La population en Suisse continue de croître et approche la barre des 10 millions d’habitants. Quelles solutions sont actuellement discutées dans le secteur pour créer davantage de logements ?

Le manque de logements suffisants fait grimper les loyers et pose de grands défis à la politique. Cet article présente diverses mesures qui pourraient atténuer cette situation.

Densification

En particulier dans les centres et dans les zones urbaines bien desservies, il s’agit de construire des bâtiments plus hauts ou de surélever ceux existants. Cela permet non seulement de créer davantage de capacités par parcelle, mais aussi de réduire la proportion de surfaces imperméabilisées.

Des unités de logement plus petites

La création de logements de surface réduite, allant jusqu’aux appartements en colocation (cluster), vise à répondre à l’évolution démographique. Selon l’Office fédéral de la statistique, plus d’un tiers des ménages sont occupés par une seule personne, ce qui représente 17 % de la population résidente permanente. Ce processus est déjà en cours.

Créer des incitations au déménagement

Différentes approches peuvent être envisagées à cet égard : des modèles tels que le projet pilote zurichois « Accu », initié à l’époque par la Credit Suisse, où les locataires se voient garantir le même prix au mètre carré en cas de déménagement dans un logement plus petit, jusqu’à des incitations fiscales pour encourager l’utilisation de surfaces réduites, comme le propose Luca Lardi, président de la Société Suisse des Entrepreneurs. Cette proposition s’appuie sur une étude de Raiffeisen publiée au printemps dernier, qui montre qu’une allocation optimale de l’espace pourrait libérer environ 170 000 logements de 100 mètres carrés.

Exploiter pleinement les terrains constructibles existants

Environ 15 % des zones de construction déclassées sont encore non bâties, ce qui représente une capacité de logement pour 1,6 million de personnes.

Changer la destination des terrains industriels

En Suisse, il existe 400 sites industriels vacants, dont 80 % se trouvent en zone urbaine. Ceux-ci pourraient être transformés en zones résidentielles grâce à des ajustements de la réglementation des zones de construction, libérant ainsi d’énormes capacités.

Simplifier la procédure d’autorisation et respecter les délais

Il faut mettre un terme aux procédures d’autorisation inutilement compliquées et aux débats interminables. Les processus doivent être standardisés et soumis à des délais contraignants, ce qui peut être réalisé grâce à des ressources humaines mais aussi par des procédures numériques.

Limiter les oppositions

Il est nécessaire d’ériger des obstacles face aux opposants aux projets et à la culture d’oppositions excessive. C’est pourquoi la conseillère aux États Andrea Gmür-Schönenberger a proposé dans sa motion au gouvernement fédéral d’introduire un tarif pour les recours correspondants.

Encourager la construction systématique

La construction systématique accélère et réduit les coûts de construction. De plus, les éléments utilisés présentent souvent une proportion significative de bois, ce qui offre également des avantages écologiques.

Soutenir la construction de logements (par l’État)

Confédération, les cantons et les communes soutiennent indirectement la construction de logements d’utilité publique en offrant des terrains à prix réduit, en établissant des directives lors des changements de zones et du développement de projets, ainsi que via le Fonds de Roulement (prêts à taux préférentiels). D’autres instruments pourraient inclure, par exemple, des droits de préemption pour les pouvoirs publics, des fonds (étatiques) pour l’achat de terrains et de propriétés, ainsi que des subventions directes.
Une autre possibilité réside dans le soutien à la construction de logements publics, inspiré du modèle singapourien. À Singapour, le Housing and Development Board (HDB), une agence gouvernementale, construit et gère des complexes résidentiels à prix abordables. La loi sur l’acquisition foncière permet à l’État d’acquérir des propriétés foncières à des fins publiques, financées en grande partie par les revenus des fonds souverains – en pratique, un droit d’achat public sur les terrains constructibles.

Limiter les offres Airbnb

Selon un article du Tages-Anzeiger du 11 mars 2023, il y avait déjà plus de 40 000 logements Airbnb en Suisse il y a environ deux ans. Ces offres aggravent encore la pénurie de logements. Les cantons de Genève, Berne et Tessin ainsi que la ville de Lucerne ont déjà mis en place des restrictions légales pour atténuer ce problème (Pour plus d’informations, nous vous renvoyons à l’étude « Approches actuelles de la réglementation d’Airbnb en Suisse »  de l’Association suisse pour les régions de montagne SAB).

Simplifier et rendre plus flexible les réglementations de zonage

S’inspirant du modèle japonais, où la division des zones repose sur un concept multi-usage, dans lequel, à l’exception de la zone industrielle exclusive, chaque zone de base parmi les 12 permet l’usage résidentiel. Cela permet d’adapter les projets de développement à la demande d’utilisation prédominante, sans avoir besoin de procédures longues et complexes de révision des zones en raison de réglementations de zonage rigides.

Source : https://www.rahulshankar.com/zoning-in-japan/amp/

Supprimer les réglementations de zonage

S’inspirant du modèle britannique, où, au lieu d’un système de zones de construction avec des usages du sol prédéfinis et des « règles de construction », un système discrétionnaire prédomine, dans lequel l’autorité de planification locale examine et approuve chaque demande de projet de manière individuelle, ce qui permet, même par rapport au modèle japonais, une flexibilité maximale d’utilisation et de valorisation du terrain.

Créer des « zones blanches »

Il s’agit de zones qui peuvent être construites pratiquement sans restrictions (Nous faisons référence à l’étude « Facteur de localisation Habitat Zug – un exercice de réflexion en droit de l’urbanisme et en économie immobilière » , commandée par l’Office de l’aménagement du territoire et du transport, Département des constructions de Zug).

Autorisation de construire en deux phases

Dans ce cas, la première autorisation de construire serait délivrée au moment du projet préliminaire et la deuxième autorisation au moment du projet de construction. Cela permettrait de réduire les risques et, éventuellement, d’accélérer le processus d’autorisation.