisation et, par conséquent, des valorisations plus conservatrices – tant pour l’ancien que pour le neuf. Les effets sont encore plus visibles dans l’activité de construction. En 2024, seulement 151 nouveaux logements ont été réalisés – nettement moins que les années précédentes. Les grands développements de sites génèrent à peine des unités supplémentaires. Les développeurs se tournent en partie vers la périphérie, où les conditions-cadres sont plus prévisibles. Pour le secteur régional de la construction, cela signifie une sécurité de planification réduite et des volumes plus faibles.
Le résultat de l’initiative est paradoxal : le parc de logements locatifs reste certes protégé contre des hausses de loyers drastiques ou des résiliations collectives, mais il freine en même temps la construction neuve, la rénovation et l’afflux de capitaux – soit précisément les facteurs qui devraient apporter une détente à long terme. Sur certains segments du marché, on observe une stagnation progressive de la qualité. Ceux qui investissent le font de manière sélective et en se concentrant sur les mesures strictement nécessaires. Sans incitations supplémentaires à l’investissement, Bâle risque d’entrer dans une phase de raréfaction de l’offre induite par la réglementation. Ces évolutions soulignent l’importance d’un Transaction Management solide, reposant sur une compréhension approfondie des règles locales et des mécanismes du marché.
Auteur : Cagri Aslan, Transaction Manager, H&B Real Estate SA